海通证券-房地产行业：商业地产,下一价值重估的主战场(4)

相比住宅地产的持续上涨而言，商业地产不论在土地价格还是在成交价格方面近三年均未能超过住宅地产。

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图34 我国住宅、商业用土地价格指数

140120

100806040200Mar-05

Mar-06

Mar-07

Mar-08

Mar-09

Mar-10

居民用地价格指数（左轴）商业用地价格指数（右轴）

1251201151101051009590

图35我国住宅、办公楼、商业用价格指数

资料来源：CEIC、海通证券研究所 资料来源：CEIC、海通证券研究所

从投资和市场成交角度来看，最近３年商业地产领域并没有出现过热局面。由于没有“限购”和其他方面政策的压力，商业用物业的成交面积也基本保持稳健增长。

图36 近三年我国住宅、商用物业投资同比

图37近三年我国住宅、办公楼、商业用房成交面积同比

资料来源：CEIC、海通证券研究所 资料来源：CEIC、海通证券研究所

由于目前我国经济保持向上趋势，因此商业地产的价值明显存在更大的重估空间。

图38 商业地产的价值重估空间更大

资料来源：海通证券研究所

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3.4总结

综合以上分析，对于商业地产而言，目前价格（P）和成交量（Q）都存在更大提升

空间。换句话说，其可以实现的价值重估程度要远高于住宅地产。因此，在价值重估前兆开始来临之际，商业地产将是各方面资金选择的重要标底。

4.增值模式差异将使商业地产更具吸引力

4.1 住宅价值增值受到限制

对于大部分住宅地产业务而言，主要的运营方式基本上都是“拿地、建设、销售”。因此，如果要获得更多地价值就必须实现以最低的价格拿地，用最高的价格销售；并且在单位时间内尽可能多的完成这一过程。因此，在过去的十几年中典型的住宅开发企业主要通过囤地待售、获取优质土地、提高产品差异和加快周转率来实现。但是从现在的现在情况来看，以上三点至少有两点存在困难。 4.1.1 囤地收益被挤压

从目前情况来看，囤地待售模式已经受到很大限制。首先是国家政策对土地闲置的监管已经较过去有明显加强。2004年10月，国家颁布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》。此后，关于闲置土地的处理问题一直都是调控过程中的重中之重。如果假设全国土地出让的容积率均为2。下表中可以很明确看到05年以后囤地数量呈明显下降趋势。

表2 全国房地产05年以前囤地现象严重

全国本年 购置土地面积

全国竣工 房屋面积

竣工房屋 所占土地面积

当期 囤地率

当期 囤地数量

占累计 囤地量

时间

(万平) (万平) (万平) (万平) (万平) (万平)

1999 11959 2000 16905 2001 23409 2002 31357 2003 35696 2004 39785 2005 38254 2006 36574 2007 40246 2008 39353 2009 31906

21411 25105 29807 34976 41464 42465 53417 55831 60607 66545 70219

10705 10.48% 1253 100% 12552 25.75% 4353 77.64% 14934 36.21% 8475 60.19% 17488 44.23% 13869 49.62% 20732 41.92% 14964 34.87% 21232 46.63% 18552 30.18% 26709 30.18% 11545 15.81% 27915 23.67% 8658 10.60% 30303 24.70% 9942 10.85% 33272 15.45% 6081 6.22% 35109 -10.04% -3203 -3.39%

-

-

-

合计 345444 501906 250953 资料来源：海通证券研究所

另一方面，最近几年销售市场和土地市场同时火爆。这造成开发商将手中原有低价

土地入市之后，新补充土地的成本不菲。在近些年住宅市场价格受到限制，土地出让规定日益苛刻的前提下，单靠囤地已经不能像过去那样获取超额回报。

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4.1.2 获取稀缺土地资源难上加难

随着房地产市场的逐步成熟，大部分一线城市核心位置或者是具备自然风景的优质

地段已经是地价飞涨。我们以上海地区08年推出的新江湾F地块为例，该地块土地面积在26.74万平，建筑面积在131万平，总地价达到67.5亿元。我们按照一线主流开发商2010年半年报所持有的货币现金水平来看，如果不再考虑其他项目所需开发资金和后期该土地的运行成本的话，资金全部投入的结果也只能拿1到2块这样的土地。

表3 从江湾F地块看出已经很难低价获取优质土地

上市 公司名称

2010半年报 货币现金

亿元

万科A 保利地产 招商地产 金地集团

191.11 125.51 103.91 94.12

2009权益 规划建筑面积

所能获取的该类地块数

对应 面积

所获取面积占公司土地储备比例

万平 - 万平 - 4360 3994 857 1358

3 2 2

254 167 138 125

5.84% 4.19% 16.16% 9.24%

1

资料来源：海通证券研究所

因对，对于大部分地产公司而言低价获取优质稀缺地段目前已经是难上加难。大部

分企业只能转战二、三线市场或者在一线城市未来发展区域寻找土地。这使得大部分公司只能获得行业的平均利润。

4.1.3 小结：提高周转率和产品差异是未来发展的趋势

通过以上总结，我们不难发现目前住宅地产的盈利空间已经受到挤压。原本利润最大的囤地和获取稀缺土地的经营思路，在市场逐步成熟的过程中已经在逐步失效。住宅行业未来发展的大趋势预计将落实在提高周转率和产品的差异化程度上。

图39 住宅地产价值创造模式

资料来源：海通证券研究所

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4.2 市场培育：商业地产价值创造的“永动机”

4.2.1 商业地产类型

严格说来商业地产主要包括，配套商业、纯写字楼、百货卖场、城市综合题和主题

商业四种模式。其中的城市综合体主要涵盖写字楼、住宅、商场和酒店等。主题商业指按照商业所处地理位置的优越性，按照打造城市名片的型式，将城市生活所需要的一切元素，包括娱乐、餐饮、社交、学习、休闲等注入到一个商业形态中。例如上海的新天地、北京的蓝色港湾等。

表4商业地产主要类型

分类 住宅配套 纯写字楼 百货卖场 城市综合体 主题商业

主要特点

普通住宅周围满足居民简单生活需要的

商业配套 布局城市商业区，满足工作上班需要 布局城市商业区、对中档和日常购物需求包含住宅、商业、写字楼、酒店等 城市名片，是城市繁荣程度的象征

回笼 方式 出售 租售并举 租售并举 租售并举 出租

增值 程度 低 中 高 高 非常高

高周转、地价增值

地价增值 市场培育、地价增值 市场培育、地价增值

综合运营 经营模式

资料来源：海通证券研究所

4.2.2 高端商业地产价值增值模式

我们认为住宅配套商业和简单写字楼由于其体量较小、后期可运营方式有限，所以通常采取直接出售的方式。其价值体现方式和住宅有类似之处，中间增值主要依赖地价上涨和公司内部管理产生差异化生产率所造成。在此我们重点希望对比的是百货卖场、城市综合题和主题商业与住宅地产的区别。

与住宅商场简单的“拿地、建设、销售”有所不同的是，对于百货卖场、城市综合题和主题商业基本采用“拿地、建设、培育、一次性出售或者获取长期现金流”的经营模式。两相比较商业地产在经营过程中明显增添了培育这个环节。所谓培育，主要指在前期招商完毕之后对商业 …… 此处隐藏：1853字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……