滨州城区基准地价报告（验收后修改版）(7)

滨州市城区土地级别与基准地价更新技术报告

表5-20 滨州市城区商服用地宗地地价容积率修正系数

容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤1.0 0.63 1.8 0.91 3.5 1.19 1.1 0.66 1.9 0.94 4 1.24 1.2 0.70 2 0.96 ≥4.2 1.26 1.3 0.74 2.2 1.00 1.4 0.78 2.4 1.03 1.5 0.82 2.6 1.07 1.6 0.85 2.8 1.10 1.7 0.88 3 1.13 表5-21 滨州市城区住宅用地宗地地价容积率修正系数

容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤1 0.65 2 0.95 1.1 0.69 2.2 1.00 1.2 0.73 2.4 1.04 1.3 0.77 2.6 1.09 1.4 0.82 2.8 1.12 1.5 0.85 3 1.15 1.6 0.89 ≥3.5 1.20 1.8 0.92 二、年期修正

当宗地设定年期与基准地价设定年期不相同时，需进行年期修正，其修正系数k可根据下列公式计算。

K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中： r-土地还原率（取值为6%）

m-待估宗地的使用年期 n-基准地价的设定年期

表5-22 商服用地剩余使用年期修正系数

剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 1 6.27 9 45.21 17 69.63 25 84.96 33 94.58 2 12.19 10 48.92 18 71.96 26 86.42 34 95.49 3 17.77 11 52.42 19 74.16 27 87.80 35 96.36 4 23.03 12 55.72 20 76.23 28 89.10 36 97.17 5 28.00 13 58.84 21 78.19 29 90.33 37 97.94 6 32.68 14 61.78 22 80.03 30 91.48 38 98.67 7 37.10 15 64.55 23 81.77 31 92.57 39 99.35 8 41.27 16 67.17 24 83.41 32 93.60 40 100.00 131

表5-23 住宅用地剩余使用年期修正系数

剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 1 5.76 9 41.51 17 63.95 25 78.02 33 86.85 41 92.39 49 95.87 57 98.05 65 99.42 2 11.19 10 44.92 18 66.08 26 79.36 34 87.69 42 92.92 50 96.20 58 98.26 66 99.55 3 16.31 11 48.14 19 68.10 27 80.63 35 88.49 43 93.42 51 96.51 59 98.45 67 99.67 4 21.15 12 51.17 20 70.00 28 81.82 36 89.24 44 93.89 52 96.81 60 98.64 68 99.79 5 25.71 13 54.03 21 71.80 29 82.95 37 89.94 45 94.33 53 97.09 61 98.81 69 99.90 6 30.01 14 56.73 22 73.49 30 84.01 38 90.61 46 94.75 54 97.35 62 98.98 70 100.00 7 34.07 15 59.28 23 75.09 31 85.01 39 91.24 47 95.14 55 97.60 63 99.13 8 37.90 16 61.68 24 76.60 32 85.96 40 91.83 48 95.52 56 97.83 64 99.28 132

滨州市城区土地级别与基准地价更新技术报告

表5-24 工业用地用地剩余使用年期修正系数

剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 剩余使用年期 修正系数(％) 1 5.99 9 43.15 17 66.47 25 81.10 33 90.28 41 96.04 49 99.66 2 11.63 10 46.70 18 68.69 26 82.50 34 91.16 42 96.59 50 100.00 3 16.96 11 50.04 19 70.79 27 83.81 35 91.98 43 97.11 4 21.98 12 53.19 20 72.77 28 85.05 36 92.76 44 97.60 5 26.73 13 56.17 21 74.64 29 86.23 37 93.50 45 98.06 6 31.20 14 58.97 22 76.40 30 87.33 38 94.19 46 98.49 7 35.42 15 61.62 23 78.06 31 88.37 39 94.84 47 98.90 8 39.40 16 64.12 24 79.62 32 89.36 40 95.46 48 99.29 三、开发程度修正

本次基准地价更新在基准地价内涵中界定了土地开发程度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，每增加或减少一通，其地价结果按表4-9相应地增加或减少相应数值。

四、土地用途修正

本次基准地价更新中，依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），按照一级类确定了商服用地、住宅用地、工业用地等三大类用途的基准地价，未能覆盖城区内所有建设用地类型，为增强基准地价成果的可操作性，项目组通过调查分析其他建设用地类型的土地的收益能力及投资风险的差异以及用地类型的公益性强弱，编制了基准地价土地用途修正体系。实际应用中，可参考下表确定适用基准地价标准并进行适当的修正。

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表5-25 滨州市城区其他土地用途宗地评估适用基准地价标准及修正系数表

一级类 工矿仓储用地 二级类 采矿用地 仓储用地 机关团体用地 新闻出版用地 公共管理与公共服务用地 科教用地 医卫慈善用地 文体娱乐用地 公共设施用地 公园与绿地 军事设施用地 特殊 用地 监教场所用地 宗教用地 殡葬用地 铁路用地 公路用地 交通运输用地 含义 指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。 指用于物资储备、中转的场所用地。 指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。 指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。 指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。 指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。 指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。 指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。 指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。 指直接用于军事目的的设施用地。 指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。 指陵园、墓地、殡葬场所用地。 指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。 指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。 指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)及行道树的用地。包括公共停车场，汽车客货运输站点及停车场等用地。 指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。 参照用途 及修正系数 适用工业 适用工业 参照住宅，下浮20% 参照住宅，下浮20% 参照住宅，下浮20% 参照住宅，下浮20% 参照住宅，下浮30% 参照工业 参照工业 视具体情况归类 参照工业 参照住宅，下浮20% 参照工业，上浮25% 参照工业，下浮15% 参照工业，下浮15% 参照工业，其中汽车客货运站点参照商业下浮20% 参照工业，下浮30% 街巷用地 管道运输用地 五、交易期日修正

待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期如不相同。需根据政府发布的地价指数或市场状况进行期日修正。

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