房地产开发企业涉及的税种有

房地产开发企业纳税早准备

房地产开发企业涉及的税种有：

一、契税：在购土地环节，按土地价款的3%——5%缴纳。（沈阳一般按4%缴纳） 二、营业税：在取得销售收入及预售款时缴纳按收入及预收款的5%缴纳。 三、城建税：按营业税的7%缴纳

四、教育费附加：按营业税的3%缴纳 五、地方教育费附加：按营业税的1%缴纳

1、从价：按原值减除10%-30%后乘以1.2%计算; 2、从租：按租金的12%计算

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八、土地使用税：

新办企业：缴纳土地使用税;以合同为准，在签订土地出让合同之月的第二个月其起缴纳土地使用税：计算方法为：

签订土地出让合同的面积=（土地证面积）*地段价格/12个月=本月应缴纳土地使用税金额。

开始销售后土地税用税计算如下：本月剩余面积/总面积*土地证面积*地段价/12=当月应纳土地使用税金额。

已销售房产所占面积不缴土地使用税了。 注意：*人防工程面积-要减除不纳土地使用税 九、土地增值税：

相关文件：最新国税发（2009年91号）

土地增值税在取得收入时或预售款时预缴按收入的0.5%——4%预缴具体税率由所在税务局定，一般是按预收款及收入的1%预缴。房屋售完后清算，多退少补。

增值率不超过20%免征土地增值税。 清算时按以下步骤计算：

1、计算增值额：增值额=收入额—扣除项目金额 2、计算增值率：增值率=增值额/扣除项目金额

3、确定适用税率：依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率

4、依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额*适用税率—扣除项目*速算扣除系数

扣除项目内容：

1、取得土地使用权所支付的金额

2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）允许按实际发生数扣除，主要包括：土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

3、开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。

4、对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除。

5、对于利息支出，分两种情况确定扣除：凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但是最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”的计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由省、自治区，直辖市人民政府规定。

6、上述规定的具体含义时：纳税人能够直接转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内

此外财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中的利息支出的计算问题做了两点专门规定; 一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对

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于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

与转让的房地产有关的税金：在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城建税，教育附加费也可视同税金扣除。

财政部确定的其他扣除项目：

a)对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除。

b)但是，对取得土地使用权后，未进行开发转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，缴纳的有关费用、以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。

c) 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。具体地，如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产开发所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税；相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。

土地增值税实行四级超率累进税率：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 3、增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除金额的200%的部分，税率为：50% 4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，是税率为60%。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。

具体公式如下： （一）、增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额*30% （二）、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额*40%—扣除项目金额*5% （三）、增值额超过扣除项目金额100%，为超过200%的 土地增值税税额=增值额*50%—扣除项目金额*15% （四）、增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额*60%—扣除项目金额*35% 公式中的5%、15%，35%为速算扣除系数。

其他事项：根据条例第十条的规定，纳税人应在按照下例程序办理纳税手续： 一、纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权，土地使用权证书，土地转让，房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

二、纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。 第十六条；纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后在进行清算，多退少补，具体办法由各省，自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。

十、企业所得税：

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执行文件国税发（2009）31号文件

开发企业开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季或月计算出当期毛利额，扣除相关期间费用、营业税金及附加后再计入当期应税所得额。