买进拍卖房后是否应承担原业主的物业管理费

买进拍卖房后是否应承担原业主的物业管理费

买进拍卖房后是否应承担原业主的物业管理费？

【案例】

A在市土地房产交易中心通过拍卖竞得深圳市罗湖区一处房产，拍卖成交后，A按照要求及时付清了全部购房款和佣金，委托拍卖该物业的法院作出了裁定上述拍卖物归A所有的民事裁定书，并将该裁定书送达A。A持该裁定书到物业管理处办理入住手续，但管理处不予办理，其理由是该房屋拖欠的物业管理费、滞纳金等累计达八千余元，只有结清后才能办理入伙手续。A多次与管理处协商无果，数月后决定起诉这家物业公司，并委托我作他的代理人。我接案后分析认为：其一，物业公司无权要求A承担原本应由原业主承担的物业管理费、水电费、滞纳金等费用；其二，管理处应该为A办理入住手续并恢复供水、供电，并应赔偿A的损失；其三，本案仍有和解的可能。

在收集好相关证据、做足准备，并征得A的同意后，我约见了该物业公司主管该项工作的一位张姓副总。我向张总提出三项要求：1、立即为A办理入住手续并开通由其代管的水、电；2、明确A只有在办理完毕入住手续并开通水电后才有义务支付管理费、水电费；3、物业公司赔偿A的损失，包括租金损失、交通费、误工费损失，共计人民币18700元。随后，我向张总解释了法律及事实依据、赔偿金额的计算方法和相关证据。张总当场答应立即为A办理入住手续并开通水、电；但对于其他要求，表示公司研究后再正式答复我。在我们

买进拍卖房后是否应承担原业主的物业管理费

起诉前，物业公司和我们达成了和解协议：管理费、水电费从入住之日计算，双方皆不再追究对方其他责任。

【律师分析】

一场纠纷能够在双方自愿的前提下以协商的方式解决，避免讼争，可谓善莫大焉。但从法律的角度分析，物业公司无权向新业主收取新业主取得房屋产权之前的物业管理费、水电费等（此处不考虑新业主在取得房屋产权之前有使用该物业的情形），更不得以原业主未结清相关费用为由拒绝新业主入住，否则物业公司就属于侵权，应该赔偿因此而给新业主造成的损失。

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理费，是物业管理企业因提供了维修、养护、管理房屋及配套的设施设备和相关场地，维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务，而向业主收取的对价。物业管理企业提供服务的内容与物业有关，但服务的对象是业主；换言之，接受物业公司服务的是业主，而不是物业，业主因为接受了服务，所以应向物业公司支付物业管理费。可见，支付物业管理费义务的是业主，而不是业主以外的其他人。至于我们常见的承租人支付物业管理费，我个人认为属于债务的承担，当承租人不支付物业管理费时，物业公司仍然可以要求业主支付。

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一定时期以内的物业服务费产生后，就成为一个明确而固定的债：有特定的债务人、特定的债权人和特定的金额。因为物业是不动产，所以不可能有留置担保；因为没有特别约定，所以也不存在保证或抵押关系。从这个角度看，物业管理费之债是一般的债的关系。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉欠费业主。在无有效合同特别约定和法律特别规定的前提下，债务是不会发生转移的，即原业主的欠费让新业主承担缺乏法律依据。比如：甲公司的车坏了，在修车行修好后暂未付款，甲公司将车提出来后就将该车卖给了乙，修车行是否有权要求乙支付修车费呢，显然，除非乙方同意，修车行无权这么做。又比如，甲的房屋漏水，请丙维修，欠维修费2万。甲将修好的房屋卖给乙，丙是否可以要求乙支付2万元维修费呢？同样的道理，除非乙方同意，否则丙无权这么做。

根据物业管理条例及相关法律文件的规定和物业管理服务合同的约定，物业公司有义务为新业主办理入住手续。物业公司无正当理由不为新业主办理入住手续，就是不履行自己义务的行为，是违法的。物业公司的这一违法行为导致新业主不能入住，难以行使对自己所有的房屋的物权，继而不可避免地会给新业主造成一系列的损失。物业公司拒绝为新业主办理入住手续限制新业主入住的行为是对其管理职能的滥用，是对新业主合法权益的严重侵犯。依照法律的规定，新业主是可以要求物业公司赔偿的。