项目管理理论在酒店委托管理中的运用(2)

图1说明了酒店委托管理项目利益相关方与项目团队之间的关系，项目发起人酒店业主和项目经理处于项目利益相关方的核心层次，负责酒店委托管理项目的资源支持和组织管理，项目团队负责项目的实施和推进，而作为关键的项目利益相关方，酒店管理公司和酒店总经理对项目的后期实施将产生重要影响。

(一) 项目发起人

项目发起人是项目实施组织内外以现金或物资为项目提供财务资源的个人或团体，是项目的投资方，承担项目运营风险，为项目的成败负最终责任。项目发起人对项目的支持对于项目的顺利推进至关重要。酒店委托管理这种经营方式使酒店业主可以在不具备酒店经营管理经验的情况下，借助酒店管理公司的专业经验和技能获得酒店经营收益，由于在此种经营方式下酒店业主承担了全部的财务风险和法律风险，因而酒店业主是酒店委托管理项目的项目发起人。作为酒店委托管理项目的发起人，酒店业主的目标为：第一，获得年度的营运现金流回报，以便支付债务本息、各种保险费和税金；第二，酒店物业升值，以便从将来的现金流量和资本增值中获利；第三，保持并提升该酒店在同类酒店市场竞争组合中的竞争能力；第四，对于酒店的管理和营运施加影响；第五，在卖出酒店或再融资方面具备灵活性。

(二) 项目经理

项目经理是项目成功的关键因素。项目经理受委托在时间有限、资金有限的条件下完成项目目标，有权独立进行计划、资源调配、协调和控制。项目经理要与项目团队中的每位成员建立起友好关系，并能有效地应用其人际交往能力、领导能力来影响其他人的思想和行为，更好地为项目服务。对于酒店委托管理项目而言，在酒店业主启动项目之前，就应遴选合适的人员负责酒店委托管理项目的全程管理，此人可以是酒店业主方分管酒店业务的副总裁、酒店资产管理部的总经理或相关的酒店专业人员。由于酒店委托管理项目的时间跨度很长，

酒店管理

项目前后期的侧重点也完全不一样，从人员调配的专业性角度考虑，可以在酒店委托管理项目的启动和计划阶段设置一个项目经理，负责酒店管理公司遴选、前期联络、酒店管理合同的谈判等事宜；在酒店委托管理项目的实施和收尾阶段可以设置一个项目经理，负责酒店管理合同的执行和控制中的工作。在不同项目管理阶段，应确保业务的衔接和连贯。

(三) 项目团队

酒店委托管理项目由多个部分组成，工作跨越多个组织、多个学科、多个行业，历时长、专业性强、涉及范围广，需要多方面的资源支持。酒店委托管理项目通常没有或很少有供参考的经验，未知因素太多，需要将不同经历、不同组织、不同特长的人有机地组织在一个临时性的组织中，在有限的资源、较低的成本、严格的工期等约束条件下实现项目目标。通常一个酒店委托管理项目的项目团队由酒店管理咨询公司、专业律师、业内专家和酒店管理专业人员组成，团队成员各负其责，相互配合，共同推进项目进展。

1. 酒店管理咨询公司

项目发起人在获得项目地块以后，通常根据所处区位及投资能力开始对拟建酒店进行规划，搭建项目筹建办组织实施各项工程，同时需要回答及决策一系列问题，如酒店标准的定位、适用的品牌、投资回报率和回收期等。项目发起人可以委托专业的酒店咨询顾问公司制作市场及财务可行性研究，对酒店项目所在地经济状况、酒店周边环境、市场供需状况、酒店经营预测、成本费用和投资回报做全面分析。对于高端酒店来说，聘请知名的酒店管理咨询公司如浩华(Horwath)和华盛国际(HVS)提供可行性研究报告，其独立性和专业性更容易受到国际酒店管理公司的认可，有利于酒店委托管理项目的后期进展。在酒店委托管理文本谈判的过程中也可视需要求助于酒店管理咨询公司的专业支持。

