滨州城区基准地价报告（验收后修改版）(3)

r?r1L?r2B

L?B式中：r－综合还原利率 r1－土地还原利率

r2－建筑物还原利率 L－土地价格 B－建筑物价格

确定方法通常有三种：不动产纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法。滨州市城区基准地价还原利率采用安全利率加风险调整值法。

安全利率是指无风险的资本投资利润，可以选择一年期银行定期存款利率为安全利率，风险调整值可以依据影响土地经济因素的分析结果确定，即还原利率＝安全利率＋风险调整值。

考虑宏观的货币政策，以连续5年一年期的实质利率的平均数为安全利率。根据近5年的一年定期实质利率，取其平均值2.041%作为安全利率。

风险比率调整。按照风险等级和本金安全比及土地增值影响，商服用地风险比率大于住宅用地风险，住宅用地风险大于工业用地风险，综合确定其平均风险比率为4％。由此计算土地还原利率为6％。

土地本身不存在折旧，相反还会增值，由于房屋在使用过程中逐步折旧贬值，具有一定时期经济耐用年限，故其投资收益要高于土地收益率。按照样点的普遍房屋结构、平均耐用年期为50年，年平均折旧2％作为房屋的风险比率，故确定房屋还原利率为8％。

⑷计算土地年纯收益 计算公式如下：

土地年纯收益＝房地年纯收益－房屋年纯收益

⑸土地价格的计算

应用收益还原法计算公式，土地价格为：

地价＝（土地年纯收益/土地的还原利率）[1－1/(1+土地的还原利率)n] n—土地使用年期

3．利用商品房出售资料测算地价 商品房价格由成本、利润和税费构成。

开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切合法费用总和。房地产开发项目主要包括建筑费用、基础设施配套费（包括区内配套费和绿化建设费）、建筑工程费用（含地基处理、基础工程、主体工程、一般水电安装等）、安装工程费用（含设备的基础工程、设备的购置（电梯、强电、弱电、供暖，制冷、供气等设备）、设备安装、调试）、前期开办专业费用、管理费用、投资利息、不可预见费和维修基金等。

应用商品房交易资料测算地价，采用剩余法进行。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。其基本公式是：

V=A－B－C

式中：V—待估土地价格；

A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值； B—整个开发项目的开发成本； C—开发商合理利润。 ⑴调查新商品房售价

通过对滨州市2007－2009年所有在售新商品房价格进行全面调查，获得各在售楼盘平均售价在测算过程中，依据滨州市商品房价格上涨幅度，将交易样点售价修正到评估基准日，确定总售价。

⑵确定开发建筑总成本

开发建筑成本是项目开发建设期间所发生的房屋建造成本、专业费用、管理费用以及房地产开发过程中的税费。

①建造成本

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