合富辉煌2011年全国房地产市场总结与2012年发展预测

2012 减速 缓行——2011年全国房地产市场回顾与2012年展望

2012年2月

2012 减速 缓行2011年作为“十二五”计划的开局之年，中国经济发展方式转变进入正题，围绕“稳经济、促转变、控通胀”是中央的工作重点。无论是从促进经济转型还是从控制通胀的角度出发，中央政府均实施了更为严厉的 宏观调控措施，经济政策定调由原来的“双宽松”转变为实施“积极的财政政策搭配稳健的货币政策”,持续 宽松的货币政策回归稳健。1至7月央行3次加息、6次提高存款准备金率，2011年流动性快速收紧，经济增速 明显放缓，中国经济发展模式的转型在持续推进。 作为中国经济发展的一个强劲引擎，中国房地产的发展必然地成为经济转型中的一个重要角色。2011年 ，中国房地产由单一商品化模式驶入与保障房并行的双轨模式，中国房地产发展由此进入实质性的转型阶段。 当然，既然是整体经济转型，入冬的就不会仅仅是房地产孤独的一个。面对房产交易量下滑、房价下跌直 至土地流拍，房地产的颓势已经由表及里，由消费者传导至企业进而传导至地方财政乃至国家经济。 面对2012年国内外经济更为复杂的不确定性，2011年底的第四次全国金融工作会议除提出继续实施积极 的财政政策搭配稳健的货币政策之外，亦提出要准确把握好调控的力度、节奏、重点，根据形势变化及时作出 预调、微调。中央政府对于房地产的政策态度，仍明确要求“坚持楼市调控不动摇、促进房价合理回归”。

2012 减速 缓行总体而言，2012年的经济政策仍然延续2011的宏调基调，但维稳要求加大。在“预调、微调”的柔性调控 基调下，调控政策的执行力度会随经济情况变化而变化，整体流动性较2011会有所增加。在楼市政策方面，由

于2012年管理层实施“预调微调”的目的在于稳经济而非救房地产，预计国内楼市调控政策仍会持续执行。限购、限贷等政策不会全面退出，但预计地方执行力度及房地产信贷额度将有一定的松动，如对居民合理的住房 需求有所放松，首套房贷贷款额度或有一定程度的松绑，首套利率可能降至基准以下；在税收等配套政策达到 实施条件的情况下，对首改住房需求的限制放松亦有可能。 虽然2012年国内外经济存在较大的不确定性，但基于中国经济发展模式必须逐步转型，针对房地产的市 场调整初见成效， 2012 年中央政府的调控政策不会重大的方向改变，而相对市场供应的入市高峰，开发商去 库存压力将持续增大。面对这样的市场基本状况，我们不应寄望于哪个时点政策的反转，不应期待哪个时段的 市场反弹，而应该充分理解“稳经济、促转

变、控通胀”这个宏调宗旨的精要，把握“预调、微调”带给市场 的每一个机会，积极促进交易，减少产品库存，整理储备资产，改变“多”加“快”的激进发展模式，减速通 过转型危险期。 2012年，不是世界末日，但将是复杂多变的一年，中国经济和房地产市场将在减速中转型。减速缓行是因 为中国房地产告别了过去爆发性增长的时期，房地产市场将以减速缓行来适应进入双轨运行的转型并逐渐过度 为常态，减速缓行是企业为了适应市场变化而缜思创变的需要，缜密思考新的市场格局、创变新的运营模式， 在转型的过程中持续地发展。

目

录2011年全国房地产市场回顾 宏观经济背景 房地产政策

房地产市场

2012年全国房地产市场预测

2011年全国房地产市场回顾

宏观经济背景 房地产政策 房地产市场

2011年整体经济回顾：稳经济、促转变、控通胀2011年管理层定调由原来的“双宽松”转变为实施“积极的财政政策搭配稳健的货币政策”。 总体来看，2011年经济增速放缓；前8个月通胀持续走高，宏调及银根持续收紧之下，9月后通胀有 所缓和；

