滨州城区基准地价报告（验收后修改版）(4)

来源：网络收集时间：2026-03-27

导读：滨州市城区土地级别与基准地价更新技术报告建造成本包括建筑安装工程费用、红线内市政费用和室外配套工程费用三部分。 a建筑安装工程费用房屋建造成本依据滨州市目前各类商品房平均造价确定。本次调查的滨州市城

滨州市城区土地级别与基准地价更新技术报告

建造成本包括建筑安装工程费用、红线内市政费用和室外配套工程费用三部分。

a建筑安装工程费用

房屋建造成本依据滨州市目前各类商品房平均造价确定。本次调查的滨州市城区2009年各类商品房平均造价表4-5所示。

表4-5 滨州市各类商品房平均建造成本表

商品房类型平均建造成本（元/平方米）多层住宅 1100 小高层住宅 1400 高层住宅 1700 商业用房 1400 b红线内市政费用

包括市政公用设施配套费、人防工程建设费、定额编制管理费、实施工程监理（质量监督费）、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费、散装水泥专项资金等费用。

c配套工程费用

商品房开发的室外配套工程（如绿化、水面、道路、停车场等）费用需计入总开发成本，通常取建安费用的5-15%。

根据目前滨州市同类物业的建设期，开发建设周期为2年左右，确定建设期为2年，在整个建设期中，假设建筑总成本为分段均匀投入。

则：建造成本＝建安工程费＋红线内市政费用＋配套工程费用 ②专业费用及管理费用

专业费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的4%计；管理费用按建造成本的3%计。

⑶估算销售税费

销售税费主要是交易过程中的统一工商税、广告宣传费及代理费、印花税和交易手续费。根据国家及滨州市有关规定，统一工商税按售价的5.5%计，广告宣传费按售价的3%计，印花税按合同额的1%（买卖双方各交50%）计，交易手续费按成交价的1%计算（买卖双方各交50%），合计为9.05%。

⑷根据建设期，估算预付资本的利息

开发建设周期是指从取得土地使用权到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。对滨州市商品房开发周期进行调查，建设期一般为两年。

利息指全部预付资本的利息。商品房开发的预付资本包括土地费用和建筑总成

本。地价款的利息按整个开发建设周期计算；建筑费用在开发期内均匀投入，按开发期的一半计算利息。以复利进行计息。利息率按现行一至三年中长期贷款利息率6.30%计算。

⑸估算开发商的合理利润

根据对滨州市房地产开发企业商品房开发项目利润率进行调查，平均利润率为开发成本的20-35%之间，不同类型商品房类型其利润率有所差别。

⑹计算样点楼面地价

为了计算方便，我们先计算楼面地价，公式为：

楼面地价=平均每平方米房屋售价－平均单位建筑面积的成本－单位建筑面积正常利润－单位建筑面积投资利息－单位建筑面积投资税金

⑺单位面积地价测算

单位面积地价=楼面地价×标准容积率 4．利用土地征收资料测算地价

利用土地征收资料测算地价，采用成本逼近法进行。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来推算土地价格的估价方法。其基本公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费＋利息+利润+土地增值收益根据实际调查，本次基准地价更新评估中共收集到征地样点51个，有效样点51个。下面具体分析各项费用测算过程。

⑴土地取得费

土地取得费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费。根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。滨州市区征地区片综合地价共分四个区片，综合地价标准从33000元/亩至57000元/亩不等。其中I区片补偿标准为57000元/亩，区片范围为东至渤海二路、南至黄河一路、西至渤海十二路、北至黄河八路；II区片补偿标准为41000元/亩，区片范围为外环路以内除I区片以外的区域；III区片补偿标准为37000元/亩，区片范围为滨北街道全部、小营街道全部、市东、梁才、市中、市西街道除I区片、II区片以外的区域；IV区片

滨州市城区土地级别与基准地价更新技术报告

补偿标准为33000元/亩，区片范围为滨城区行政区内除I区片、II区片、III区片以外的区域。

⑵土地开发费

土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费。滨州市土地开发费用的确定以市场调查为主。根据滨州市实际，基准地价内涵确定的“七通一平”开发程度的开发费用为每平方米180元，“五通一平”开发费为每平方米120元，“三通一平”开发费为每平方米80元。

⑶税费 ①耕地占用税

根据山东省人民政府《关于贯彻<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》（鲁政字[2008]137号）规定，耕地占用税滨州市执行标准为21.5元/平方米。占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都应按规定缴纳耕地占用税，耕地占用税以实际占用的耕地面积按差别税额计税，按规定一次性征收。

②耕地开垦费

《中华人民共和国土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地。没有条件开垦或者开垦耕地不符合要求的，应该按照省、自治区、直辖市的规定交纳耕地开垦费。

根据山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第十六条规定，确定滨州耕地开垦费以被占用耕地前三年平均年产值的10倍缴纳。

③征地管理费

根据《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》〈（1992）价费字597号〉所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条征用土地管理费的收取标准，结合当地土地管理部门实际执行情况，确定各待估宗地土地管理费按土地取得费的2.8％计。

税费=耕地占用税+耕地开垦费+征地管理费 ⑷投资利息

利息为投资人占用资金的成本，即资金的机会成本。投资人投资包括农地取得费、土地开发费和有关税费。利息按该三项之和乘以一定的利息率来计算。由于土

地开发时间较短，确定其开发期为一年。利率按当前中国人民银行公布的一年期定期贷款利率5.31%计算。

⑸投资利润

利润为投资人投资所应得到的最低报酬，按农地取得费、土地开发费和有关税费三项之和乘以一定的利润率来确定。据调查，滨州市工业用地平均开发利润率为10%。

⑹土地所有权收益

土地是自然资源，供给缺乏弹性。土地价格由需求决定，土地所有权收益即为国家以土地所有者的身份对经济地租的一种分成。其中包括地方政府纯收益和新增建设用地有偿使用费，综合确定工业用地按20-25%计算。

⑺样点地价计算

样点地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费+利息＋利润＋土地所有权收益

二、样点地价修正

对样点地价进行修正主要有年期修正、时间因素修正、开发程度修正、容积率修正和交易情况修正。对各类样点资料，具体修正有所差别。对土地出让、转让资料，上述各项修正均需进行。对房屋出租资料，在样点地价测算过程中，调查交易价格均为评估基准日价格，土地使用年期已修正到法定最高出让年限，因此，不再进行时间因素修正和年期修正，仅对样点地价进行容积率修正和开发程度修正。对商品房出售资料和土地征收资料，应用剩余法和成本逼近法测算样点地价过程中，商品房出售价格和土地取 …… 此处隐藏：2345字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……

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