商业地产招商运营管理文章(8)

那么，旅游地产价值提升取决于哪些因素呢？通过实践总结及研究分析，本文认为应从以下两个层次的八个方面来解读。

一、客观层次

客观层次，即不以我们的意志为转移的，我们无法创造、改变，只能充分利用有利因素为我们服务。

客观层次上影响旅游地产价值提升的因素主要包括四个方面：文化、环境、宜居、可进入性。我们无法创造这些因素，但我们必须充分、有效利用这些因素，其对于地产价值的提升至关重要。

1、文化因素

在现代文明社会里，人类的任何一种表达和行为，无不打下文化的烙印。我们不能把人类的基本生活诉求（譬如衣食住行等）与人类的文化活动割裂开来。随着物质文明的变化，人们对精神文明的追求日益深入，人们不只满足于一个居室的物理空间，而且开始寻找生活的质量、品位和格调，即心理空间，只有文化才能满足人们的这些诉求。

现实社会中，任何东西都可定价，唯有文化无法定价，赋予文化内涵的事物才有旺盛生命力，才有持久吸引力，才能提高其价值。因此，在旅游地产项目的开发过程中，如何挖掘区域文化资源，将文化元素有效运用到文化旅游项目中，对于提升旅游地产项目价值至关重要。

2、环境因素

旅游地产开发区域的环境因素主要体现在生态和景观两个方面。 生态方面来讲，主要体现在地块的生态适宜性。其中比较重要的因素包括：气候因素、特种水资源、珍惜植物物种、土壤的生态适宜性、

区域文化等。通过对珍稀物种的培育、特种资源的保留、文化遗产的传承，可以构建未来稀缺资源的升值空间，提升地块附着物的品味和档次，保证地块开发价值的最大化。开发地块的生态价值从土地的远期价值考虑，目的是创造最高品质的人居休闲生活空间，实现环境价值、经济价值、社会价值的完美统一。生态价值的考虑，将为开发者提供远景构想，实现地块的远期价值。

景观方面来讲，主要体现在地块的景观可塑性。景观打造是旅游地产开发的先决条件。景观价值主要蕴含在区域土地的生态物种、土地坡度坡向分布、景观天际线形态及水域生态环境等方面。其中，优良的植被生态是一个地块具备景观功能的基本条件，如果该地块植物物种配比状况优良，可利用水资源充足，便首先可确定其开发的基础景观价值；其次，从地块景观营造的空间角度分析，实施坡度坡向对景观的影响力分析、景观天际线的形态营造、旅游者的景观视野角度分析，以此，提升地块的景观价值。对地块景观价值的判断，需从多角度出发，依据因素权重，实施复合研判。土地的景观价值预测，将为项目中的旅游吸引物构建提供重要依据，是实现综合地块价值的前提。

3、宜居因素

所谓宜居，顾名思义，即适宜居住，简单的说就是要让人们喝上干净的水，呼吸上新鲜的空气，睡个安稳的觉，吃上放心的食品，在绿色健康的环境中生活。根据国际标准，城市或区域的宜居，取决于水环境、水资源、大气环境，土壤土地环境、声环境、生态环境以及整个环境管理等七大因素。在旅游地产项目开发中，开发地块的核心功能是提供高

品质的居住生活空间，即所谓的第二或第三居所，因此，旅游地产开发的最终落脚点还在于地产，在于以建筑为载体的度假、休闲、生活、消费。那么，区域的宜居性对于旅游地产价值的提升也影响也就非常重要。

4、可进入性因素

旅游资源和旅游设施的不可移动，使旅游活动在某种程度上表现为一种空间的转移和地理环境的变更。这种转移和变更的载体即为交通，区域可进入性好坏由交通决定。

交通，是旅游活动中的主要时间消耗、费用消耗，以及主要的效果因素。在旅游目的地的选择上，交通的便利与否是影响旅游者决策的重要因素。在旅游者评估选择直至最后确定旅游目的地的过程中，区域旅游的可进入性是十分必要的。交通又是影响旅游资源吸引力大小和旅游开发规模的关键因素，没有安全便捷的交通，便没有规模化和长期发展的旅游经济。

交通线路又是旅游系统网络空间结构的“廊道”，传送着旅游信息流、物质流、资金流，交通技术与交通线路的发展，将会给旅游系统空间组织形式及其空间结构带来极大的正向变化。故而，交通可进入性对于旅游地产价值提升意义十分重大。

二、主观层次

主观，意味着以我们的意志为转移，我们有决定权和主动权。这个层次上影响旅游地产价值的因素主要包括策划、规划、商业、运营、服务等方面。这些因素能否有效提升旅游地产价值完全取决于我们自己。

1、策划因素

一个好的旅游地产项目，一定是旅游策划先行，旅游策划指导旅游规划，旅游规划指导旅游地产建设。旅游地产的创意与策划，好比文章的中心思想的提炼和表现。项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然协调的韵味，塑造项目的特色和魅力。如果没有旅游策划谋定战局，那就是乱划乱建了，因为没有策划指导的规划是乱划，没有规划指导的建设是乱建。因此，策划是对项目灵魂的挖掘，策划的好坏、深浅，直接决定后期开发与建设的方向与格局。故而，主动权在我们手上的策划对项目未来价值高低起着先期决定性作用。

2、规划设计因素

规划设计能实现或提升旅游地产项目的价值，从微观的角度讲，因为规划设计是解决项目的布局、格局和建筑特色的问题；从宏观的角度讲，在于规划设计能够通过资源的整合，形成一条完整的产业链。通过旅游地产开发区域的各种资源的整合，形成既要为旅游者服务，又要保证形成一个复合功能的旅游综合体。这些都是规划设计所解决的，所以一个旅游地产项目的价值会受到规划设计的影响。

3、商业因素

商业因素对旅游地产价值的影响主要体现在经营性物业的开发程度。在旅游地产项目中，经营性物业的开发形态和经营模式是实现地块增值的重要因素。在一个成功的旅游地产项目中，经营性物业必定扮演了旅游吸引物和综合服务体的双重角色。作为旅游目的地，经营性物业

是旅游者旅游消费的重要平台，特色的旅游商业也可成为旅游目的地的重要吸引物；作为“第二居所”，经营性物业也成为人们度假消费或日常消费不可或缺的载体。没有完善商业配套的旅游地产注定是要失败的，换句话，商业因素对旅游地产价值的提升起到至关重要的作用。

4、运营因素

旅游地产项目打造完成之后，成败与否除了前期的策划、规划、设计等因素之外，还取决于后期的运营能力，主要体现在资金链管理，招商管理和运营管理等三个方面：

资金链管理：文化旅游地产项目是典型的高资金投入、慢资金回报的项目，这对于任何开发商，尤其是民营企业来讲，资金链都是一个极大的考验。因此，对于开发文化旅游项目的企业来讲，如何强化资金链管理尤为重要。

招商管理：涉及两个层面，一是是否能够招到足够数量的商家，二是在招到足够数量商家的同时，是否能够找到足够质量的商家。虽然很多旅游项目能够招到商家，但由于整个项目的缺乏统一的规划管理，各自商家的产品定位和市场定位不一样，这就直接决定了整个项目的品位和质量参差不齐，从而影响项目的档次和价值提升。尤其是旅游度假综合体的开发，一定要形成统一的风格，包括各种经营业态的互补性，建筑风格的一致性，服务人员的服务态度的一致性等

运营管理：主要指在整个项目的运营过程中，进行统 …… 此处隐藏：1460字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……