我国2015-2016年房地产中介服务行业市场现状及发展趋势分析研究

2015年-2016年房地产中介服务行业分析报告

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2016年5月

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一、行业监管体系及相关政策法规

1、行业主管部门、监管体制

我国对房地产中介服务行业管理的主要政府部门是各级建设委员会、国土资源管理部门和房屋交易管理部门。经政府房地产管理部门的授权，全国及地方性房地产中介行业协会在授权范围内协助管理有关事务。

由于地区差异性，不同城市的机构设置和各级管理部门的具体管理职能并非完全一致。对房地产中介服务实施管理，其目的在于规范房地产交易活动，并协调房地产交易活动中所涉及的各类当事人之间的关系。

2、主要政策法规

房地产中介服务过程中涉及的主要环节包括房地产顾问策划服务、一手房代理销售服务、二手房买卖和租赁经纪服务。与行业直接相关的法律主要包括：《房地产经纪管理办法》《经纪人管理办法》、《中介服务收费管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等。

国家为了规范房地产行业，促进行业健康发展，近几年连续出台了针对房地产行业的相关政策，因为房地产中介机构服务于房地产买卖双方，所以对交易秩序的整顿和交易价格的管理必然涉及房地产中

介服务行业。相关政策法规主要包括《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房

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【2010】53 号）、《商品房销售明码标价规定》（发改价格【2011】548 号）、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发【2013】17 号）。

同时，各地方政府为了配合中央政策的贯彻实施、结合本地区的具体情况也会出台相应的政策文件。如《山东省工商局省市场与经纪人协会关于加强经纪人管理工作的通知》（鲁工商市字【2005】102 号）、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产交易管理条例》、《山东省商品房销售条例》、《济南市城市建设项目审批管理暂行规定》（济政发【2005】33 号）、《济南市房地产开发企业管理规定》（济政字52 号印发）、《关于进一步规范商品房销售现场信息公示管理有关问题的通知》（济建房字【2011】3 号）等。

3、房地产行业主要法律法规

房地产中介服务行业与房地产行业紧密联系在一起，针对房地产行业的法律法规将通过房地产行业影响到房地产中介服务行业。与房地产行业直接相关的法律主要包括：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国建筑法》等。具体到房地产开发的各个阶段，国

家均制订了严格的政策法规进行规范，在开发建设、装修、销售、物业管理、投融资和相关税收等不同阶段和方面均有严

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格的政策法规。主要相关法规政策包括：《土地管理法实施条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《房产税暂行条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《住房公积金管理条例》等。

二、处行业概况

房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。房地产市场体系及房地产开发过程的价值链如下图所示：

房地产开发有一套严密的价值工程流程，涉及规划与设计、建筑、房地产项目策划、房地产项目可行性研究与投资决策、房地产项目管理、房地产销售、物业管理等各类专业知识。房地产中介服务行业的服务内容涵盖了顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等服务内容，具体业务内容如下：

在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，帮助地方政府和土地运营机构科学规划土地用途，有序实施土地出让，实现资源有效配置；

在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进

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入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务；

在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；

在三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。

房地产中介服务行业内的企业包括依法设立并具备房地产中介资格的房地产顾问策划、房地产代理销售、房地产评估、房地产经纪等中介服务机构，是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。

三、行业发展历程与行业现状

1、我国房地产策划代理行业发展历程

我国房地产策划代理行业是伴随着房地产行业的发展而发展的，截至目前，主要经历了三个发展阶段：

（1）房地产策划代理行业的萌芽阶段（1993－1999年）房地产策划代理行业的出现与商品房市场化改革密不可分。上世纪90 年代初我国房地产业高速发展，但市场化程度很低，开发商粗放的发展方式和1993 年的宏观调控引发了1993 年全国房地产市场危机，全国的房地产二级市场出现大量积压楼盘，房地产市场由供不应求向供过于求转变，新开发房地产项目销售缓慢。房地产开发商开始寻求具有专业能力的房地产中介机构的支持，房地产顾问策划、代理销售业务在东

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南沿海地区如雨后春笋般的发展起来，之后企业伴随着商品房市场化改革的推进一路北上，迅速扩展到了华东和华北地区。

经过不断探索，到2000 年，策划代理行业的行业边界、主营业务和盈利模式逐渐形成，行业的萌芽期结束。同时，随着房地产存量市场规模的迅速扩大，二手房交易规模也随之扩大。

（2）房地产策划代理行业的发展阶段（2000－2009年）1999 年底，我国实物分房基本结束，全国房地产行业真正进入

市场化时代，房地产策划代理行业进入到了快速成长期，企业营业收入与利润出现高速增长，企业实力快速提升，规模逐渐增大，许多企业开始考虑大规模的扩张计划，房地产顾问代理业务从单纯的后期代理销售转变为房地产项目的全程顾问策划和代理销售。

从2005 年开始，随着土地供应的市场化程度不断提升，房地产开发商向全国化和规模化发展。大型房地产开发商跨区域发展战略的实施，导致各地房地产市场市场化程度提高。房地产开发各环节专业分工的细化，使得对房地产顾问策划和代理销售的需求进一步深化。策划代理行业进入到了后成长时代。房地产中介服务公司也开始实施跨区域发展战略，逐步布局和进入二线城市以实现规模化发展。我国的房地产策划代理行业开始向规模化、系统化和专业化转变，行业竞争也逐步加

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剧。企业推行了新市场开拓计划，力争占领更多市场份额。执行力好的企业基本完成了战略规划的全国性或区域性布局，优秀企业开始崭露头角。接下来，策划代理企业开始思考怎样能够有效地超越竞争对手，加快企业成长的速度，巩固已经取得的客户群体，开展多元化业务，从群雄混战的房地产服务行业中脱颖而出。

2004 年到2009 年，上市融资成为大型策划代理企业的主题词，国内陆续有多家策划代理企业完成了在大陆、香港或美国的上市首发。多数企业将上市所募集的资金投到了业务多 …… 此处隐藏：1444字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……