滨州城区基准地价报告（验收后修改版）(2)

来源：网络收集时间：2026-03-27

导读：招拍挂出让等多种交易类型，滨州市一级市场十分规范，调查样点均为有效样点。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地转让价格是由土地市场供求关系决定的，一般能够

招拍挂出让等多种交易类型，滨州市一级市场十分规范，调查样点均为有效样点。

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地转让价格是由土地市场供求关系决定的，一般能够反映市场上土地的真实价格，是衡量土地市场是否活跃的一个重要标志。转让资料主要来源于国土局档案查询。由于二级市场资料繁杂，且调查的交易合同有些可能为虚假合同，但由于政府土地价格管理措施的加强，过低价格的土地转让受到很大限制，因此调查样点数据多为有效数据。

利用出让、转让资料测算地价共收集样点816个，测算的基本公式为：地价=土地出让、转让总价格/土地总面积

在直接测算样点地价的基础上，进行出让年期、交易时间、土地开发程度和容积率修正后得到样点地价。

2．利用房屋出租资料测算地价

房屋出租是商服用地最主要交易方式。因此，城市中商服用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。收益还原法的基本原理是：在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。

根据实际调查，共得到门面房出租样点593个，对超高超低样本进行剔除后，得到有效样点561个。由于此类样点数量较大，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点地价进行计算和修正。

利用房屋出租资料测算地价的具体步骤如下： ⑴计算房地纯收益

以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为： 房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用

房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。

通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。

总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费

滨州市城区土地级别与基准地价更新技术报告

①折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：

年折旧费=（房屋的重置价－残值）/耐用年限 或年折旧费=［房屋的重置价×（1－残值率）］/耐用年限

其中房屋重置价是依据目前人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平下，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本价格。房屋重置价对于计算房屋的现值及纯收益具有重要的意义。本次基准地价评估中的房屋重置价标准确定，主要通过市场调查综合确定。各类房屋重置价格及耐用年限等标准见表4-5。

②管理费。是出租房屋进行必要的管理和服务的费用。管理费一般约占年租金的2－4%。根据滨州市实际，取3%。计算公式如下：

管理费＝年租金×3%

③维修费。是保证房屋正常使用而进行定期修缮及日常维护的费用。此项费用为计算方便，通常按建筑物重置价的2%左右计算。滨州市根据建筑物不同结构类型分别计算，框架及框剪结构以房屋重置价的1%计算，砖混结构以房屋重置价的1.5%计算，砖木结构以重置价的2.5%计算，简易结构以重置价的3%计算。计算公式分别如下：

维修费＝房屋重置价×1%（框架及框剪） 维修费＝房屋重置价×1.5%（砖混） 维修费＝房屋重置价×2.5%（砖木）维修费＝房屋重置价×3%（简易）

表4-4 滨州市城区房屋重置价格与耐用年限表

房屋结构等级高层钢混结构小高层多层一等砖混楼房结构二等三等砖混平房结构

一等重置价（元/平方米） 1700 1400 1100 1100 950 800 900 2% 45 2% 50 0 60 残值（%）耐用年限 (年)

二等三等 800 700 ④保险费用。是房屋所有者为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按建筑物重置价的1.5‰计算。

⑤税金。是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配而取得的收入，这里指房主按有关规定应缴纳的房产税和营业税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税按租金收入的12%计征；营业税按租金收入的5%计征，城建税和教育附加费分别按营业税的5%计征，故税金占房地总收益的17.5%。

⑵计算房屋年纯收益

房屋年纯收益的计算公式为：

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率

房屋现值指房屋重置价格减去房屋折旧后的余额。房屋现值＝房屋重置价格×成新度 ⑶还原利率的测算与确定 ①还原利率的概念与种类

还原利率是以不动产纯收益资本化为不动产价格的利率。它是土地估价的重要参数。确定合理的还原利率是利用收益还原法准确计算不动产价格的关键。运用收益还原法评估不动产价格时，根据评估对象的不同，涉及的还原利率有三种：

a综合还原利率

它是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格时所使用的还原利率。 b建筑物还原利率

它是求取单纯建筑物价格时所使用的还原利率。 c土地还原利率

它是求取单纯土地价格时所使用的还原利率。三者的关系如下：r=(r1L+r2B)/L+B r－综合还原利率； r1－土地还原利率； r2－建筑物还原利率；

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L－土地价格； B－建筑物价格。 ②还原利率测算

土地还原利率是用来将土地纯收益还原为土地价格的比率。它是影响土地价格中的最大因素。还原利率主要有三类：综合还原利率、建筑还原利率和土地还原利率。三者关系是： …… 此处隐藏：643字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……

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