商业地产招商运营管理文章(3)

2009年服装市场形势分析

自然灾害——

受512大地震影响，外来投资、生产企业相对减少。服装市场消费减弱，原材料及成品成本上涨。

金融海啸，对中国经济影响——

1、从金融业到实体经济业，最终体现为全球消费市场低迷，企业关、停，甚至破产。

2、市场全面下滑，国内消费自我抑制，内需严重不足，中国经济进入艰难发展时期。

金融海啸，服装行业洗牌全面启动——

1、外贸受阻，出口转内销难以迅速形成销售网络渠道和消费市场，限产、关、停成为必然。

2、内需市场萎缩，竞争加剧，消费不足形成的产能过剩，惨烈竞争不可避免，生产商要么停产，要么压库，经销商也难逃压库或低价促销的厄运。

3、服装批、零售市场低迷，销售萎缩，房租等其他费用难以维计，纷纷缩小规模停业或撤场。

4、服装行业内部经营结构发生变化：一是由批发转型为专卖的趋势越来越明显；二是部分专做贴牌生产的企业转型做品牌；三是原来已有一定规模的企业和品牌做渠道重整、形象提升、服务提升以扩张市场；四是已经在行业内做出名气、做出影响的品牌更注重公司内部精细化管

理，进一步开疆辟土。在此变化过程中有部分商家无法适应而出局。

2009年服装市场机遇及应对策略

政策拉动——

08年11月，国务院出台6项促进轻纺工业发展的措施，在此之前国务院还出台了10项扩大内需的政策。

服装市场机遇——

1、金融危机乃至经济危机是周期性的，既然有危机，也就会有复苏。

2、全球在救市，中国政府的保增长、扩内需、新政的出台及落实将会产生积极影响。

3、各行各业的信心和应对策略对市场的影响。 4、刚性消费需求客观存在，抑制消费是有时效性的。 服装市场应对策略——

1、认清形势，增强信心，把握机遇。

2、密切关注市场变化，调整产量与产品档次结构，降低产前、中、后积压。

3、确保产业链完好，确保网络渠道健全。

4、确保现金流安全为前提，限量铺货，严防库存积压，严防呆帐、死帐增加。

5、留住人才，吸纳人才，加大产品研发力度，加强市场研究，把握自主知识产权、新产品占位。

6、形成产业联盟，共同维护已经萎缩的市场，形成产业保护膜。 7、几大具体动作： 加快“直营体系”建设

保平增高，提升自身素质，蓄势待发 创新营销模式，增加网上销售渠道 货品对路是关键

把顾客当作“潜在销售员” 主动出击，变被动为主动

专访：成都，商业地产大有作为

(2009-06-02 14:22:35)

《地产界》：金融危机对成都地区的商业地产产生了哪些影响？对嘉宝运营下的商业项目影响大吗？嘉宝公司是如何应对这场危机的？具体有哪些动作？作为西南地区著名的商业地产开发和运营公司，您是怎么看待整个西南地区商业地产的发展状况的？成都商业地产的发展状况与国内一线城市如上海、广州等相同吗？

卢朝寿：西南地区的商业地产随着国家的西部建设步伐加快、国际开发商和商业财团的投资比重加大，与国内一线城市的商业地产市场格局差距越来越小，并逐步与上海、广州等一线城市拉近距离。

就2009年而言，成都二环路以内的新的大型商业项目，就有春熙商圈的群光百货广场、仁和春天二期、天府广场的百扬大厦、九龙仓天府时代广场、华人置业文化宫项目、盐市口人民商场二期；人民南路上的仁恒置地、来福士广场；二环路附近的万象城、金牛万达广场、成都国际商贸城等，预计今明两年，成都市区新增商业面积就有110万平方米。且大部分的运作模式为“持有经营、定向开发、复合型商业群（含高星级酒店、甲级写字楼、集中商业和散户商业的综合体）”，这种运作模式一方面会加快成都商业地产白热化竞争，同时也会推进成都商业地产向规范化、集中化、科学化发展，最终会实现成都商圈的升级换代。另外，随着政府利好政策的推出、地铁的修建范围扩大，及西南地区房价的企稳回升等，这些利好消息无疑将会吸引更多的外资企业进驻，西南地区及成都的商业将进入一个新的阶段，即“品牌发展商＋复合型城市综合体”目前国内一线城市的商业地产发展阶段，成都的商业地产也将进入品牌运营时代。

目前和今后大型的商业地产转为全持有或者大部分持有经营,开发建设只是其中的一个环节，后期管理经营则会变成项目的核心重点。如,凯德有专门的商业运营团队,万达也有专门的商管团队,华润商管中心负责万象城项目，蓝光集团的商业由蓝光嘉宝商业进行全程运营。一个商业综合体要保持人气、商气，保持物业增值,这都是一个持续运营的结果，需要一支持续稳定的专业的团队来完成。

《地产界》：最近几年，不少大型商业地产开发商纷纷涌入成都地区，您是如何看待这一现象的？成都商业地产在开发和运营条件方面，

是否存在某种优势？

卢朝寿：成都是一个休闲城市，而这种休闲却有着这个城市独特的文化。目前很多大型的商业地产开发商涌入成都，会发现他们很多惯用的营销手法和模式会水土不服，那是因为这个城市独有的文化和消费习性他们没有读懂和领悟。

蓝光?嘉宝商业作为成都较早经营商业地产的本土公司，经过十年的商业历练和实操项目，会比其他刚进入成都公司的商业地产公司更了解成都这个市场环境和消费群，比他们拥有更多的合作基础较好的本土品牌商家资源；从而能够更准确地对商业项目进行商业定位、规划、招商，并迅速使项目整体开业、经营、旺场；最终实现项目的持续稳定发展和物业增值。

《地产界》：当前，一些商业项目常常面临不能持久兴旺等问题，以您作为专业人士的角度看来，这些项目一般问题出现在哪方面？成都嘉宝商业如何顺利解决这些问题的？从哪方面入手？能举例说明吗？

卢朝寿：首先要清楚地认识，商业地产项目的经营是一个动态、长期的过程。这个过程的会经历很多阶段，而每个阶段所面临的市场格局和呈现形式是不同的，采取的策略也必须要有针对性和可行性。

有些项目从开业就不旺场、有些项目旺场半年就悄无声息了、有些项目艰难经营两三年后崩盘等。这些项目的问题也是多种多样的，大体可以分为这几种情况：项目定位问题、前期规划问题、整体经营问题、经营过程中的危机处理问题、市场应变能力问题等。这些问题有些可以在开发商拿地时只要经过周密调研、策划、考察便可解决一部分，