三远集团2011年7月长沙岳麓区地块市场分析报告(2)

1、2011年1-5月长沙内五区新建商品房、住宅累计供应量依次为443.21万方、412.25万方，同比10年同期下跌21.86%、 20.90%;环比下跌40.48%,39.42%。总体来看，在售项目推货量少，市场新增项目较少，与去年年底多盘齐上市，成交火爆的局面形成鲜明对比。此外，上调存款准备金率、信贷、房地产调控政策频出，开发商观市之变，谨慎推盘。 2、据统计，历史上已经取得预售许可证但是未进行网签的量大约为200万方左右。2011年上半年的住宅网签成交量为约497万方，住宅供应为507万方左右，半年实际新增供应量仅300余万方。2010年11月至今年5月内五区商品房住宅新开工量达 682万方，将陆续成为下半年的供应量。 12

2011年7月长沙岳麓区地块市场分析报告

二、房地产市场

2、2011年上半年长沙各区域供应情况

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岳麓区和雨花区老盘新开为供应主力根据百合田市场部最新统计的各区域2011上半年开盘情况，开盘项目总共有153家，占目前在售项目的近60%,其中，岳麓区和雨花区老盘新开的数量占据绝对多数的显著位置。上半年长沙市场纯新楼盘数量如雨后春笋般面市，总数高达51个之多，且开盘时间主要集中在 4-6月份。

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二、房地产市场

3、2011年上半年长沙商品房成交情况09-11年5月长沙五区新建商品房及住宅成交情况250 200 150 100 50 0 2009年1月

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(单位：万方)

2009年4月

2009年7月

2009年10月

2010年1月

2010年4月住宅成交

2010年7月

2010年10月

2011年1月

2011年4月

商品房成交

1、2011年上半年长沙市内五区新建商品住宅成交41396套同比跌34.87%。 2、2011年上半年,内五区新建商品房成交量同比、环比双双下跌。2011年上半年,在多重政策叠加影响下，市场依旧坚挺，成交

量维稳。目前，长沙市商品房价格依然处于洼地、需求旺盛，成交量将在平稳中增长。14

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二、房地产市场

4、2011年上半年长沙住房供销比分析

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09-11年6月新建商品房、住宅供销比：2011年，新建商品房、住宅供销比均小于1,市场处于供不应求状态，近5个月以来，供销比呈上涨走势，供应陆续放量，满足客户购房需求。2.00 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 2009年1月

09年-至今内五区新建商品房、住宅供销比

2009年4月 2009年7月 2009年10月 2010年1月 2010年4月新建商品房住宅

2010年7月 2010年10月 2011年1月

2011年4月

2011年上半年全市商品房供销比为0.89,商品住宅供销比为0.90;其中长沙市内五区商品房供销比为0.78,商品住宅供销比为0.80,表明长沙市区依然存在市场空间。 2009年-2011年6月共30个月中，新建商品房及其住宅供销比大于1的月份有8个，分别是2009年4月、9月、10月，2010年2月、 4月、8月、9月、10月，大多为“金九银十"供应、成交活跃期，大量房源集中放量。其中，有4个月的供销比小于0.5,分别是2009年2月、8月，2010年3月，2011年2月，均为传统春节或成交淡季，供应放缓，供应增长速度慢于成交增长速度。 2011上半年,新建商品房、住宅供销比均小于1,市场处于供不应求状态，近5个月以来，供销比呈上涨走势，供应陆续放量,满足客户购房需求。 15

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二、房地产市场

5、2011年上半年长沙成交产品结构分析

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上半年长沙内五区成交产品结构分析：60-90平米户型依然是内五区成交的首要户型，144平米以上房源累计供销比逐月减少，供不应求充分凸显。表：2011年上半年(6月份未计入)长沙市内五区各类产品供销情况户型≤60㎡ 60-90㎡ 90-120㎡ 120-144㎡>144㎡合计供(套) 3100 9691 10650 7895 5193 36529比例 8.49% 26.53% 29.15% 21.61% 14.22% 100.00%销(套) 7138 14102 10510 10524 7920 50194比例 14.22% 28.09% 20.94% 20.97% 15.78% 100.00%供-销(套) -4038 -4411 140 -2629 -2727 -13665供销比 0.43 0.69 1.01 0.75 0.66 0.73

1. 2.

2011年1-5月，长沙市内五区新建商品房住宅供应套均面积为112.86平米，同比缩小1.46%。从供销比来看，长沙五区整体呈现供不应求的态势；1-5月份60-90平米户型备案销售量占比28.09%,表明1-5月该套型为长

沙五区成交首要户型，这与市场判断不谋而合。小户型房需求巨大，刚性需求、投资需求等均瞄准小户型，很多初入社会的年轻人也对小户型青睐有加，因此销售异常火爆。 3. 4.从套型结构来看，60㎡以下、144㎡以上套型供销比低于0.70,供销差距较为明显；60-90㎡套型是上半年供销的主力套型。

除90-120㎡面积段套型供销比为1.07:1以外，其他各面积段套型均出现供小于求的情形。从跟踪的数据来看，144平米以上的户型供求比逐月减少(1月0.65,2月0.11,3月1.4,4月0.77,5月0.23),表明该套型供

不应求，去化增加速度快于供应增加速度。限购令对大户型成交量的影响充分凸显。16

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二、房地产市场

6、市场存量分析

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市场存量小结：供销差距依旧较小。岳麓区新建商品房存量仍居首位。表：08年1月-11年5月长沙内五区商品房、住宅存量情况项目批准预售区域面积开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市 917.8 585.16 1446.76 914.39 314.4 4178.51 851.69 649.9 1412.42 753.95 389.39 4057.35 66.11 -64.74 34.34 160.44 -74.99 121.16销售面积存量面积 830.62 521.97 1269.09 833.11 279.98 3734.77 805.69 580.75 1296.77 699.95 327.05 3710.21 24.93 -58.78 -27.68 133.16 -47.07 24.56商品房(单位：万平米)批准预售销售面积存量住宅(单位：万平米)

1、08年1月至11年5月，长沙内五区新建商品房累计供应量4178.51万方，销售量4057.35万方。其中住宅累计供应达3734.77万方，销售量3710.21万方，整体看属于供销平衡。 2、 08年1月至11年5月，商品房和住宅存量分别为121.16万平米、24.56万平米。按照统计周期内月均去化速度,商品房、住宅存量仅需1.22个月及0.27个月完全消化(商品房月均去化98.96万方，住宅90.49万方)。 3、目前，岳麓区新建商品房依旧供过于求，存量居首位，天心区存量居末位。 17

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二、房地产市场

7、长沙市内五区新建商品住宅均价走势近一年长沙五区商品住宅月成交均价走势7000 6500 6000 5500 5250 5000 4500 400020 10年 7月 20 10年 8月 20 10年 9月 20 10年 10月 20 10年 11月 20 10年 12月 20 11年 1月 20 11年 2月 20 11年 3月 20 11年 4月

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6640 6288 5880 5665 5500 5680 5773 5947 6171 6339 6579

20 11年 5月

1、2011年上半年,长沙市内五区新建商品住宅销售价格呈缓慢上涨态势。 2、上半年长沙市内五区新建纯商品住宅网签均价为6300元/㎡左右；其中，开福区和芙蓉区的成交均价高于五区平均水平。天心区、雨花区、岳麓区低于平均水平(岳麓区处于第二低位)。与1-5月相比，雨花区、岳麓区、芙蓉区、天心区1-6月成交均价均有上涨，开福区成交均价有所下跌。 3、近期开盘项目成交均 …… 此处隐藏：2679字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……