浩宇大城营销报告(8.16) - 图文(4)

经具有一定规模 机遇 ● 借助有效招商，形成较好的片区效应 ● 充分利用小户型投资理念， ● 相对城区中心区域，在各方面还是有较大差距 威胁 ● 目前对于本案没有任何威胁 竞争策略 1、 突出新城区的美好规划 2、 突出项目的低投入，高回报的投资理念 3、 突出我项目的高品质

③ VS 中心步行街片区 优势 ● 其绝佳的位置，成为客户投资的首选位置 ● 可住、可租、可管多种定位兑现客户 ● 客群定位广泛，投资居住均可 机遇 ● 通过地段成为城市房地产投资宠儿 劣势 ● 由于特殊位置，居住品质下降 ● 总体项目基本没有景观性可言 威胁 ● 无直接威胁 竞争策略 1、 借助其现有的成功效应，充分利用复制我项目卖点 2、 利用造城效应充分调动客户投资理念转变 3、 从品质性着手，突出项目高品质

④ VS城南片区

说明：该片区基本为前期单位福利性质社区，没有较好的可比性，只能通过该区域的租金及二手房销售价格着手，进行我项目的投资分析，在一定程度辅助我项目销售。

第三部分 客群分析

一、项目目标客户

1、购买者的区域主要涵盖：

勐海及周边镇、乡、西双版纳州、昆明市、国内及国外其它地区

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2、住宅客群：

①第一次置业为主，急需房源群体，如教师、公检法、政府部门等职工；还有周边乡镇企、事业单位；城市化进程来勐海置业。

②换房需求：且家庭收入较高，如企事业单位、政府领导，追求更高品质生活，主要锁定四房以上户型为目标。

③外地客置业：异地商业经营者在当地购房居住，解决经商期间的生活起居问题。 ④投资客市场，对地产投资有一定的接触和了解，对集团公司有一定信任，家庭收入高，

3、商业客群主分为两类：

①私企老板，如矿老板、橡胶老板、建材老板、玉石老板、茶叶老板、餐饮娱乐老板、少数个体商户等，购买作为长期投资、部分自住以及经营，同时可以传承给儿女。

②一部分的政府主要领导人，购置作为长期投资并自住，也可传承给儿女。 ③外地投资客，主要已看到今后该片区发展空间，进行投资，炒房为目的。

二、目标客户分析

面积 类型 （㎡） 总价 首付30% 客群描述 单身青年、收入稳小户型公寓44.74—51.38 （一房） 商户/投资商 核心小家庭、收入经济型二房 71.46-87.05 14—16 4.2—4.9 中高但负担较重/异地商户/投资商 舒适型三房 舒适型四房 108.12—130.24 146.58 20—24 27 6—7.3 8.2 宽松 两代居家庭、收入豪华五/六房 199.71—230.22 37—43 12—13 高且稳定 投资客、收入较高且稳定、一年来集底商 待定 待定 40%—50% 中为在勐海做生意的人群 妇、购买力强 投资获利、自住经营 望 公司、个体实力/物管/投资回报 换房、成年夫区位/生活环境/观核心家庭、两代居家庭、收入稳定 第一置业，喜欢好东西但购买力有限 换房、成年夫妇、购买力相对区位/心理承受力/观望 区位/压力大/期房 8.3—9.5 2.5—2.9 定、没有换房/异地置业/投资 （万元） （万元） 购买动机 首次置业/迁职主要抗性 期房/区位/观望 11

第四部分 营销策略

策略一：大牌亮相，区位前景，期房开售，强行开盘

1、操作要项：

强势媒体支持、多项活动营销配合、政府规划支持

① 重点炒作“勐海第一城”、“浩宇大城”等概念，通过大城造梦全城，吸引高端市场强烈

关注。

② 对于住宅强调“中缅第一寨第一盘”、“勐海第一全配套、大规模的现代城”、“低价入市，

高升值空间”、“浩宇大城承载着整个城市进展的历史使命”财富转换为人生价值等概念。 ③ 对区位版图未来展开描绘。“我们与您共创一个神话”，“茶马古道的神话再次开启”等。

