华润中心-万象城调查报告

华润中心·万象城

一、 投资商、发展商介绍

华润集团的地产业务包括商业地产、住宅开发、建筑工程和室内装修等，主要分布在内地、香港和泰国，旗下公司包括华润置地、华润物业、泰国长春置地等。华润置地有限公司是华润集团旗下地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。

华润（深圳）有限公司原系华润（集团）有限公司在深圳设立的全资子公司，于2005年底并入香港上市公司华润置地旗下，其凭借与国际资本市场接轨的融资能力、国际化的视野、富含底蕴的企业文化、优秀的项目品牌，横跨地产、商业、酒店等领域。全面带动了华润置地“在全国范围内复制发展以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的都市综合体”的发展战略。目前公司已成功开发并投入运营的深圳华润中心一期项目（包括华润·万象城、华润大厦）广获业内外好评；深圳华润中心二期项目在2009年也全面建成（图1）。

（图1）

二、深圳华润中心项目介绍

（一）．基本情况

华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。

首期项目于2002年10月破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心 “ 万象城 ” 、国际标准 5A 甲级写字楼 “ 华润大厦 ” ，已于 2004 年 12 月竣工开业。二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅。

（二）．交通情况

深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。（图2）

（图2）

（二）．规划设计

华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。

华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。 一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。二期项目建筑面积为26万平方米。

三、华润大厦

华润大厦：华润大厦是一座国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，是华润集团在全球范围内第五座以“华润”命名的5A甲级写字楼。

华润大厦以其优越的地理位置、精致的建筑设计、完善的设备设施以及良好的物业管理，赢得了国内外客户的青睐。到目前为止，已有40多家国际金融机构及国内外大型企业进驻华润大厦，其中包括汇丰银行、荷兰银行、家乐福、雅培制药、美国百思买、日本财险等6家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤、毕马威、安永华明，以及新加坡星展银行、恒丰证券、上投摩根富林明基金管理、长荣香港、韩进海运、伯林顿、赫伯罗特以及华润电力等。

物业信息

四、 华润中心二期

君悦酒店：由美国凯悦酒店管理集团管理的深圳君悦酒店（Grand Hyatt Shenzhen）是中国第四座君悦酒店。君悦酒店因其大胆新锐的建筑设计，在餐厅、酒吧及酒店大堂等场所体现的华美而富有创新的理念而声名远播。

住宅项目：华润中心二期的住宅部分，定位为“以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源型高尚住宅”。由3栋49层的塔楼组成，楼高约160米，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。华润中心二期住宅项目与华润·万象城、君悦酒店为邻，自处闹市繁华，却又闹中取静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，使得这种城市中心型的豪宅难以超越并不可复制。华润中心二期住宅项目将以其优异的品质成为深圳、甚至全国的高端住宅物业典范。

华润中心二期商业项目：华润中心二期的商业休闲广场部分，是华润中心首期项目商业概念的延续与补充，将巧妙的成为华润中心一期恰到好处的补充，它将带来新的、不同特色的场所和设施。华润中心二期商业项目将引进国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活跃的酒吧、迷人的小酒馆和安静的茶屋，成为集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心。

五、 华润中心——万象城

（一）、万象城简介

（图3）

华润·万象城：万象城是华润中心的购物及娱乐中心，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，包罗万象、应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。（图3）

“华润中心·万象城”于2004年12月9日正式开业。万象城采取“主力店＋次主力店＋专门店”的门店组合形式。4家主力店包括了第一次进入内地的RéEL时尚生活百货、华润万家新业态Olé超级市场、深圳最大的电影城——7厅嘉禾影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场；次主力店有ESPRIT、NO·VO、Sport100、顺电、留院饭店、生活本色、Deli City美乐汇等；此外，近300个国内外知名品牌专门店中有1/3品牌是首次进入内地或者深圳市场。“冰纷万象”真冰滑冰场在2005年1月开张，是亚洲最大的商业用途滑冰场。

1、万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接.（图4） 2、周边有 31条公交车经过，到达站：地王大厦、深圳书城站、宝安南路站、都市名苑站。乘坐18、207、313、321、336、366路至宝安南路站；乘坐10、12、29、85、101、103、203、204、214、215、223、311、K113、N3、N4路至地王大厦站。

3、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内，到达站：大剧院站C出口。

（图4）

（三）、万象城定位

华润（深圳）有限公司把万象城定位为：“完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐”、“一个深圳居民及游客均向往及享受的好去处”。准确、差异化的定位乃是购物中心竞争胜出的原因。

商业定位：中等偏高，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司。 目标客户定位：本地居民：时尚未婚、年轻家庭为主（个人月收入在3000-8000以上）。 类型定位：集零售、餐饮、文化、娱乐为一体的大规模、现代化、高品质的综合性的购物娱乐中心。 主题定位：深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型购物及娱乐中心。

按不同店铺类型划分（图5）

（图5）

按不同业态划分（图6）

（图6）

（五）、平面图

B1楼：Olé超级市场、RéEL时尚生活百货、餐饮、精品店铺（珠宝、眼镜、礼品、便利店）、停车场。

F1楼：定位在国际一线大品牌（LOUIS VUITTON、BURBERRY、GUCCI、EMPORIO ARMANI、PRADA、MIUMIU等）、RéEL时尚生活百货、停车场

F2楼：名牌服饰、鞋 …… 此处隐藏：2550字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……