由于受国内调控及国际经济环境的影响，2011年，尤其是9月后，经济不确定更为明显。

2011年调性控通胀积极的财政政策

经济表现1-7月提准加息，银根收紧 9月后通胀回落

稳经济稳健的货币政策

GDP增速回落至10%以下 经济活跃度逐月回落房地方市场方面： 房地产调控加码，楼市景 气度持续下降

促转变

不确定性因素

9月后经济活跃度明显下降 消费市场转弱 外需面临风险

控通胀：信贷额度收紧

对贷款额度的控制精确至每月，贷款投放更均匀，总量上较2010年有进一步缩减。 楼市调控之下，从信贷总量上分流至楼市的额度亦进一步减少。

控通胀：前7月提准又加息

2011年前6个月每月提准，每次0.5个百分点，存款准备金率达21.5%的历史高位； 2月、4月、7月共3次加息，每次0.25个百分点，一年期贷款基准利率达6.56%; 虽然12月降准一次(0.5个百分点),但全年 加息/提准 次数要明显多于2011年。

2011年房贷缩量十分明显

2011年前三季广东新增住房开发贷款较上年同期缩减42%; 可见，2011年信贷紧缩对房地产成交的影响更为明显。

注：数据来源于人民银行

控通胀：9至10月份通胀数据有所回落

前7个月的加准加息，加上一段时间流 动性控制，使国内通胀情况于9月后基 本稳定下来。 国外经济不景亦减轻了国内的通胀压 力(10月至12月国内新增外汇占款连 续三个月负增长)。10月份之后，国

内通胀出现较明显降幅。

稳经济：GDP增速

逐季回落，经济活跃度逐月回落

各季度GDP增速持续下降，全 年GDP增速保持在9%以上，但 四季度单季增速只有8.9%; PMI反映的经济活跃度逐月回落， 10月份后经济不确定性有所增 加。

促转变：房地产调控加码，楼市景气度回落

2011年宏观调控的“促转变”,在房地产市场上表现为楼市调控的持续加码，楼 市景气度于5月后持续下降，11月份国房景气指数为99.87,进入不景气区。 除房地产市场外，如，国家对地方融资平台贷款进行清理、加大保障房建设力度、 加快产业结构调整、控制贷款投向等，均是宏观调控“促转变”的表现。

经济不确定性因素：消费市场走弱

国内“4万亿投资计划”效果逐渐消退，加上持续的宏观调控，使2011年的国 内消费市场增长出现明显减缩。 楼市调控持续加压，亦一定程度限制了消费市场的增长。在商品房市场景气度 下降的情况下，国内必须确保保障房的建设进度，以维稳经济。

经济不确定性因素：外围经济持续转弱欧盟各国GDP增速

未来经济 不容乐观

数据来源：欧盟统计局

美国占领华尔街游行

2011年欧美等发达国家经济情况持续恶化。 由于预计全球经济在一段相对较长的时间内难有明 显起色，中国的外需面临持续压力。

2011年全国房地产市场回顾

宏观经济背景 房地产政策 房地产市场

2011年房地产政策：全面调控的一年

2011年在包括土地、信贷金融、财税政策、保障房等多个方面均有调控政策出台。 其中，限购、限贷、及保障房是2011年的政策重点。 加强土地供应，保障性住房、棚户区改造 和中小套型商品房用地不低于住房建设用地 总量的70% 闲臵土地处臵

土地政策

政府监管 重点2: 限购 限定购房套数 严格实行地方政府问责制 加强交易环节监督等

信贷金融

楼市

重点1: 限贷

房贷：二套最低首付6成，三 套停贷 40试点城市住房信息系统

保障房 重点3: 保障房

财税政策

加大保障房扶持、监管 力度，确保完成目标。

营业税免征时限由2年延长 至5 …… 此处隐藏：1342字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……