我国货币政策影响房地产价格的实证分析

房地产,货币政策,财政政策

货币政策

摘要：本文对我国货币政策与房地产价格的关系进行了理论和实证分析，得出了货币政策可以影响房地产价格，利率对房地产价格的影响比货币供应量更为显著，货币政策对房地产价格的影响时滞为２个季度等相关结论。

关键词：货币政策；利率；货币供应量；房地产价格

中图分类号：Ｆ８２２．０文献标识码：Ｂ文章编号：１００４－０９００（２００６）０７－００１６－０２

我国货币政策影响房地产价格的实证分析

郭科

（郑州大学商学院，河南郑州４５０００１）

从１９９８年开始，我国房地产业进入了新一轮快速发展期，房地产投资和房地产价格持续上涨。一方面，房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速的发展有力推动了整个国民经济的增长；但另一方面，不断攀高的房地产价格，已经导致了房地产市场泡沫的出现，有可能对我国房地产市场乃至国民经济造成较大的危害。２０世纪，日本出现的泡沫经济以及以东南亚金融危机为代表的新兴市场危机都表明：房地产价格的大幅度波动会严重损害金融体系的稳定性，从而对国民经济造成巨大破坏。所以，房地产市场应该成为我国宏观经济调控所考虑的一个变量。事实上，尽管存在很多争议，央行已将房地产价格纳入了货币政策的视线，并出台了一系列的货币政策措施来调控房地产市场①。因此，研究货币政策影响房地产价格的机理，对央行应对房地产价格的过度波动，维护金融体系和宏观经济的稳定有着较强的理论和现实意义。

一、理论阐述根据我国金融并未完全自由化，还存在利率管制、市场分割等金融抑制的现实状况，我国货币政策影响房地产价格的途径主要有以下三个：

１．利率途径。由于房地产是一种价格较高的特殊商品，大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力，而多采用住房抵押贷款的方式进行购买，即消费者以所买住房作为抵押物，向住房公积金管理机构或金融机构申请购房贷款，在一定的期限内按贷款合同偿还本金和利息。因此，利率的变化会直接影响消费者偿还贷款的利息额。例如，购买一套价值８０万元的住房，按８成２０年按揭计算，即首付１６万元，余下的６４万元依靠银行贷款。贷款利率为５．０４％时，每月需还款４２３８元。如果利率上调１个百分点至６．０４％，则每月将多还款３６２元，月还款额提高８．５４％。若利率上调２个百分点至７．０４％，则每月将多还款７４０元，月还款额提高１７．４５％。可见，利率的变化可以较为显著地增减消费者的还款额，影响其还贷成本。还贷成本的变化会使一部分消费者进入或退出房地产市场，引起房地产需求的变化，从而导

致房地产价格的相应变化。因此，货币政策影响房地产价格的利率途径可以表述为：如果利率提高，消费者的还款额增加，一部分消费者退出房地产市场，需求的下降导致房地产价格的下跌，即：利率↑→住房贷款成本↑→房地产需求↓→房地产价格↓。反之，如果利率降低，消费者的还款额减少，一部份潜在消费者进入房地产市场，需求的上升导致房地产价格的上涨，即：利率↓→住房贷款成本↓→房地产需求↑→房地产价格↑。

２．信贷途径。在二级银行体制下，中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响住房贷款的可获得性，从而增减房地产的有效需求，导致其价格的相应变化。因此，货币政策影响房地产价格的信贷途径可以表述为：如果央行采取扩张性货币政策，如买入有价证券、增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款增加，其发放贷款的能力提高，住房贷款随之增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房地产价格上升，即：货币供应量↑→住房贷款↑→房地产需求↑→房地产价格↑；反之，如果央行采取紧缩性货币政策，如卖出有价证券、减少再贷款、提高再贴现率和存款准备金率，来减少货币供应量，商业银行的准备金和存款减少，其贷款能力降低，住房贷款被削减，从而减少了房地产的有效需求，导致房地产价格下跌，即：货币供应量↓→住房贷款↓→房地产需求↓→房地产价格↓。

３．资产组合效应途径。货币②、债券、股票和房地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化，调整组合中各种资产的比例，以达到投资效用的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策，降低利率和增加货币供应量，货币资产的收益率下降、边际效用降低，原有资产组合的均衡被打破，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增

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《济南金融》第７期

房地产,货币政策,财政政策

货币政策

表１：存贷款利率与商品房销售价格指数（１９９８－２００５）

年份

１９９８

１９９９５．８５１．８②－１．４７．２５３．２０１００．３

２０００５．８５１．８０．４５．４５１．４１００．８

２００１５．８５１．８０．７５．１５１．１１０１．８

２００２５．３１１．５８－０．８６．１１２．３８

２００３５．３１１．５８１．２４．１１０．３８

２００４５．５８１．８３．９１．６８－２．１

２００５５．５８１．８１．８３．７８０１０７．６

一年期名义贷款利率（％）６．３９一年期名义存款利率（％）３．７８

ＣＰＩ增幅（％）

－０．８

一年期实际贷款利率（％）７．１９一年期实际存款利率（％）４．５８商品房销售价格指数

９９．９

数据来源：《中国统计年鉴》

１０３．４１０５．０１０９．０

加非货币资产的比例，以形成新的均衡，从而导致非货币

资产的需求增加、价格上升，即：利率↓（货币供应量↑）→货币资产收益率、边际效用↓→房地产投资性需求↑→房地产价格↑；反之，如果央行采取紧缩性货币政策，提高利率和减少货币供应量，货币资产的收益率上升、边际效用增加，投资者会增加资产组合中的货币资产比例，而减少非货币资产比例，以形成新的均衡，从而导致非货币资产的需求减少、价格下降，即：利率↑（货币供应量↓）→货币资产收益率、边际效用↑→房地产投资性需求↓→房地产价格↓。

在我国，货币政策主要通过上述三个途径的共同作用来影响房地产价格。本文将从利率和货币供应量两个方面出发，实证分析货币政策对房地产市场的影响。

二、实证分析

１．利率对房地产价格的影响。针对１９９８年以来国内经济出现的有效需求不足和通货紧缩趋势，央行采取了稳健的货币政策，旨在松动金融，促进经济增长。在利率方面的措施就是先后５次下调存贷款利率，以扩大投资，促进消费。一方面，一年期名义贷款利率从１９９７年末的８．６４％最低下调到了５．３１％，累计下调了３．３３个百分点，降幅为３８．５％，而实际贷款利率的下降幅度更大（见表１③）。贷款利率的大幅下降，减少了住房贷款的利息支出，降低了还贷成本，增加了房地产需求，推动了１９９８年以来房地产价格的上涨；另一方面，一年期名义存款利率从１９９７年末的５．６７％最低下调到了１．５８％，累计下调了４．０９个百分点，降幅高达７２．１％。而实际存款利率下降的幅度更大，一年期实际存款利率甚至在２００４年出现 …… 此处隐藏：3899字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……