广发证券-苏宁环球-000718-江北交通改善提升项目价值,异地扩张增(3)

来源：网络收集时间：2026-07-26

导读：房价下降20% 559,047 110,774 861,350 15,168 14,181 6,826 1,654 7,967 34,584 114,411 (1,908) (3,471) 7,459 17,527 152,595 1,898,164 170,266 11.15 1.69 12.84 房价下降30%418,145 79,663 683,704 11,353 10,

房价下降20% 559,047 110,774 861,350 15,168 14,181 6,826 1,654 7,967 34,584 114,411 (1,908) (3,471) 7,459 17,527 152,595 1,898,164 170,266 11.15 1.69 12.84

房价下降30%418,145 79,663 683,704 11,353 10,052 1,747 36 809 15,583 87,497 (44,642) (11,186) (43,087) 2,628 22,877 1,235,179 170,266 7.25 1.69 8.94

数据来源：广发证券发展研究中心

7月2日机构研究报告

六、盈利预测及投资建议

（一）盈利预测

公司近几年的业绩主要来自于南京江北地区，从2009年至目前，江北房价上升了一倍有余，公司毛利率提升空间极大。

由于房价上涨速度过快，同时“国十条”的出台，加大了购房者的观望心态，因此，2010年的销售形势不会很乐观。

对此，我们预计公司2010年至2012年的营业收入分别为45.72亿元、59.96亿元、94.62亿元，对应的每股收益分别为0.67元、0.94元及1.33元；对应于PE分别为14.30倍、10.19倍、7.20倍。

图表 12、公司结算收入预计

城市

项目名称

权益

未结算面积(平方米) 2,600,000

预计销售收入 (万元)

天润城天华硅谷威尼斯水城

南京

浦东大厦天华绿谷庄园南京栖霞项目南京下关项目南京玄武项目

上海

长风地区5B地块朱家角项目宜兴项目无锡北塘项目

100%100%84%84%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%

150,8003,538,908

33,05420,77033,51311,1310 0 67,1540 0 1,126,060

78,824

无锡

芜湖芜湖项目吉林

天润城一期天润城后续

69,7065,323,400

60,687所有项目合计数据来源：广发证券发展研究中心

（二）投资建议

绝对估值：根据项目售价变化计算得出重估净资产变化，我们认为，公司股价基本上反应了房价下跌的悲观预期，与房价下降20%的较为合理预期下的重估净资产值12.84元/股折价25.39%。

相对估值：受房地产新政影响，公司2010年结算收入及利润释放速度会低于之前预期，但增长速度依然会保持在较高水平；预计2010年动态PE约为14.30倍，公司相对估值不贵。

因此，综合来看，我们认为，公司股价具有较高的安全边际，给予“买入”评级，目标价12.84元。

7月2日机构研究报告

资产负债简表单位：百万元

报表项目货币资金应收账款预付款项应收利息应收股利其他应收款存货

流动资产合计长期股权投资固定资产在建工程无形资产长期待摊费用递延所得税资产非流动资产合计资产总计短期借款应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费应付利息其他应付款流动负债合计长期借款应付债券长期应付款预计负债递延所得税负债非流动负债合计负债合计股本资本公积盈余公积未分配利润少数股东权益负债股东权益每股净资产（元）

2009

2010E

2011E

2012E 2838.66 370.92 733.09 0.00 0.00 259.45 21992.73 26195.81

0.30 248.95 14.47 14.69 5.04 0.00 326.91 26522.71 7724.68 97.75 3421.09 7569.77

1.47 756.98 0.71 0.00 18271.25 1111.00

0.00 0.00 0.00 0.00 1111.00 19382.25 1702.66 300.29 874.77 3889.66 373.08 26522.71

3.97

利润简表单位：百万元

报表项目营业收入营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失公允价值变动投资收益营业利润营业外收入营业外支出利润总额所得税费用净利润归属于公司净利 EPS（元）

2009 2793.132312.80230.2177.38 48.13 3.20 2.24 0.00 -15.051079.759.15 6.25 1082.65279.23803.42714.010.42

2010E 4571.94 2864.00 411.47 128.01 100.58 38.00 1.76 0.00 1.00 1580.30 10.00 6.00 1584.30 396.08 1188.23 1143.23 0.67

2011E5996.464887.27539.68167.90131.9262.94 1.14 0.00 1.00 2229.8710.67 6.00 2234.53558.631675.901605.900.94

2012E 9462.225677.33851.60 264.94 208.17 122.80 2.77 0.00 1.00 3125.6618.26 6.00 3137.92784.48 2353.442263.441.33

828.93 1371.58 1798.94 108.02 199.07 0.00 0.00 274.42

179.22 346.92 0.00 0.00 306.20

235.06 429.60 0.00 0.00 197.74

7317.51 10407.61 12888.02 8728.16 12611.99 15549.96

0.00 196.19 0.29 17.13 5.04 60.91 410.82

0.10 219.04 7.72 16.27 5.04 0.00 287.63

0.20 242.04 13.29 15.46 5.04 0.00 317.99

9138.99 12899.62 15867.95 382.48 2259.57 2612.51 20.34

46.26

57.28

数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心现金流量简表报表项目经营活动现金流投资活动现金流筹资活动现金流现金净增加额期末现金余额每股经营现金流

2009 -536.30-90.93899.20271.971100.90-0.31

2010E -853.65 44.21 1352.09 542.65 1371.58

-0.50

927.10 1618.96 2004.80 2935.94 3657.55 4797.17

0.36 245.99 0.71 0.00

0.69 365.76 0.71 0.00

0.86 479.72 0.71 0.00

单位：百万元 2011E643.67-50.10-166.21427.361798.94

0.38

2012E -3244.90-30.10 4314.731039.732838.66

-1.91

4986.45 7626.35 9344.99 1111.00 1111.00 1111.00

0.00 0.00 0.00 0.00

数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心主要财务指标指标项目营业收入增长率营业利润增长率毛利率营业利润率净利润率净资产收益率总资产收益率流动比率资产负债率所得税税率

2009 22.21%36.83%52.13%38.66%28.76%26.42%8.79%95.50%66.72%25.79%

2010E 63.69% 46.36% 49.41% 34.57% 25.99% 25.46% 9.21% 97.77% 67.73% 25.00%

单位：百万元 2011E31.16%41.10%52.24%37.19%27.95%24.84%10.56%98.00%65.89%25.00%

2012E 57.80%40.17%48.35%33.03%24.87%25.49%8.87% 98.77%73.08%25.00%

1111.00 1111.00 1111.00 6097.45 8737.35 10455.99 1702.66 1702.66 1702.66 300.29 138.13

300.29 306.24

300.29 544.13

732.37 1639.99 2581.80 168.08

213.08

283.08

9138.99 12899.62 15867.95

1.69

2.32

3.01

数据来源：公司年报、广发证券发展研究中心

7月2日机构研究报告

广发证券—公司投资评级说明

买入（Buy）持有（Hold）卖出（Sell）

预期未来12个月内，股价表现强于大盘10％以上。

预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10％以上。