比较特别的别墅模式(4)

这部分人士月收入数万元至数十万元不等，在创业过程中，他们一边发展自己的事业，一边提高生活质量，有较强的购买力，但比较实际，他们将是我们80％的市场的主力 ３ 大型外资企业的高层管理人士

这部分人士家庭月收入在20000元以上，无自有企业，高收入就是用于提高生活质量，而且文化 层次高，有很强的个性和现代审美观他们将是我们80％市场的主力 ４ 文艺界、文化界知名人

这部分人士家庭月收入在20000元以上，无自有企业，高收入就是用于提高生活质量，而且文化层次 高，有很强的个性和现代审美观他们将是我们80％市场的主力 ５ 明星运动员

这部分人士月收入数万元至数十万元不等，提高生活质量，是终极臵业

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项目定位

战略定位

开发经济型独立别墅

◇ 由于土地规模只有123亩，无法进行规模化开发。 ◇ 根据确定的目标市场的购买力只适合开发经济型别墅。

◇ 由于近郊大量的多层住宅、联排别墅、双拼别墅开发，因此不能再走同样的开发模式。◇ 优越的自然条件不能浪费。

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基于以上四点，确定最坐佳的开发模式为：独立型经济别墅

市场定位

1 消费群定位：（详见《目标市场》）

2 产品层次：经济精品型别墅；

◇ 从推出的产品类型和品质来看，属于小型中高档别墅，以满足消费者高品味和体现身份的需求◇ 由于控制了总面积，虽然价格较高，总价也不会高，以适应目标市场

总而言之，性价比很高

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产品定位

1 产品功能定位：居住生活型别墅

◇ 缺乏旅游风景资源，不可能开发渡假型别墅和有经营性质的旅游型别墅

◇ 离市区很近，道路状况优良，驾车只需20分钟就可进入市区，具备第一居所的条件◇ 缺乏外事办事机构和大中型外资企业，不具备出租条件，因此不能开发出租型别墅

基于以上三点，确定居住生活型别墅是最佳选择

2 户型定位：

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面 积：80％的别墅面积在180m2－240 m2为主力；

20％的别墅面积为300 m2－400 m2，以DIY的形式进行销售 在市场推进过程中，根据储蓄的客户类型可适当调整比例

价格定位

目前近郊别墅的价格在3000元／m――5000元／m之间，根据我们的规划、建筑品质及自然条件，我们的价格定在3800元／m――5500元／m之间。

确定低开高走的基本原则：一方面避免开局不利，另外可以产生一种增值现象，刺激和逼迫消费者迅速购买，另外

还可以吸引以投资为目的的买家。

以3800元／m2低价入市：限18套，一方面可立即吸引一定数量的消费者，积蓄客户，另一方面避免入市价格过高，

造成销售障碍

价格高走：当18套售完后，单价上涨300元／m2，然后逐渐上涨

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