扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则 - 图文(2)

测算确定建筑物的折旧额；

4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：

Ｖi＝PD＋PJ－C。

第四章 营业用房征收评估

第十六条 营业用房分类：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、娱乐类等六类，具体界定见附件一。

第十七条 营业用房评估方法：营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。

第十八条 收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：

a1Vo?[1?] nr(1?r)Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。

第十九条 营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：

被征收房屋评估价格Vi =V0?(kxy)100?(km)ki31 ?100100V0—商业街区基准价格；

Kxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八； Km─街道商业路线因素修正系数，具体数据的选用参见附件八； Ki31─为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件八；

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第五章 其他征收评估问题处理

第二十条 “地大于房”的评估：对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：

1.“地大于房”面积S＝合法土地使用面积－合法房屋建筑面积 2.“地大于房”土地单价 ＶW= （ＶO- PJ×g）Kj

ＶO—该征收项目标准样本住宅基准价格；

PJ—该标准样本住宅建筑物重臵单价，参见附件六； g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七； Kj—分类基准价格调整系数，参见附件三。

3.国有划拨土地上“地大于房”土地单价ＶW’=ＶW×60%。 4.“地大于房”补偿金额＝ＶW或ＶW，×S

第二十一条 非住宅房屋划拨土地评估：征收评估时涉及的被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额近扬州市人民政府关于国有划拨土地使用权处臵办法等文件的规定执行。其土地补偿金额按土地基准地价的50%进行计算。

出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行。

第二十二条 2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前，取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋，对其实际用于经营的房屋建筑面积，根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限，取非住宅性质和住宅性质的房地产评估价格的加权平均值计算。（参见附件八）

第二十三条 装饰装修评估：房屋征收评估中，一般装修以外的装饰装修部分为独立的专项评估。装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行：

装饰装修专项补偿价格＝各单项装饰装修项目总金额×装潢综合成新率 测算中涉及的装饰装修工程费用单价以及装潢综合成新率等指

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标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件七、附件九的规定选取。

第二十四条 其它评估：房屋附属物补偿价格可对照本规范附件十的规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用假设开发法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第六章 征收评估报告

第二十五条 出具报告要求：征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。

第二十六条 签名盖章：征收评估机构出具的整体评估报告和分户评估报告应当两名以上注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

第二十七条 报告装桢：房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第七章 征收评估工作准则

第二十八条 评估委托：被选定的征收评估机构应与委托单位签订征收评估委托协议。

第二十九条 评估技术负责人：评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

第三十条 现场勘察：所有征收评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有征收评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察，并拍摄被征收房屋内外的照片等影像资料。现场勘察记录资料是征收评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。

第三十一条 评估到户：评估人员应逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘

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测准确，不得错计或缺项。

第三十二条 内部审核评议：征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。

第八章 征收评估工作资料存档

第三十三条 整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：

（1） 评估委托协议； （2） 房屋征收决定；

（3） 评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料； （4） 评估对象的实地查勘记录、照片等资料； （5） 标准样本房屋的实地查勘记录、照片等资料； （6） 可比实例的实地查勘记录、照片等资料； （7） 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料； （8） 其他涉及评估项目的必要资料。

第三十四条 保存期限：完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。

第三十五条 资料证据保全：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。

第九章 附 则

第三十六条 细则附件：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。 第三十七条 特种业务：凡房屋征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析、停产停业损失等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

第三十八条 范围外征收评估：市区集体土地上的房屋重臵价格及装饰装修、附属物等的评估，可参照本技术细则实施。

第三十九条 实施时间：本技术细则自发布之日起执行。

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扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件

附件一、被征收房屋分类及其说明

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