海通证券-房地产行业：商业地产,下一价值重估的主战场

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中 性 维持

房地产行业 2010年10月19日 商业地产,下一价值重估的主战场

市场表现

流动性问题将引发价值重估。目前大宗商品和农副产品价格持续上涨，相关现象已经表明价值重估过程正在悄然上演。我们认为造成这种现象的原因主要是以下两方面：

外部美元贬值，海外热钱流入加剧。欧美经济复苏程度缓慢，各国争相采取

资料来源：海通证券研究所

货币贬值的方式缓和国内矛盾，这直接造成人民币升值压力加大。由此引发热钱加速进入。

内部新发货币过多，流动性加剧。为解决经济危机问题，我国在09年进行

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了大量的货币投放。到目前为止，M2依旧保持高位。我们认为中国货币投放的规模远大于经济的容纳能力。流动性问题已经开始显现。

房地产是价值重估的重要对象。通过对05-07年价值重估过程的回顾，我们发现在上一次价值重估过程中，不论是房地产实体市场还是房地产股票都呈现出不同程度的受益。由于目前房地产对经济的影响作用依旧没有减弱，因此我们认为如果价值重估开始出现，那么房地产市场必然受到冲击。 商业地产将成为本次价值重估的主战场。

从V=P×Q来看商业地产存在价值洼地。由于限购政策和市场调控，住宅市

房地产行业分析师 涂力磊

SAC执业证书编号： S0740210020003

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场在价格和潜在成交量上都明显受到政策压抑。尤其是近几年房价的快速上涨已经明显透支了住宅市场的未来购买力。而商业地产在这几年存在明显价值洼地。

从产业价值增值模式来看商业地产存在价值重估空间。通过对房地产价值

增值模式的对比研究。我们发现传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式已经开始出现瓶颈。未来更大的利润来自快速周转和产品差异化。而商业地产具备“市场培育”这一先天的价值增长链，这使得商业地产在未来的发展中可以继续保持较高的价值空间。

估值和投资。截至10月18日，A股市场动态PE在21.57倍，而房地产板块动态PE在23.7倍。我们认为商业地产将成为未来价值重估中的重要突破口。其长期潜藏在冰山下的投资价值将会逐步呈现。目前板块反弹过程有望持续。在前期报复性估值修复之后，板块后期走势将出现结构性分化。基于以上分析，我们认为商业地产的估值有理由看高一线。在此重点推荐金融街（000402）、世茂股份（600823）和中国国贸（600007）。

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目 录

1.国内价值重估前兆已经来临...........................................................................................5

1.1 金融危机后各国经济复苏程度“冰火两重天”........................................................5 1.2美国保持本币贬值趋势以刺激国内经济...............................................................7 1.3中国流动性问题不容乐观....................................................................................8 1.4 小结：内外双重因素引发价值重估前兆............................................................10 2.对上一轮价值重估的回顾.............................................................................................10

2.1人民币升值带来的价值重估...............................................................................10 2.2价值重估过程中房地产的表现...........................................................................11 2.3总结...................................................................................................................13 3. 从P、Q看商业地产的价值洼地..................................................................................13

3.1 Value(行业外在价值)=P（价格）×Q（数量）..................................................13 3.2 当前情况下住宅地产P和Q存在压抑.................................................................13 3.3商业地产的P和Q存在洼地.................................................................................15 3.4总结...................................................................................................................17 4.增值模式差异将使商业地产更具吸引力.......................................................................17

4.1 住宅价值增值受到限制.....................................................................................17 4.2 市场培育：商业地产价值创造的“永动机”.........................................................19 4.3 模式差异使得商业地产更具魅力.......................................................................21 5.估值与投资...................................................................................................................21

5.1金融街（000402）：价值重估的最大受益者......................................................21 5.2世茂股份（600823）:“7/3模式”定位清晰，商住并举迅猛发展.........................22 5.3 中国国贸（600007）: 受益于北京写字楼供应减少和3期A座开业.................23 6.风险提示......................................................................................................................23

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图目录

图1 09年房地产开发投资呈现明显回升............................................................................5 图2 新开工面积的增长确保了上游产业的后期复苏..........................................................5 图3 消费者信心指数和PMI明显回升................................................................................6 图4经济回暖造成发电量增大...........................................................................................6 图5 欧美消费者信心指数..................................................................................................6 图6 欧美产能利用率.........................................................................................................6 图7 欧美房屋新开工情况..................................................................................................6 图8 欧美失业率................................................................................................................6 图9 美联储量化宽松程度..................................................................................................7 图10 美国基础货币出现增大........................................... …… 此处隐藏：6524字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……