2. 专业律师

由于酒店委托管理文本涉及到很多的法律条款，关系到双方权利义务的分配，需要专业律师就以下合同条款进行把关并协助谈判，以有效维护项目发起人酒店业主的利益：合同性质、酒店管理公司贷款与参股、合同期限、管理酬金、酒店管理公司体系补偿费用、酒店管理公司业绩条款、酒店业主对管理决策的影响、财务和管理报告、酒店业主终止合同选择权、非竞争条款、争议解决方法等。

3. 业内专家

在整个酒店委托管理项目启动、计划、实施、收尾的过程中，可以寻求业内专家的支持，借助业内专家的经验，酒店委托管理项目可以从以往的项目运作实践中汲取经验和教训，以使项目管理更加有效。业内专家包括各专业领域(室内、室外、景观、功能等)的设计师、工程师、估价师等。

4. 酒店管理专业人员

酒店委托管理项目少不了酒店管理专业人员的参与，酒店管理专业人员的参与一方面可以确保项目发起人的利益，另一方面也可以在项目的持续推进中培养属于酒店业主的酒店管理专业人才，同时在酒店委托管理项目的实施阶段作为酒店业主代表派驻酒店，代表业主在

酒店管理

酒店的日常运营中发挥监督作用。

(四) 酒店管理公司

酒店管理公司是出现在酒店委托管理经营方式中的一种企业制度安排，是以其公开注册并拥有知识产权的酒店系列品牌、管理体系、营销体系为主要依托，向受托管理的酒店进行管理输出和品牌输出，从而获得经济价值和品牌价值的经济组织。酒店管理公司是管理要素演进与专业化分工的产物，它使委托--代理关系由企业对个人转向企业对企业，促进酒店所有权与经营权的进一步分离，并使酒店业主与酒店经营者的委托--代理关系进一步深化，它的出现是酒店市场发育成熟的重要标志。酒店管理公司的目标为：第一，提高酒店管理市场份额；第二，有品质的酒店物业，且酒店产品与其所处市场状况具有完成酒店管理公司财务收益目标的潜力；第三，获取管理酬金；第四，最大的酒店管理权限，确保酒店按照其管理体系和方法规范运行；第五，长期稳定的酒店管理合同；第六，酒店业主有供应资金的能力。

(五) 酒店总经理

酒店总经理作为酒店管理公司驻酒店现场的代理人，以雇佣合同的形式与酒店管理公司界定双方的委托代理关系，酒店总经理作为酒店管理公司在酒店的现场代表，与酒店业主存在事实上的委托代理关系，负责酒店的日常运营和管理。酒店总经理目标为：获得晋升、丰厚的收入、成功后的成就感、权力、预算规模、下属数目。

(六) 酒店借贷方

酒店借贷方是为酒店提供资金的债权方。近年来，由于酒店的不动产和专业化服务的双重特征，除了对酒店不动产的价值进行评估以外，部分酒店借贷方为了确保贷款的回收，对于酒店管理公司专业化的程度越来越重视，委托国际知名酒店管理公司管理酒店有利于顺利获得贷款。酒店贷款方目标为：年度偿债现金流、足够的借贷总回报率、有品质、有竞争力的酒店、影响投资决策并确保利益得到保护、在不景气时保持灵活性。酒店贷款方利益为获得稳定的利息收益。酒店贷款方职责是为酒店业主提供及时足额的借款。但亦存在酒店贷款无法收回的风险。作为酒店委托管理项目，要确保酒店及时足额支付贷款酬金和利息。

酒店委托管理的上述不同项目利益相关方在参与项目时的责任与权限大小变化很大，并且项目同一利益相关方在项目生命期的不同阶段也会变化。除上述利害相关方之外，还有许多其它类型的项目利益相关方，包括内部和外部利益相关方，如酒店供应商和承包商、相关政府机构和媒 …… 此处隐藏：1558字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……