商业地产招商运营管理文章(5)

化进程速度加快，人居社区化格局的快速成型促使社区商业的布局和快熟有了强劲的市场基础，大型社区与生活中心不断涌现并初具规模，与之配套的社区商业物业供需两旺。第三，国内外商业地产巨子在近几年纷纷踏足成都，延环线布局，竞相投资开发大型综合体，多个项目将集中于两年内开业运营，成都人均商业面积占有量将大幅提升，趋近于沿海发达城市标准。

“CBD及金融中心区域的写字楼、城市核心商圈的集中商业、城市副中心及区县中心，集中居住区的社区商业及远郊文化、旅游主题商业地产的开发，是目前商业地产的几大趋势。”卢朝寿告诉记者，由于城市中心区商业口岸成熟，所以投资风险比较小；城市副中心区域将形成新的人居中心，将迅速推动商业化发展，催生区域商气，区域内商业地产投资前景乐观。这其中就包括了社区、集中居住区形成的社区商业形态；近年来，由人均GDP的提高而形成的近郊商业，以文化、休闲、度假为主题的旅游地产不断涌现，更是催生了商业地产的蓬勃协调发展。

商业地产在推动城市功能完善，提升生活品质，不断满足居民生活需求的作用日趋明显，可以说商业地产的发展是城市化进程的产物，卢朝寿总结说：“可见成都商业地产将热力十足。”

开发投资都需谨慎

尽管成都商业地产市场的投资机会大增，但卢朝寿认为“不是每一个商业地产项目的开发投资都会成功，商业地产的特性是以项目运营成活为成功标准的。”卢朝寿介绍，商业地产在中国已有十余年的蓬勃发展，综管国内外商业发展的成功失败经验，商业地产的开发与投资都是

技术含量极高、规律性极强的。必须通过成功运营才能保证开发与投资的成功，而近年来开发商铩羽而归以及投资者遍体鳞伤的鲜活教训比比皆是。从发展趋势来说，商业地产市场正在呼唤专家，呼唤专业团队，呼唤开发商、投资者的理性回归！

从成都房地产市场悄然发生的新变化记者了解到，成都的商业地产实际成交率在新政后普遍上升了10%-30%，为了顺应市场突然增加的需求，在售的写字楼开发商纷纷加大了推盘强销的力度。

卢朝寿还告诉记者，从成都潜在商业投资者的需求现象表明成都商业地产的需求很大，但开发商要开发新的商业地产，其开发理念、运作模式、后期经营成熟度都有一定的风险，“如果开发商不遵守游戏规则”，风险就会很大。大型综合体的开发基本上都已呈现只租不售和大型成熟企业专业开发的特征。因此写字楼市场、社区商业与近郊文化旅游主题商业成为了目前商业地产投资热中的热点和焦点。

对商业地产的投资者来说，应该怎么在这股热潮中实现稳当的投资呢？“租金是商业地产回报的标尺，不过租金的水平是阶段性的，它必须经历一个市场的培训期、成长期、成熟期三个阶段，而这三个阶段的租金水平是递增的。”卢朝寿认为，应该说租金是商业地产成熟的“晴雨表”。

由于租金回报至少需要三个阶段来完成，所以租金的差异化很明显，不同区域、不同时间段、不同管理者运作方式、不同物业形态、不同经营业态，租金的回报都是不同的。卢朝寿告诉记者，成熟的商圈和商业区，一般辐射半径达三公里，并且非常稳定，而新兴的商业区往往要经

过漫长的培育。期间将开发大量的社区商业项目，但每个项目的命运将大相径庭，这与片区成熟度、开发理念、运营能力等条件是息息相关的。比如，成灌快铁的开通标志着都江堰、青城山板块正式由郊区变成近城区，而不久的将来，成都的几条地铁线也即将开通，从一定意义上讲，这将拉动快铁或地铁沿线经济及楼市的发展，由此形成的新人居社区，并且必将诞生新兴的城市副中心及新商业区，片区内必然存在各类业态、各种规模的商业物业以满足市场需求，但一定会有一些经营不善、规划定位失误的商业楼盘成为了发展过程中的先烈。所以，面对商业地产开发投资热浪来袭，开发商与投资者都应保持理智的态度，遵从市场客观规律与行业特性，理性开发、谨慎投资。

