07_08年VIP博思堂-苏州石湖华城高层-别墅-营销策划方案2007年-99

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第部一分目录一.7年推售0高层组产品概团 况.二域市场分析 三区. 源客分析四. 整体营销推广 策略 五阶.段性销营推广安排企及划现 表.业六务执

行

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、07一年售高推层组产品团概况宅住：1458平7米方，高小4幢层 212户，层4高幢43户，1总计643户商 业：6414方平米进度1、7年10份 月桩打 、2预07年7计月 达到售标 预准

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3 层高组团位一小区主入口于西，住宅侧筑面建积1458平7方，商米建业 筑面积146平4方米总规划户数4,3户6右左，团组共有内4小栋层(79高#~8 #楼2,12共户),2栋高层(834#~78楼，#3共14)户。 2 07年01月份开进始桩入基作工按工程进，度计预2于007年7月到达预 标售，取准得品房商预许售可证。 预计销售标目:2007年123月日1完销售率成9%5

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二区域、场市分析

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边竞争项目价格、 周周竞争边目项价、格产类品型及客户来源域区竞争目 楼项名盘称越湖名 对外邸报价 小高1层1F4:500 ,高层1小1F:5040,1 1F 层多：4800 墅别：0800双 :7拼005-0800 层多4:70左右0 高小层11F:小高层11F :540011F 价)均(均价 小高 10F: 层高层小10F4:00 50F1多层： 0500 产类品 小高型层多，层联 、小高层 多排层、拼、联双排 高小层花、园洋房小 层高电梯花 园洋房、 小层 客高来源区域

户沧浪区吴，中区

石庭园湖 锦和加 州悦锦苑沧浪区吴中，区越 溪当居地，教 师 民在浪区沧工作客 的户

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边周竞争楼盘动态目竞争 项楼名称 推案盘量面积范围 小 层高8:7-91平方米 0多层：7-8910平方米别 ：2墅9-050平4米 营方动销态26幢小层 高62幢小高层 湖越邸名 0幢1多 层13别墅 套计1总74套5开盘时:间2070年0月 开盘时间1:2007年01 :月200

石湖庭7 双园拼墅别63 双套拼:200-30平方0米 102套层(多51式) 多+:90层1-20方米 平和加锦州 3小高层共幢99套幢 高小层99套共 9 锦悦苑 花9洋园48套 房小高4层0套小 高40层 套4 0小层高 88:平方 米墅别190-:20平方3 米电梯园洋花房 1:1-2149平方 小高层米：77-511平方米双拼6月: 多层:7月份 开份盘间时2:007年 盘开时间20:7年07月1 2日约 预月125日预约

结

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: 结论：论 周边争项竞不目断出现 竞 楼争盘下半将年中集市 上 区价域逐格渐上 升争

竞项目用利格作价为竞手段争的能性极大 小高可产品层市认场可有度一上定升趋势 各产类推案量品总达和到 平万米，方应量供巨大各类产品 推量总案达和20到平方万米，万平方米 产品 同化竞质激烈争未 将来更趋白热于 产品同质化化争竞烈激,来将未更于趋热白化

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2《008房地营销产划大全策》策划备必料库！资全送货上门！货国到验货后付款 中！国策房网w w.wfngcean.t e量房海地产销营策划资下载！!Q料Q69:013879三、源客分析意客向来户及源布区分域

新 (区1%0

沧)区浪(91%)沧浪 区

中吴政区, 行论:小高结层层推高广重将点集于吴中行中区政沧浪区, ,吴中行政 沧浪区,区 发开区新区。和开发 和新区区。吴中行区(政4%3 )中行吴区 开政区(发15)% 发开区越 (溪 )%越 (7%溪

)

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意向客年龄层户次析 分向意客户年龄次分层析来客户访龄年层次分析前期访客来户年龄层次 25:-30岁 28(%) 3-35岁 1(2%7 )6340岁-(1 8) 41-%4岁 (15%4)5%1 %

34% 2%3%28 %18%2 %725以 2下5-3 013-533 -60 414-4 45-56 0515- 56以5

结上: 25论结:小论层高高层潜在户客年层龄次将主要中在2集5-53 岁5235 岁年龄。 年龄段。段

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向意户客职业布分析分来客户职业分访布

期前访来户职业客布分 :自营商(2%8) 营企业(私7%)1 国(企11) 外企(%1%)1 公务(员9%)教师(8 %)11% 28 %17%

%9 %811

%6 1%%0自营商服务 业制 造 国业/企业单位事 教师 务员 私公营业企外 企结:论自 商,营结论: 高小高层层潜客在户来将自自于商,私营营业,国企,企 自商 私营企营,国企业外,企公,员务教师,职等。 外业,公务员,教师企等业职。

意

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向客户面积求需析客分面积需户求析 分07M下 以7--00 80--80 99-011- 0101-1-301 03-15-01 0-518- 180--2020220 -2-7 207-0-300前期来客户访积需面: 11求0-13 0(1㎡%8 )90-110㎡ 2(6)%80 -09㎡(24% ) 0-870 ㎡(1%1 )07以㎡下6%(

)%8

%22% %21% %61%118 %42%26

%结:论小层高高层在潜户客求面需主积要集中在0-1370㎡,本与 070713 0㎡ 本案与期前定的位型配比户为较合吻。 前期案位定的户型比较配吻合为。意

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客户向知渠认道析分来客访认知渠道户前期来访户客认渠知:道州苏报 城日市报商 户外高 现场围炮墙 外看板户引 旗导老客 介绍户 房会 展房搜网 过路客附 近居 电视民广

告客老户介(绍28)%过路 (客18%)现 场围墙(21%) 外户看(板12)%房展 (6会)% 城市商(报6) %搜网房(%)

3% 62%2% % 16% 8% 6%64% 2%121 1%%28

%论结: 多产品层老客转介户绍 多层品产老户客介转已成为绍层高主主要团户来 结论:客期多前层品老客产户介转绍源之一.

.

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总结： 总：结止目前截售处共积楼累高层组意团客户 积累向高组团意向客户层472,离组盘还开一有月个的时，间将有还部客源的分积累，但案由于下半本高年层案推较 量，目大客前还源法满无足案的需求，开发客源本通是目前路项急需目解决 的题问外，区客域源是目主项开发目要。 外区标域源客是项主目要发开标。目外区域 客源项目主要开是目发标

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外客源区挖掘分析点：要外区客源挖 掘分析点： 要源区域：客区市和新区是客源拓将的展重区点。 域源区客：域区市新区和 客 年源龄客源年 龄客：年源化是外轻区客源发域展的势，2趋5-40是岁主，还力 25-04岁2 5 部有老年人作为分老。 养 客 层源：将次以通客普户客 源次：层 普客通为主，户般一薪者工和分经济承部能力受不是 很通客户普 强的户的目光客于易吸引。 购被房目的初：置业的比次稍微大一重，换房客点户次其，投资长以投 线房购的：目初次置业资 主为。预计

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目项终最的客源组成：预计项目 终最客的组源：成+

60%右左的左 的 右区域本源客4%0右的外 左右的外 左区域拓展源

(客参考层多交成据 数考多参成交层据) 参考多层数成交数