2、特点：

优点：

? 体现区位价值同时提高本案地块价值，深度挖掘项目核心价值给予支撑。 ? 低价入驻勐海品质大盘。 缺点：

? 纯粹依赖区位前景出售物业，受到项目目前周边配套不足的严重制约。

策略二：分包开售，分期开盘

1、操作要项：

不同物业、组合分包、前期引导、后续应变

① 根据物业布局及物业类型，多层高层合理组合货包，进行大盘销控。 ② 针对货包组合进行分期开盘，根据市场蓄水情况，灵活调整营销策略。

③ 分园区划分，并拟定园区名称，给客户传递园区差异优势，避免其对后期观望的心理。 ④ 对高层物业进行市场教育和引导，利用多层带动高层，多层促进高层的销售，为后期高

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层销售做铺垫；

⑤ 利用前期产品销售情况和市场反应，作为后期产品和销售的依据，盘活整个项目。

2、特点

优点：

? 丰富每期产品类型，扩大目标市场群体； ? 避免前期热销后期滞销；

? 避免项目周期拖长，直接影响销售和整盘形象； 缺点：

? 产品之间销售竞争提高； ? 不同物业的价值制约影响。

策略三：商业建核，核心商户招商造势，借助招商造势进行热销

1、操作要项：

招商先行、先炒人气，后卖物业

⑥ 引进主力商家，通过主力商家作商业建核，吸引市场强烈关注，无须在勐海组建招商团

队，只需把浩宇之前的商业资源整合为噱头便已经够用。

⑦ 对商铺商户利用招商公司的资源进行远程预租，局部带租约销售，保障投资者的利益

回报。

⑧ 对商业的投资回报、经营效益、管理运作模式作具有可信度的详尽描绘。 ⑨ 以主题商业为主，因本案有大量商业体量为定性，描绘空间较大。

2、特点

优点：

? 核心商户的入驻将提高居住热度，，并为居住气氛形成打下良好的基础。促进住宅

快速销售。

缺点：

? 本地商业承载力，但项目地块偏远与主城区难以找到一个合适的主力商家进驻，

主力商家的谈判过程漫长，对项目的快速出货不利，同时商家的租金水平较低，投资者难以有一个较高的回报率。

策略四：核心价值推广+关系营销（圈子营销）+售楼部包装+工程形象

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1、操作要项：

豪华大气的售楼部、展现局部的远景期待

① 利用政府资源做大团购。

② 主城区设有接待点，加快工程进度，在地块建起售楼部，最好在第二批货包打开之前，

以大气、豪华的售楼部装修体现项目的价值，给客户直观的展望。

③ 样板区样板房打造，给一直憧憬本案的客户直观的感受，用品质感直接压迫周边的物

业和同类产品。

④ 高端人士圈子营销与泛圈子信息发放，在市场形成良好口碑。 ⑤ 利用暗线告诉目前给予机会赚钱。

⑥ 同时抓住春茶期间，无店可住的大好时机对外宣传，为后期小户型做准备。 2、特点：

优点：

? 项目地块上工程形象能有效提高客户购买欲望，案场售楼部打造能将项目品质感 体现，整个项目在景洪引起高度关注。

? 直接的样板效果能使得犹豫型客户下定决心而购买 缺点：

? 工程进度是否能与销售节点配合上。 ? 售楼部要求是否符合要求。

第五部分 营销执行

一、一期货包蓄水阶段划分

第一阶段 （8月10日前） 第二阶段 （8月10-9月15） 第三阶段 （9月10-开盘前三天） 开盘阶段 项目启动准备

全面亮相蓄水开始 加大推广力度，蓄水冲 …… 此处隐藏：1338字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……