迎接变局、挑战自我

今年初我们蓝光确立了新的商业模式和发展战略，企业走上了新的发展道路；进入4月份，“房地产新政”给国内房地产市场带来了巨大的冲击。蓝光在迈向文化旅游产业的时刻，我们既拥有广阔的商机，也面临严峻的挑战。面对风云变幻的市场，我们需要创造性的理念、需要超强的经营能力、需要强有力的执行力。

“峨秀湖国际度假区”是蓝光第一个异地大型文化旅游地产项目，项目的成败关系着蓝光新商业模式的成功与否。肩负历史重任，峨蓝文旅公司坚决拥护集团公司、和骏公司的战略部署，以峨秀湖项目为载体，实现公司商业模式，坚定不移的围绕文化旅游产业集群的构建，呈现文化演艺、超五星级度假酒店、会议论坛、休闲商业群落，打造蓝光文旅

品牌。同时围绕度假物业销售、营销推广、成本控制、和管理者经营能力提升方面转变传统观念，修炼核心能力，切实做好以下四点：

1、以项目运营资金平衡为目标，强抓营销推广，确保销售回款。在一期一批次销售告一段落的同时，全力以赴力争将一期二批次的开盘时间提前一周，提前实现销售回款。

2、快速构建、呈现峨秀湖国际度假区文化旅游产业构建，全力推进核心亮点项目。集中优势资源，快速推进安纳塔酒店工程施工，全面启动金顶大剧院建设和峨眉神奇剧目的创编制作，快速推进峨眉功夫公园、峨眉院子的亮相。用一批引擎项目支撑峨秀湖品牌形象。

3、转变成本观念，以财务和项目利润率为导向，向行业领先水平看齐，坚决优化人员结构，合并机构岗位，优化管理组织，提高人力资源效能，在确保工程质量和产品品质前提下，实现成本的有效降低，实现项目利润率的攀升。

4、以利润回报和项目持续运营为指导思想，提高管理者的经营意识和能力。指导项目整体策划、产品策划、营销策划、工程建设管理工作。强化产品策划能力、强化营销推广能力、强化工程监管和成本控制力。

通过以上的举措，全面提升团队的核心能力，迎难而上、开拓进取，坚定不移的将峨秀湖项目打造成为世界级的休闲度假目的地。

2011，开启蓝光文旅产业新纪年（上）

—世界知名品牌运营商齐聚峨眉，助推峨秀湖文旅产业提速（上）

◎ 比肩普吉岛、巴厘岛的奢华度假酒店 ◎ 比肩红磨坊、拉斯维加斯的超级秀场 ◎ 比肩东京迪斯尼、新加坡环球影城的主题乐园 ◎ 比肩丽江、阳朔、大理的原生态商业群落

2010年，峨眉山刮起了一股蓝光旋风，强大的品牌攻势，快速的项目开发节奏，轰动了成都及西南地区，大峨眉旅游提升战略正式起航，从此峨秀湖国际度假区倍受世人关注。

2011年，“安纳塔酒店、金项大剧院、峨眉武侠文化主题公园、峨眉院子”四大国际性旅游项目联袂出击，让峨秀湖国际度假区再一次强势展现在世人面前。

作为一个运作难度极高的复合型旅游度假项目，是什么因素让蓝光的步伐迈得如此之快呢？除了蓝光雄厚的品牌与资金实力和战略运作能力之外，众多国际品牌投资运营商的鼎力加盟，是助推峨秀湖国际度假区快速呈现的又一致胜法宝，下面就针对蓝光文旅集团今年即将推出的四大项目进行逐一盘点。

峨秀湖国际旅游度假区项目代表着旅游地产综合开发的一个新的高水平开发阶段，它依托世界自然遗产，景区资源丰富、知名度高；拥