房地产经营管理第四章_房地产价格理论

房地产价格理论

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第四章 房地产价格理论 4.1 地租理论4.1.1 古典经济学的地租理论 地租剩余理论 4.1.2 马克思的地租理论 1 资本主义地租的实质

2 级差地租3 绝对地租 4 垄断地租

5 建筑地段地租

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概念比较单产价格

价值

绝对地租

社会生产价格级差地租 个别生产价格

土地肥沃程度逐渐递增

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4.1 地租理论 4.1.3 新古典经济学的地租理论边际生产力 地租理论 稀有地租 和级差地租 城市地租 地租与土地产 品价格的关系

新古典经济学的地租理论

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边际生产力地租理论报酬量

资本和劳动投入量

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稀有地租和级差地租从某种意义上说，所有地租都是稀有地租，也是级差地租。1、如果地租被看做土地服务总价值，超过所有土地在按边 际利用时所提供的总服务价值的差额时，地租就是级差地 租。 2、如果把每块土地充分利用到能被有利使用的程度。地租 视为稀有地租。

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城市地租城市地租等于位置地租加农业地租。

地租与土地产品价格的关系1、从整个经济领域看，地租由土地产品价格决定。 2、从单一企业、行业看，地租影响产品价格。

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4.1 地租理论 4.1.4 城市地租理论1 城市级差地租(1、2) 4 区 位 地 租 ( 位 置 地 租 ) 2 城 市 绝 对 地 租

城市地租 理论3 垄断地租

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4.2 土地价格 4.2.1 土地价格的内涵V=∑ai/(1+r) iV表示土地价格；ai表示第i年的地租；r表示折现率。

4.2.2 土地价格的形成：由需求决定

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4.2 土地价格 4.2.3 土地价格的构成1 土地价格有土地物质价格和土地资本价格构成2 土地价格是有土地原始价格、公共投资与环境改良价值、私人投资改 良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易 货币额

3 土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期 增值、不确定性风险补偿费、可达性价值构成 4 拆迁补偿费与土地价格的关系

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4.2 土地价格 4.2.4 土地价格的种类(1) (2) (3) (4) (5) (6) 市场价格、市场价值 土地所有权价格，土地使用权价格 基准地价、标定地价 课税价格、征收价格、抵押价格 总价格、单位价格、楼面地价 评估价格

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4.2 土地价格 4.2.5 土地价格的变动1 土地价 格变动机 理

由地租量和利息率决定

2 土地价 格的变动 趋势其形 态

趋势：长期增长 形态：投资性增值、供求性 增值、用途性增值。

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4.2 土地价格 4.2.6 土地价格与国民经济的关系1

地价与经济周期 2 地价上涨可能对国民经济造成的不良影响

3 地价投资和泡沫经济对国民经济的不良影响

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4.3 建筑物价格 4.3.1 建筑物价格的构成1、如果建筑物为全新，价格包括建筑工程费、设备及安 装工程费、其他费用。 2、如果建筑物已经被使用若干年，价格为建筑物全新重 置价格减去价值损耗。

4.3.2 建筑物价格的变动长期以来建筑物价格呈上升趋势。

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4.4 房地产价格 4.4.1 房地产价格的构成土地价格和建筑物价格构成

4.4.2 房地产价格和房地产租金之间的关系两者是正相关关系，他们变动方向基本一致，只 是变动幅度可能会有差异。

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4.4 房地产价格 4.4.3 房地产价格的种类1 商品房价格、经济适用住房价格

2 标准价、成本价

3 廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金

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4.5 影响房地产价格的因素 4.5.1 影响房地产价格的一般因素1 社会因素

4 其他因素

影响房地 产价格的 一般因素3 政治因素

2 经济因素