扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则 - 图文(3)

2、非营业用房分类

厂房仓储类建筑 办公类建筑 其它类建筑 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。 以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。 非营业性用房

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附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明

以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。

1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的房屋； 2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；

3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；

4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近； 5.可比实例应与估价对象的建筑年代相近；

6.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；

7.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；

8.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；

9.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；

10.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

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附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明

㈠标准样本住宅设定要求及说明

住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：

1. 应为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；

2. 应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；

3. 房屋为中等套型，成新为七成新或八成新（已使用15年或10年）； 4. 每一征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。

5. 住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 成套 套型 二室半一厅 结构 混合多层 小区配套 所在层次 已使用年限 3/5 朝向 10年或15年 一室朝南 其他条件 坐落位臵 室内水电及装修 征收项目范围内相对中同征收项目范围内情普通室内装修 采光、通风、日照央位臵上。 建筑面积 2况。 70－87M 分摊占地 ＊ 普通厨卫设施 等条件中等。 权属及证照情况 产权，证照齐全 6．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布臵，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M以上，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况；

7. 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，如无法满足要求，再根据具体情况，可从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述要求在征收项目范围内设定虚拟“标准样本住宅”。

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㈡ 住宅房屋评估中可比实例选择要求

1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的住宅房屋；

2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋； 3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；

4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；

5.可比实例的交易价格应是正常市场交易价格；

6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；

7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；

8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；

9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

㈢分类基准价格调整系数 分类 分类调整系数Ｋj 成套 98－102 独门院落 105-110 非成套 90-94 分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：成套住宅为100，独门院落为108，非成套为92。

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附件四、住宅房屋实体因素（K31、Ki31）修正说明表

㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 93-97 88-92 97-101 92-96 87-91 79-83 74-78 系数取值 113-117 108-112 103-107 98-102 砖混结构 砖木结构 简易结构 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表 待估房屋成新 三成以下 样本房屋 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数（八成） 73-80 系数（七成） 75-85 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 80-87 85-95 90-98 95-102 100-107 105-115 3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表 卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。 4.住宅房屋层次因素修正系数p4表 楼层数 楼层系数(%) 二层一层楼 楼 所在楼层 一 98 99 二 99 三 四 五 六 七 三层楼 98 99 98 四层楼 97 99 100 92 五层楼 96 98 100 97 90 六层楼 七层楼 95 97 100 98 93 88 95 97 100 100 95 93 86 说明：a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少1%； b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。 c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。 上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。 ㈡独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

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