拆迁补偿款优先受偿权分析(4)

是置业公司的义务。《拆迁补充协议》并没有排除该义务。

三、关于拆迁补偿干安置房屋优先权的依据和理由

（一）姜某主张拆迁安置房优先权于法有据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条，对基于拆迁补偿安置协议的优先权作了明确规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。”

（二）姜某的拆迁安置权益因置业公司违约遭到侵害，不依法及时主张可能导致更不利的后果和经济损失。根据姜某与置业公司的约定，姜某依约履行了交付被拆迁房、交付安置房款等义务，置业公司就交付安置房即“小区3幢16室”，应履行与姜某签订商品房买卖合同、交付房屋的主要义务。但超过了约定2009年12月底，置业公司依然未能履行义务，导致姜某应得权益无法获得。尤其是，姜某通过法院受理案件查询、法

院公告等渠道获悉，置业公司因债务纠纷，其承诺安置给姜某的房屋已经处于法院查封状态，客观上增加了姜某拆迁权益可能遭致更大损害甚至无法获得保护的风险。这也使得姜某的本案诉求显得急迫和必要。

（三）置业公司有义务清偿相关债务，解除司法部门对姜某拆迁安置房的查封，并履行安置房的交付、买卖手续、产权登记手续的办理等义务。尽管对房地产的查封是司法行为，但由于姜某拆迁权益是受法律保护的，置业公司不能任其债务纠纷侵害姜某合法的拆迁权益，姜某同样不应该成为置业公司债务纠纷的“牺牲品”。在置业公司尚未破产，资产大于债务的情形下，置业公司仍然应尽力履行义务，化解债务纠纷，解除对姜某安置房的查封，从而使得姜某权益能够顺利主张和实现。从这个角度说，姜某主张优先权尤其具有针对性。

（四）拆迁补偿安置房屋的优先权也优于其他权利如抵押权等。具体理由如下：

1.拆迁安置优先权是建立在原住宅丧失的基础上的。《物权法》第42条第三款规定,“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给

予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”,这种规定是基于对原住宅所有权的一种保护，因而，安置优先权事实上是这种“所有权保护”的一种延伸，而绝非是一般债权。同样放在物权的范畴里比较，所有权的保护一般来说要比用益物权更为优先，因为它是一切用益物权的基础。从另一角度来看，住房是人生存和生活的基本条件。而生存权高于一切，这是更为基础的民法原则，因而保障被迁人的居住条件，要远比保护银行的抵押权更为重要。

2.再引入另外两种权利即“已交纳了大部分购房款的商品房买售人的权利”与“建筑工程承包人的优先受偿权”作为“参照物”。最高人民法

院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）明确，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。经过比较就会发现：建筑工程承包

人的优先受偿权优于抵押权；已交纳大部分购房款的商品房买售人的权利要优于建筑工程承包人的优先受偿权；被拆迁人的拆迁安置优先权优于已交纳大部分购房款的商品房买售人的权利。这样能看得比较清楚：拆迁安置优先权显然要优于抵押权等其他权利。

3.从案件处理的社会效果上看法律做为一种治国工具，必然要为社会大局服务，要追求处理后的社会效果与法律效果的统一。整体来看，在城市房屋拆迁与建设环节中，无论是银行、开发商、施工单位或是其他债权人，对风险的承受力要远远强于自然人。优先保护被拆迁人的权利，让银行从其他角度追究开发商等方面的违约责任，更符合以人为本的法治理念。

【裁判】

本案经过人民法院审理，采纳了代理人的主要观点，确认了姜某与置业公司之间的房屋拆迁补偿安置的民事权利与义务关系，支持了姜某主张的队讼争房屋的优先权。一审判决后，置业公司不服，提起了上诉。经审理，二审法院亦维持了一审法院的判决。案后，置业公司果然不

出代理人所料，进入了破产程序。由于姜某持有生效判决文书，已通过执行程序，由市房产管理部门发放了产权预登记证书，获得了讼争房屋的预登记权利，从而较为快捷、便利的实现了拆迁权益。在众多的债权人诉置业公司的案件中，本案不失为成功一例。

拆迁安置房屋的优先权相比银行的抵押权应优先受偿 http://www.zwfanzui.com/newshow.asp?id=414