扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则 - 图文(4)

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 砖混结构 砖木结构 简易结构 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 93-97 88-92 97-101 92-96 87-91 79-83 74-78 系数取值 113-117 108-112 103-107 98-102

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表 待估房屋成新 三成以下 样本房屋 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数（八成） 73-80 系数（七成） 75-85 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 80-87 85-95 90-98 95-102 100-107 105-115 3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表 卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。 4.住宅房屋套型及平面布臵因素修正系数p4表 套型等级 系数取值 一等 101－103 二等 98－100 三等 95－97 四等 92－94 五等 89－91 住宅房屋套型及平面布臵因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 设计合理，内部功设计较为合理，内部功能布内部功能布不满足上能布局得当，独立内部功能布局局较为凌乱，局凌乱，房述要求的说明 厨卫设施，明厨明明确，有独立的设施不全，搭间比较分散 独门院落 卫，大卧明厅，露厨卫设施，露天建厨卫，院落天院落整洁

㈢非成套住宅房屋实体因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

院落较为整洁 凌乱 15

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 砖混结构 砖木结构 简易结构 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 93-97 88-92 97-101 92-96 87-91 79-83 74-78 系数取值 113-117 108-112 103-107 98-102

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数（八成） 73-80 75-83 系数（七成） 75-85 80-87 79-88 85-95 85-93 90-98 90-97 95-103 100-108 95-102 100-107 105-115 3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表

檐高 ＜2.6 2.6-2.7 2.8-2.9 3.0-3.1 3.2-3.3 3.4-3.5 3.6-3.7 3.8-4.0 ＞4.0 系数取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113-115 上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为±0.5－1.5的变动。 4.住宅房屋功能因素修正系数p4表

住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。 套型等级 系数取值 一等 101－103 二等 98－100 三等 95－97 四等 92－94 五等 89－91 住宅功能因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 不满足上述要求的非成套住宅房屋 说明 通行方便，通行较为方设施不全，内部功能布二室朝南，便，一室朝无朝南房间 局凌乱，房阳光充沛，南 间大小不空气流畅，一，通行不房间大小合便 适 ㈣有关说明

1．K31、Ki31的取值范围应该界于80～120之间；

2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办

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法进行。

3. 实体因素修正系数采用计算方式为： K31＝0.3p1?0.2p2?0.25p3?0.25p4 Ki31＝0.3p1?0.2p2?0.25p3?0.25p4

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附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表

（一）住宅区位因素修正调节系数评分表 因素因素项目 类别 内 容 考 察 项 目 7 7 10 9 10 10 20 12 8 11 11 11 6 6 8 8 9 9 19 11 7 10 10 10 评分等级 一等 二等 三等 四等 五等 5 5 7 7 8 8 18 10 5 9 9 9 4 4 6 6 7 7 17 9 4 8 8 8 3 3 5 5 6 6 16 8 3 7 7 7 征收 项目 周边 大环 境 征收项目范围内小环境 自然景观、风向a11 自然环境 空气污染、噪音、水文a12 离市区主干道的距离a21 交通条件 公交线路情况a22 教育医疗所在学区1公里内学校情况a31 设施 医院及医疗机构分布情况a32 商业配套重要商业配套设施a41 设施 建筑小区布局与外形等a51 建筑密度、外型等a52 规划设计 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53 物业管理 物业管理情况a61 配套设施 住宅区内配套设施完备程度a71 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。

（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表

序因素考察项 号 项目 目内容 自然 景观、 风向 1 自然环境 一等 二等 三等 四等 五等 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。 自然环境良好，附近公认的自有一定的然环境优绿地和绿越地区。 化，基本整洁、卫生。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 附近周围附近有少无绿化，比量绿地和较拥挤、杂绿化，卫生乱、环境较环境欠缺。 差。 空气局部受污染，靠靠近污染近大马路，源或重噪白天和晚音源。 间均有噪音影响。 空气清新、空气污无污染，无染、噪噪音，水域音、水文 清洁，达卫生标准。 离主干道离市区交通的距离在主干道2 100米以条件 的距离 内。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 离主干道离主干道离主干道离主干道的距离在的距离在的距离在的距离在100-250米250-400米400-500米500米以之间。 之间。 之间。 上。 18

序因素考察项 号 项目 目内容 一等 二等 距离公交站点50-100米内，至少有2条重要公交线路。 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 距市级及以上医院500米－1000米。 在400-800米范围内市级商业设施较集中。 布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。 建筑密度在40%-50% 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 半封闭物业管理。 三等 距离重要的公交线路的距离在100- -200米之间，至少有2条公交线路。 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 四等 距离公交线路的距离在200-400米之间，至少有1条公交线路。 五等 距离公交站点50米公交线内，有4条路情况 以上重要公交线路。 属于省级所在学及以上重区1公点中学（初里内学教育校情况 中）和重点小学学区。 3 医疗设施 医院及距市级及医疗机以上医院构分布500米以情况 内。 在400米范商业重要商围内有大4 配套业配套型的市级商业配套实施 设施 设施。 布局合理、建筑小外形美观、区布局错落有致，与外形满足通风、等 日照等健康要求 规划建筑 设计 密度 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 物业物业管6 管理 理情况。 5 建筑密度40%以下 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 全封闭物业管理。 距离公交线路的距离在400米以上。 一般中小无中学或学学区。 小学。 距市级及距市级及以上医院以上医院1500米1000米－-2500米以1500米。 上。 在800米范围内有零在800米范散分布的围内基本商业网点，上无商业基本满足网点。 生活需求。 布局一般，排列不整齐，外型较整齐。 任意布臵、外型破旧杂乱、拥挤。 距市级及以上医院2500米以上。 在1000米范围内无商业网点。 建筑散乱没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱 建筑密度在65%以上 建筑密度在建筑密度在50-60%。 60%-65%。 无公共活少量绿化，无绿化，基动空间，出少量的公本无公共行通道狭共活动空活动空间。 窄，小道弯间。 曲。 有物业管无物业管无物管，无理。 理。 环卫管理。 19