第五章 房地产评估

第2编

资产评估实务

第五章 房地产评估 5.1 5.2 5.3 房地产评估概述 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 收益途径及其方法在房地产评估中的应用

5.4 5.5

剩余法在房地产评估中的应用成本途径及其方法在房地产评估中的应用

5.1

房地产评估概述

基本内容： 1.了解房地产的概念与特征 2.掌握房地产评估原则 3.了解房地产价格体系与构成 4.了解影响房地产价格的因素

一、房地产的概念及其特征

(一)房地产概念房地产是房屋建筑物与土地的总称，即房地产 包括房产和地产，房产和地产结为一体，相互作用。 因此，房地产评估的对象往往是房产和地产结合体， 当然房产，地产也可以作为独立的评估对象。

(二)房地产的特征1.土地的特征 2.房屋建筑物的特征 3.房地产的特征

1.土地的特性①土地的自然特性 A.位置的固定性。 C.不可再生性。 ②土地的经济特性 B.质量的差异性。 D.效用永续性。

A.供给的稀缺性。C.土地用途的广泛性。

B.可垄断性。D.效益级差性。

2.房屋建筑物的特性

(1)房屋建筑物不能脱离土地而独立存在。(2)房屋建筑物的使用价值是有年限的。

(3)房屋建筑物属于可再生性社会性资源。

3.房地产特性

(1)位置固定性及区域性。(2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。

二、房地产评估原则

(一)房地合一原则

(二)合法性原则 (三)最有效使用原则

某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用 于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂 房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地 可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为( ) A.500万元 B.300万元 C.280万元 D.360万元 【正确答案】 A 【答案解析】 最佳适用原则的运用

三、房地产价格及其影响因素

(一)房地产价格及其种类(1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所 有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、 地役权、租赁权、典权等价格)。(2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、 建筑物价格和房地产价格

(3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、 单位价格、楼面地价等

土地使用权按土地不同用途规定相应的最高 出让年限，下列各项关于①居住用地；②工 业用地；③教育科研文化卫生体育用地；④ 商业旅游娱乐用地；⑤综合或其他用地最高 出让年限正确的是( A )。 A.70年、50年、50年、40年、50年 B.70年、50年、50年、40年、40年 C.60年、50年、50年、40年、50年 D.60年、50年、40年、40年、50年