商业地产招商运营管理文章(4)

如定位、规划这些问题。而经营问题则很复杂、是无参考资料可寻的，同时也是检验商业地产经营公司实力和专业能力的棘手问题。

蓝光?嘉宝商业，经过十年的商业地产运作，就项目经营的持久兴旺问题总结了一套独特运作模式，该模式也被称作“四字方针”，即“稳、补、提、变”，只要充分领悟和运用好这四个字，便可驾轻就熟地解决好商业项目在经营过程中所遇到的困难。

“四字方针”的解读如下：

“稳”：即通过“大稳定”实现主业店定盘，品牌立市，经营旺场，为“补”、“提”、“变”奠定基础，提供条件。

“稳”从三个方面进行：1、稳定项目经营业绩，确保可持续发展；2、稳定优质业态定位，保持经营方向；3、稳定主力大户，培养商业资源。

“补”：即通过补位招商、主动置换的手段，腾笼换鸟，优化业态结构，提升项目商业内涵、提升项目经营档次和商业价值。

“补”的三个方面：1、补空铺招商，提高项目开摊率； 2、补优势业态，巩固项目核心竞争力；3、补优质商家，为项目注入新鲜血液，增强经营活力。

“提”：即通过提升商业项目运作能力，以提升项目经营品质和商业价值。

“提”的三个方面：1、提升基础管理水平，提升空间规划能力，提升优质商家比例，以提升项目经营品质；2、提升商业资源整合能力，提升营销策划能力，提升商家盈利能力，以提升项目商业价值；

3、提升招商执行能力，“换商家提租金、换业态提租金、换规划提租金” 。

“变”：密切关注商业环境变化，以变应变，在变化中发展，在变化中寻求商业价值最大化。

“变”的四个关注：1、关注商圈变化，调整项目商业定位；2、关注消费变化，调整业态组合结构；3、关注行业发展，调整商业运营模式；4、关注客户感受，调整服务方式。市场是变化的，而商业经营是围绕市场变化而变化的，若能把握市场变化以变应变，商业项目的持久兴旺便是可能的。

蓝光?金荷花国际时装城市场品牌建设策略

蓝光?金荷花国际时装城是嘉宝商业在管项目中体量较大的项目，营业面积达15万平方米。自2005年开业以来，经历调整期、培育期、成长期，现已进入成熟期，招商率和开摊率均保持在99%以上，形成一铺难求的旺场局面。

蓝光?金荷花自诞生之日起，即奏响了颠覆荷花池、改造荷花池、提升荷花池、引领荷花池的光辉乐章，响亮地提出了颠覆荷花池传统的经营理念和模式的口号。

时至今日，蓝光金荷花国际时装城品牌建设的各项基础条件已经成熟，作为市场运营方，蓝光?嘉宝商业基于市场和商家未来竞争中可持续发展考量，制定了《蓝光?金荷花市场品牌建设策略》，计划用3年的时间来完成蓝光?金荷花国际时装城的品牌建设：创建具全国

影响力的服装服饰批发市场、西部第一个品牌服装连锁加盟中心和成都精品服装服饰批零贸易中心。

策略对金荷花品牌元素进行了详细分析，将策略体系分为品牌策略、招商策略、服务策略、品质策略、推广策略五大子系统，制定了品牌建设三阶段的具体措施，管理公司和商家各司其职，共同营造良好的市场氛围，逐年提升市场品牌占比，打造金荷花品牌市场，颠覆荷花池多年来低价无档次的局面。

蓝光?嘉宝商业荣获“中国商业地产行业十大品牌机构”

