扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则 - 图文(6)

砖木部分砖墙、部分土墙，部分空斗墙，木屋架瓦屋面， 三有门窗、水泥地面，有电无水 等 4. 草房、披房及简易房 房屋类等级 具 备 条 件 别 草房 砖墙或土墙，木结构草屋面，一般粉刷，有木门窗 草房披房简易披房、简砖墙、瓦屋面或玻璃缸、石棉瓦、油毡屋面，檐高2米左右 房 易房 （六）非住宅房屋建筑等级说明表 1.钢筋砼结构 房屋等类别 级 分部项 结构 钢门窗 筋砼一墙面及天棚 等 屋楼地 设备 结构 钢筋门窗 砼墙面及天二棚 等 屋楼地 设备 2.砖混结构

房屋等类别 级 分部项 具备条件 具备条件 钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。 铝合金或塑钢窗，木质门或其它金属门有防盗门，底层窗户设防盗网。 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 水电齐全，线路暗铺，照明、动力分线路设臵 钢筋砼条形基础或独立柱基础、承台梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面，结构质量一般，外观有缺陷， 钢窗或木窗，一般木质门，木质用料中等： 内墙面为一般涂料墙面，无吊顶．外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷 水泥楼地面或水磨石楼面面层、保温隔热、防水屋面 水电齐全，线路明铺，照明动力未分线路设臵。 钢筋砼结构 砖 混 结 构

砖混门窗 钢窗、铝合金窗或塑钢窗，木质门或钢门，有防盗门。 一墙面及天内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚等 棚 为一般涂料平顶 25

结构 钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、圈梁等抗震构造措施。

屋楼地 设备 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 水电齐全。线路暗铺，照明，动力分线路设臵。 钢筋砼或砖基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。 结构 用料中等，制作一般的木门窗或普通钢窗。 砖门窗 混墙面及天内墙面为一般涂料，外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷。天棚为一般涂料平顶 二棚 等 屋楼地 设备 结构 砖混三门窗 水泥砂浆或水磨石楼地面；防水屋面 水电齐全，线路明铺，照明、动力线路未分线路设臵。 砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。 用料一般的木质门窗。 墙面及天一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。 棚 水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 有水电，厨厕合用。 砖基础，实砌一砖墙承重。 用料一般的木质门窗。 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。 水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 有水电及卫生设施。 等 屋楼地 设备 砖混四等平房 设备 3.砖木结构 房屋等分部项 类别 级 结构 砖门窗 木墙面 一屋楼地 砖木等 设备 结构砖平房 砖木 二等

结构 门窗 墙面及天棚 屋楼地 具 备 条 件 实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。 普通木门窗。 内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆 普通水泥地面，平瓦屋面。 有水、电。 部分砖墙、部分土墙，木屋架瓦屋面，有门窗、水泥地面，有电无水 26

附件七、建筑物及装潢的成新因素确定表

㈠房屋成新评定等级及说明表 完损等级 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 ㈡房屋成新上限表（限值） 结构 钢混 砖混 砖木 木 简易 房屋类别 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 超过36～31～26～21～16～11～4040年 35年 30年 25年 20年 15年 年 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 0 0 3 4.5 5.5 6 7 0 0 0 4 5 5.5 6.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 10年以内 按实际情况评定 按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出9.5 成新评定说明 按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。 新旧程度 全新 九成新 八成新 七成新 六成新 五成新 四成新 三成新 不足三成新 折余率 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 30%以下 单层工业厂房 ㈢装饰装修综合成新评定上限表（限值） 征收前装饰装修时间 综合成新率上限 住宅房屋 非住宅房屋 8年前 6～8年 3 3 5 4.5 5年 7 6.5 4年 8 7.5 3年 8.5 8 2年及以下 按实际情况评定 ㈣房屋成新的评定

应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。

27

附件八、营业用房评估的收益法应用说明

㈠收益法应用总说明

1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。

2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照3%～6%的限值数额选取。

3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。

㈡商铺类营业用房的典型样本房设定

1.每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房； 商铺类原始样本商业用房设定条件： ①位于分区内商业用房集中区域；

②门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等等； ③砖混多层建筑物之底层，房屋七成新； ④单开间，临街店面宽约4米，宽深比≤；

⑤一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；

⑥临分区内街巷。

㈢被征收营业用房的评估公式 1. 基准价格ＶO

28

12

商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：

a1Vo?[1?]

r(1?r)n2.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算 按下面公式计算：

Vi?Vo?(Kxy)100?(Km)(Ki31) ?100100其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，Kxy为商业用途修正系数，Km为商业街道路线修正系数，Ki31为商业用房实体修正系数。

3.商业用途修正系数Kxy表

Kxy 被征收营业用房X 商场类 商铺类 商务类 餐饮类 娱乐类 旅馆类 95-105 80-95 80-90 样本营业用房Y 商铺类 115-120 99-100 85-90 上表中，样本营业用房（y），待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为，即Kxy

4.商业街道路线修正系 …… 此处隐藏：2011字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……