滨州城区基准地价报告（验收后修改版）(6)

容积率修正一般按区域进行，以基准地价内涵确定的标准容积率为标准，不同的容积率，按土地用途进行抽样调查，得到不同容积率下的单位面积地价，然后用下式计算容积率修正系数，即：

kr=pis/pi

式中: kr－容积率修正系数；

pis－某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价； pi－该区域该用途在某一容积率时单位面积的平均地价；

对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格。 公式 Pls=kr×pli

式中:Pls－修正到规定容积率时的宗地地价； pli－某一容积率下的宗地成交价； kr－同前。

更新的基准地价以容积率2.2作为城区商服用地标准容积率，以容积率2.2作为城区住宅用地标准容积率，由此计算各种容积率下的商服用地、住宅用地样点地价修正系数见表4-7、4-8。

表4-7 滨州市城区商服用地样点地价容积率修正系数表

容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤1.0 1.59 1.8 1.10 3.5 0.84 1.1 1.52 1.9 1.06 4 0.81 1.2 1.43 2 1.04 ≥4.2 0.79 1.3 1.35 2.2 1.00 1.4 1.28 2.4 0.97 1.5 1.22 2.6 0.93 1.6 1.18 2.8 0.91 1.7 1.14 3 0.88 表4-8 滨州市城区住宅用地样点地价容积率修正系数表

容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤1 1.54 2 1.05 1.1 1.45 2.2 1.00 1.2 1.37 2.4 0.96 1.3 1.30 2.6 0.92 1.4 1.22 2.8 0.89 1.5 1.18 3 0.87 1.6 1.12 ≥3.5 0.83 1.8 1.09 4．开发程度修正

当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，需进

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行土地开发程度修正。土地开发程度修正幅度依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。每增加或减少一通，地价结果相应地按下表减少或增加相应数值。

表4-9 样点地价开发程度修正表

类型 开发费用 通路 45 供水 24 排水 15 供电 10 通讯 5 供热 55 供气 26 5．交易情况的修正

把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下的地价。

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第二章 基准地价修正体系

为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理职能的需要，必须分析宗地地价同基准地价的关系。采用比较法的原理，编制出基准地价在区位、土地利用条件、土地开发程度、土地使用权年限等因素不同条件下修正各宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，充分发挥基准地价的作用。

第一节 编制区位及个别因素修正体系

一、编制地价修正系数表及指标说明表

基准地价区位及个别因素综合修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价综合修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，即用土地利用效益(地租)资料和市场交易地价资料进行修正。本次滨州市基准地价更新利用市场交易地价资料编制级别基准地价综合修正系数表。

按商服、住宅、工业三大地类，分别编制级别基准地价修正系数表。编制级别基准地价修正系数表的关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。利用各因素、因子的权重确定五个档次的修正系数后，按级别编制出商服、住宅、工业用地地价影响因素、因子修正系数表。与此相对应，按五个档次量化所有影响因素、因子的标准，编制出影响因素指标说明表，并利用已有样本地价进行检验、校核。在指标量化过程中，采用的一般方法：如果某一因素、因子在某一级别内只有一个，它同级别内最远点的距离如果大于其影响半径，按影响半径分成四等分，但若它同级别内最远点的距离小于其影响半径，可将该距离分作五等分。如果某一因素、因

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子在某一级别内有多个，采用几何方法找出距这些点最远点距离分作五等分。另外，某一级别某一类型的宗地还受其它级别同种因素、因子空间点的影响，则应综合考虑来自级别内外的影响，找出最远点距离确定等分。对一些很难用数字量化的指标，采用定性划分等级的方法，对相应指标进行说明。

依据上述方法，结合滨州市城区的实际情况，最后确定商服用地、住宅用地、工业用地在不同级别的基准地价修正系数表及其影响因素指标说明表见附件（表5-3至表5-19）。

第二节 地价修正体系中的其他修正

一、容积率修正体系

基准地价代表设定容积率条件下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率条件下的地价。容积率作为土地利用强度的重要指标，对于宗地（尤其是商服和住宅用地）价格的影响较大。将住宅、商服用地容积率作为区域及个别综合修正体系中的一项因素显然不能体现容积率对地价的影响，需对容积率进行单独修正。工业用地容积率可在宗地综合修正中进行修正，在此不做单独修正。调查不同容积率水平下的地价平均值，得出各类用途土地容积率修正系数。商服及住宅容积率修正系数见表5-20、表5-21。

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