商业地产招商运营管理文章(7)

道信集团中国区总裁王理先生认为，作为全国首家以武侠文化为题材的主题公园，项目本身就具备极强的市场话题效应，而且该项目将武侠文化与游客的互动体验很好的结合在一起，能够激发游客“快意江湖梦想与豪侠情怀”，蓝光文旅集团具备极强的市场前瞻性与运作能力。

公司链接：

SANDERSON GROUP（新道信公司）

SANDERSON GROUP（新道信公司）总部位于澳大利亚布里斯班，在全世界7个国家和地区设有10间分公司。新道信集团是全球最大的游乐场设计及建造公司，也是世界上唯一一家服务过并取得了华纳兄弟公司、迪斯尼公司、环球影城公司、福克斯公司、梦工厂设计及建造免审查资(Pre-Qulified)的专业公司。30年来公司为分布于世界26个国家的超过100个主题游乐商业项项目。

超越丽江，打造峨眉院落慢生活

峨眉院子引爆众多知名品牌运营商激情，携手共建中国旅游商业价值新标杆（小）

“未见其人，先闻其声”，峨眉院子尚未推出就实现了如王熙凤出场般先声夺人的效果。“巴国布衣、御膳宫、天福茗茶、城市名人酒店、锦江之星、凯宾酒店、草根人家客栈” 以及“成都餐饮同业行会、四川省饭店与餐饮娱乐行业协会”等全国知名餐饮休闲娱乐业品牌投资运营商和管理机构纷纷表达了强烈的进驻与合作意愿。是什么让这个院落

式的商业街有着如此大的魔力？

众多商家认为，“定位高端，独具风格”——这是峨眉院子的显著特征，如同邻里围合的一个个商业群落，体系功能健全，却各具文化特色，蓝光文旅在在峨眉院子所规划的一切，能够让度假者在这里找到如同在丽江消费的愉悦感，而且能够更好的将成都及峨眉本土文化注入其中，因此该项目不仅是成都休闲慢生活的代表、更是历史与时尚交汇的“峨眉不夜城”。

从商业价值而言，该项目比邻“成—乐”高铁终点站，以整个峨秀湖旅游度假产业聚群为依托，共享大峨眉及度假区为项目带来的超高人气与财气，再加上蓝光集团近20年来专业的商业运作经验和有着国际化背景运营团队的加盟，该项目的建成将成为峨眉山迄今为止最具吸引力的消费目的地之一。

公司链接：“巴国布衣”

巴国布衣是成都巨辐实业下属企业成都巴国布衣餐饮发展有限公司所创的著名餐饮品牌，诞生于1996年。目前拥有巴国布衣国家职业技能鉴定所、四川巴国布衣烹饪技术学院、成都巴国布衣食品开发有限公司等相关企业，并形成了以成都总部为大本营，连锁店遍及北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、杭州等主要城市的旗舰型连锁餐饮企业。 巴国布衣是中国驰名商标、中国餐饮百强企业、中华餐饮名店、2010年上海世博会中华川菜唯一代表品牌。

谈近期“房地产调控”与“商业地产热”

今年1月国务院出台“新国八条”，房地产市场掀起新一轮调控浪潮。其中“限购令”对于一线城市及省会城市市场的冲击逐步显现，目前成都房地产市场呈现出住宅市场遇冷和商业地产异常火爆的“二重天”景象：

1、住宅成交量明显萎缩

根据大成网最新统计数据：截至2011年3月27日，3月份成都主城区住宅共成交2261套，成交面积仅为245071.35平方米，只有“限购前”今年1月份成交面积的五分之一。我认为出现此现象原因有三：其一、限购令使市场中的投资客被迫退出，投资需求明显减少；其二、新一轮宏观调控加重了购房者的观望情绪，部分刚需购房者推迟了购房计划，使短期内有效需求减少；其三、开发商为应对宏观调控，主动放缓推盘节奏，市场供给减少。此三方面原因共同作用造成了住宅成交迅速下滑的现象。

2、商业地产市场迅速升温

根据大成网最新统计数据：截至2011年3月27日，3月份商业地产共计成交5013套，是住宅成交套数的2.21倍；成交面积278468.01平方米，是住宅成交面积的1.14倍。而从一季度的成交数据来看，1-2月商业地产成交量均远低于住宅的成交水平，而3月份商业地产成交面积和套数则大幅攀升。

商业地产受到追捧，是住宅市场抽离的投资性资本转向商业地产的

直接作用。除此之外，我认为随着成渝经济区的全面启动，和一些诸如“成都国际商贸城”、“金牛万达广场”等特大型商业项目的建成，成都市的城市价值将快速提升，为成都商业地产的发展创造了有利条件。

但必须指出，尽管商业地产市场总体向好，但商业地产的投资和运作存在其特殊规律，投资风险远大于住宅项目投资。特别提醒投资者在进行商业项目投资时一定要着重注意以下两点：

1、选择真正有投资实力和经营能力的开发商

商业地产开发与住宅不同，它对开发企业的资金实力、资源整合能力和招商运营能力要求非常高。任何一个环节的缺失都可能导致商业项目无法造活、最终死掉。只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三项条件的开发商，才能确保他们所投资的商业项目取得成功。

因此建议投资者在进行投资时，首先要慎重选择真正有实力的开发企业。这些企业强大的资金实力确保了项目的开发建设和交房开业能够按期推进，保证项目营销推广和经营造活有足够的费用支撑；另外招商的成功与否是项目成败的关键，资源整合能力强的品牌开发商拥有一大批战略合作伙伴。这些不同业态、不同档次的品牌商家成功入驻是项目经营造活的重要保障。而这些都是中小开发商无法做到的；同时好的开发企业旗下拥有一支高度专业化的商业运营团队，确保了项目的持续旺场和资产保值增值。

2、选择好的项目

在琳琅满目的商业项目和商铺中选择一个升值潜力大、租金回报高

的项目需要有专业的投资眼光。投资者应着重注意以下两个方面：

第一，看规划、看未来、买大盘

投资者在选择商业项目进行投资时，需要对项目所在区域进行充分了解。因为你所选择的项目，在未来的城市规划中所处的区位对投资前景非常重要。如果项目所在地是城市今后一段时期内的重点发展区域，或该区域将有大型城市综合体入驻，常住人口迅速增加等有利因素，同时项目应有相当的体量，且定位清晰精准，有专业的商业经营公司担当运营。那么该项目的投资前景就非常看好，反之物业价值将大打折扣。

第二，看投资回报、看物业增值

投资者在选择商铺时，一定重点关注投资回报情况。按照商业投资规律，合理的年静态投资回报率约在8%左右，投资回报周期约为12年左右。因此商铺选择并非“越是黄金地段就越好”，因为黄金地段必然高房价，如果不能得到相应高水平的租金回报，那么就会产生巨大的投资风险。

最后建议投资者保持理智的态度，掌握商业地产投资规律，理性投资。

刍议旅游地产价值提升的影响因素

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的开发商、投资客和消费者所共同关注的焦点。然，不管哪类人群，最关心的皆为旅游地产价值的最大化问题。