近日，蓝光?嘉宝商业公司荣获由中国联合商报社、购物导报社、品牌杂志社、中国企业诚信经营协会等机构联合评选的“中国商业地产行业十大品牌机构”称号。

此次评选在60周年国庆大典前夕，主要针对国营和民营企业进行评选。据介绍，评委会给予蓝光?嘉宝商业的评选理由为：十余年的商业地产项目运作实践经验，具有一批操盘能力较强的专业人才团队，所运作项目涉及业态范围广、管理面积大，其中“多业权商业经营造活运作模式”居国内领先地位，曾多次荣获国内商业地产行业大奖，是西部地区最具实力和影响力，最具典型性的商业地产专业经营机构。

此次获选，表明蓝光?嘉宝商业在行业内的影响力得到提升，随着嘉宝公司品牌项目的打造、对外拓展的深入及商业模式的创新，蓝光?嘉宝商业的品牌含金量及品牌竞争力将进一步提高。

成都商业地产热，开发投资需谨慎

一系列旨在遏制房价过快上涨的房地产调空新政推出后，新政组合拳犹如突袭而来的冰雹般重重砸向高烧楼市，住宅市场成交量迅速下滑、市场观望情绪蔓延，开发商由此酝酿降价优惠??短短几十天内，楼市一片愁云惨雾。

而随之而来的是全国城市住宅市场“小阳春”的热，已渐行渐远；一、二线城市“观望潮”的寒，却余音未了，在这一热一冷的衔接处，房地产行业的另一个领域——商业地产逐渐开始异军突起??

新政后商业地产成交激增

继 4月14日及17日相继出台的有关一、二、三套以及外地人限制购房的贷款政策一个多月来，被业界比喻为“连环腿”+“组合拳”的调控在成都楼市已初显成效，住宅市场各楼盘项目房屋成交量纷纷下滑，原来投往住宅市场的楼市资金也逐步转移另觅它路。

“住宅地产已感觉到了冬天来临，但是刚性需求仍然存在，所以房地产发展最终会回归理性状况。” 蓝光地产副总裁、四川蓝光文化旅游有限公司总裁卢朝寿先生对记者说，新政主要是想打压住宅投机性，目的是控制房价的合理性。然而，由此引发的刚性需求和改善性需求对住宅市场的观望情绪，最终导致住宅市场受到了影响，继而导致开发商投资方向的改变。

从开发商的角度冷静地分析一下新出的政策，无论是二套房必须首付五成，还是第三套房可暂停发放贷款，或是异地购房暂停放贷，会发

现这些政策都纷纷将矛头对准了住宅市场，而住宅之外的商业地产则完全置身事外。因此，在住宅市场“看空”的大背景下，近日成都一些先知先觉的开发商已将“触角”伸向看似未被新政直接抑制的商业地产上。

记者调查发现，新政后，成都不少写字楼的价格上涨了500-2000元/㎡，尽管价格上涨，但仍抑制不住商业地产的火爆局面：纯写字楼项目如新开盘的天合凯旋广场，以及2008、2009年开盘的喜年广场、新希望大厦、新希望国际、美年广场等项目，均保持良好的销售态势。据记者多方调查得来的统计显示：成都的写字楼保持着较大的供应量，除了2月份受春节影响仅销售2.5万平方米以外，其余月份销售基本上都在5万平方米以上，其中新政后的第一个月则提高至7万平方米以上，其中喜年广场、凯旋广场成交量节节攀升，甚至出现了“整层购买、一天卖几千万的”现象。

卢朝寿说，住宅市场因受新政影响，商业地产的开发与投资必然成为新焦点。

成都商业地产热力十足

卢朝寿说，这种趋势的转变，首先是得益于成都作为中国西部的中心城市，有很强劲的发展后劲和商业物业的刚性需求。作为中国西部门户城市，成都正在实施全球营销战略，尤其是“世界现代田园城市”的定位，使得许多国际高端资源纷纷抢占成都市场。目前成都已聚集了大量的知名企业，世界500强企业已有120多家在成都入驻，国有大中型企业有5000多家，还有16万多家中小企业。众多的企业积聚，使成都的写字楼市场在短时间内出现了市场井喷。其次，近年来由于成都城市