浩宇大城营销报告(8.16) - 图文(3)

4、定价分析

① 定价原则

以景洪市房地产市场和勐海当地房地产市场的基础，结合国家缩紧内虚政策调控下的大环境为前提来定制的；本着以符合当地消费群体的需求方向及接受能力出发，辅以后期科学的销售手段及方式，使本产品在不乐观的大环境形势下突出重围，顺利推向市场。一般市场定价原则须从三个价值取向来考虑：

市场价值取向：需考虑同片区、同等物业等因素，采用比较的手段来确定。 成本价值取向：项目整体成本加利润。

消费者心理价值取向：该片区的物业在消费者心理的“功能价格比”。 ② 定价说明 ——小户型公寓

租金回报定价法；年租金回报﹡回报系数8%/年左右=总价 ——亲情水岸生态住宅

采用对比权重定价法。权重取样本为：勐海现有所有房地产开发项目及其他类型居住社区。 ——商业部分

采用的是市场比较定价法和租金回报定价相结合。租金以目前市场价为准，比较对象为：城区中心位置、鑫海花园商业。

包括区域市场比较，借鉴景洪市场进行有效的城市区域分析，得出未来升值空间及发展潜力，为客户做出准确的投资回报分析。

三、项目竞争力分析

1、竞争对手界定

项目 住宅类型 户型 体量 定价（元/㎡） 目前情况 多层鑫海花园 别墅 较多 较大 住宅：二手房交易价格目前项目一、二期已经基本销售完1800——1900元左右 毕，开始进入了三期的蓄水阶段 8

小户型、2室、天顺超市片区 多层 3室 中心步行街片区 多层 小户型为主 一般 2200元以上 住宅：目前市场交易价城南片区 多层 较多 大 在2000元以上 金价格在650元/套/月以上 二手房租金也较高 较大 2000元以上 住宅：目前交易价为金价格在500元/套/月以上 已经全部售完，单身公寓二手房租住宅：目前交易价为已经基本售完，单身公寓二手房租2、竞争策略

① VS鑫海花园 优势 劣势 ● 是目前勐海城区品质较高的项目，属于复合● 就品质而言，还是无法与大型城市的一些高端型地产项目 品质项目相媲美 ● 由于品质较高，相对来说房产升值空间较大 ● 由于地处新城区，区域配套还不完善 ● 依托于勐海新城区建设，在今后区域性发展● 物业管理没有有效形成真正的管家式管理 前景更理想 ● 景观较为粗糙，没有有效利用园林景观艺术 ● 区内配套较为单一，没有复合型地产所应该具备的完善配套 机遇 威胁 ● 同处一大片区，可借新城区的发展形成片区● 是勐海目前最大体量的项目，也算是品质最好效应，有效带动片区建设，形成良好的规模效应 ● 由于还有项目三期建设，通过前期开发，形成了一定品牌效应 竞争策略 1、 突出本项目的高品质 2、 通过诱惑的市场竞争价格，一举颠覆勐海房地产市场 3、 通过完善的户型设计，突破创新，制造新的眼球效应 4、 有效利用我项目的“大”，形成我项目的无可比拟性，让客户在无从选择其他项目

② VS 天顺超市片区 优势 ● 小个精致、短平快的精品，在现金流和整体运营的压力比较小 ● 最为相对区域配套完善的城区，其生活已

的项目，对我项目形成一定的冲击 劣势 ● 总体项目品质基本没有 ● 目前周边商业经营状况并不良好，造成生活配套还不是很全面 9