地下车库-税务处理办法

房地产地下车库税务处理技巧

地下车库税务处理专题

林佳良

房地产地下车库税务处理技巧

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单独建造的，建筑面积未分摊 单独建造的，建筑面积已分摊 地下人防设施作为地下车库

房地产地下车库税务处理技巧

一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊

开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊， 即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产 权应归开发商所有，其性质属于营利性的公共 配套设施。 【法规依据1】--《房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》 (国税发〔2009〕31 号)第 17条第2款：属于营利性的，或产权归企业所 有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方 政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单 独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产

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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊 1、对外出租的税务处理： 地下车库对外出租，直接作为 租赁，开具租赁业发票。 (1)营业税及附加 【法规依据2】--《营业税暂行条例实施细则》第25条规定： 纳税人转让土地使用权或 者销售不动产，采取预收款方式 的，其纳税义务发生时间为收到预收 款的当天。纳税人提 供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的， 其纳税义 务发生时间为收到预收款的当天。

【结论】--营业税额以预收金额为计算基数，按租赁业 5.6%交纳，而非按财务上分期确认收入分期预提交纳营业 税。

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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊

(2)土地增值税 【法规依据3】--《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清 算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定：房地产开发 企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于 出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不 征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不 扣除相应的成本和费用。 【法规依据4】--《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)“四、土地增值税的征收范围是如何规定

的?”中规定，只对转让的房地产征收土地增值税，

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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊

(3)房产税 【法规依据5】--《财政部、国家税务总局关于

具备房屋功能的地下 建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181 号)规定：已出租的地下

建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。

【结论】--即出租部分按租金收入的 12%计征房产税。

注：按小时/天等临时停车收取的停车费如何交

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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊

(4)土地使用税 【法规依据6】--《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地 使 用税有关问题的通知

》(财税[2009]128 号)第四条规定，关 于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在 城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建 筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中， 已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证 确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土 地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地 面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税 款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的 50%

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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊 (5)企业所得税 【法规依据7】--《所得税法实施条例》第19条：企业所得税法第六条第 (六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资 产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日 期确认收入的实现。 【法规依据8】--《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题 的通知》(国税函[2010]79号)“一、关于租金收入确认问题”规定：根 据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有 形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付 租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限 跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入 与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀 计入相关年度收入。 【结论】--原则上收到的租金全额作为收入计征所得税；符合条件的，可按 会计处理做预收入再分摊至各期确认收入计征所得税。

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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊

2、对外出售的税务处理： 对外出售的地下车库 应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。 在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同 时结转开发产品 ---地下车库相关金额至主营业 务成本。 (1)营业税及附加：按销售不动产计征营业税 及附加。 (2)土地增值税：单独确认收入及增值额，按 非普通住宅计征土地增值税。

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一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊

3、自用的地下车库税务处理： 自用的具有产权的地 下车库， 其处理应同房开企业自用开发产品 相同， 在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产，并 计提折旧。 (1)房产税：自用部分按财税〔2005〕181 号相关 规定，对自用部分房产计征房产税。 (2)土地使用税：土地使用税同出租处理相同，单 独建造的地下车库应按应征税款的 50%申报城镇土地 使用税。 (3)不涉及其他税种。

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二、开发商根据规划

单独建造地下车库，其建筑面积已分 摊

开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库， 其建筑面积已分摊，其成本已分

配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。

开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。 【法规依据】--《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31 号)第17条第1款：属于非营利性且产

权属于全体业主的， 或无偿赠送与地方政府、

公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，

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二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分 摊

【结论2】--对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库， 开发商无权与业主单独签订停车

场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。 如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权 的话， 应与小区业主委员会或经业主委员会授 权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让 或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有

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三、开发商把地下人防设施作为地下车库 利用地下人防设施形成的地下车库，权属争议较大。

【法规依据1】--《人民防空法》第5条：国家对人民防空设施建设按照 有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人， 通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投 资者使用管理，收益归投资者所有。 【法规依据2】--《国家人防委、财政部关于平时使用人防工程收费的暂行 规定》第1条：凡使用人防工程的单位和个人，应向当地 …… 此处隐藏：2409字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……