广发证券-苏宁环球-000718-江北交通改善提升项目价值,异地扩张增

7月2日机构研究报告

房地产业/房地产开发与经营业

公司深度研究报告2010年06月28日

苏宁环球(000718.sz)

江北交通改善提升项目价值，异地扩张增强公司实力

赵强 研究员 徐军平 研究员 沈爱卿 研究员

电话： 021－68829698 021－68829441 020-87555888-637 eMail：

公司评级

当前价格(元) 目标价格(元) 前次评级

9.5812.84买入

影响公司股价的催化剂

（1）地铁3号线的开竣工及通车；（2）

“佛手湖”等优质资产注入；（3）吉林天润城的快速开发。

股价走势

江北交通改善提升公司项目价值

根据南京市规划，江北新城将有16条过江通道，江南江北连为一体；公司项目位于地铁三号线过江前三站，项目价值得到有利的支撑。

公司核心竞争优势

（1）超大盘开发、土地储备丰富，保障公司持续快速的发展；（2）获取资源能力强，土地成本低，锁定红利；（3）江北项目进入开发成熟期，异地项目锦上添花。

市场表现 股价涨幅 沪深300

1个月

3个月

16.52% -24.17%-1.10% -18.15%

12个月-28.27%-12.46%

重估净资产值计算

公司股价反应房价下降28%的预期，与房价下降20%的合理预期下的重估净资产值12.84元/股折价25.39%，股价具有较高安全边际。

股票数据

总股本(万股)

170,266.0

5

流通A股(万股) 主要股东:

江苏苏宁环球集团有限公司

主要股东持股比例 流通A股比例

26.80%62.53%106,466.1

8

盈利预测及投资建议

盈利预测：预计2010至2012年的每股收益分别为0.67元、0.94元及1.33元；对应于PE分别为14.30倍、10.19倍、7.20倍。 投资建议：结合重估净资产值及盈利预测等，我们认为公司股价具有较高的安全边际，给予“买入”评级，目标价12.84元。

预测及评估

主营收入(百万元) EBITDA(百万元) 净利润(百万元) 净利润增长率 每股收益 (元) 市盈率 市净率 EV/EBITDA 每股红利(元) 股息率(％)

2008A

2009A

2010E

2011E5996.462311.551609.980.94

2012E9462.223268.642271.3441.08%1.33

2,285.58 2,793.13 4,571.94805.84 1,102.57 1,635.38519.97 714.01 1,144.570.36714.05

0.419 32.69

0.67 14.30

财务比率

ROE ROA 资产负债率 每股净资产(元) 2009年报数据

24.85%13.99%66.72%1.69

144.18% 37.32% 60.30% 40.66%

10.19 7.20

3.76 8.11 4.06 3.09 2.32 9.25 22.29 9.83 7.08 6.53 0.12 0.05 0.21 0.30 0.42 0.99 0.36 0.31 0.31 0.31

来源:苏宁环球股份有限公司财务报表, 广发证券发展研究中心

7月2日机构研究报告

目录索引

主要研究结论...................................................................................................3 一、影响公司股价的催化剂...........................................................................3

（一）地铁三号线开竣工及通车............................3 （二）优质项目再注入...................................3 （三）吉林天润城快速开发................................3 二、江北交通改善提升公司项目价值...........................................................4

（一）江北过江交通将极大改善............................4 （二）江北项目价值得到极大提升..........................4 三、异地扩张渐成规模，增强公司实力.......................................................6 四、公司核心竞争优势...................................................................................6

（一）超级大盘开发，土地储备丰富........................6 （二）获取资源能力强，土地成本低，锁定红利..............8 （三）江北项目进入成熟期，异地开发锦上添花..............9 五、公司重估净资产值.................................................................................10 六、盈利预测及投资建议.............................................................................11

（一）盈利预测........................................11 （二）投资建议........................................11

图表索引

图表 1、南京过江隧道规划图...................................4 图表 2、江南与江北房价对比...................................5 图表 3、地铁三号线示意图.....................................5 图表 4、公司2009年以来，异地扩张步伐........................6 图表 5、公司项目储备数据.....................................7 图表 6、主要公司2009年三项费用率对比........................7 图表 7、公司与行业主要公司盈利能力比较.......................8 图表 8、公司项目储备土地成本低...............................9 图表 9、公司江北项目待结算资源...............................9 图表 10、公司异地项目可售资源...............................10 图表 11、公司重估净资产值敏感性测试.........................10 图表 12、公司结算收入预计...................................11

7月2日机构研究报告

主要研究结论

对苏宁环球及南京市发展规划系统分析，我们主要结论为：（1）目前江北房价与主城区房价差距依然较大，随着地铁3号线开竣工，桥北片区的价值洼地有望继续填平，因此苏宁环球公司项目房价具有一定的合理性。（2）公司异地扩张项目规模迅速提高，业绩即将释放，有利于改变目前盈利结构的单一性，提高公司抗风险能力。（3）对公司重估净资产值计算，公司股价反应目前房价下降28%的预期，与房价下降20%的合理预期下的重估净资产值12.84元/股折价25.39%，股价具有较高安全边际。（4）对盈利预测计算，公司未来三年的复合增长率高达50%，综合来看，我们认为公司股价被低估，给予公司“买入”评级，目标价12.84元。

一、影响公司股价的催化剂

（一）地铁三号线开竣工及通车

江北交通改善，提升公司项目价值。由于地铁交通具有速度快、时间准、运输量大的特点，因此，相比隧道、跨江大桥等，地铁三号线的开竣工及通车的影响力将会更大，届时，江北地区至市中心的时间成本将大幅度降低，其沿线的物业价值将不断攀升，商业运通也更为便捷。对比三号地铁沿线楼盘价格，江北项目正处在未来升值中的价格低谷；同时，公司楼盘项目均位于地铁三号线过江的前三站，因此，随着交通改善的预期，公司江北项目房价与主城区房价差距将缩小，有力的支撑公司项目价值。

（二）优质项目再注入

“佛手湖”项目注入及昆明市超大盘开发预期。公司大股东在南京市老山国家级森林公园的珍珠泉度假区拥有建筑面积约16万平方米的项目，靠近佛手湖，具备开发高档独栋别墅的自然条件，公司承诺时机成熟时注入到上市公司，若此项目顺利注入，将可能增厚公司近2元/股的重估净资产值，并进一步丰富公 …… 此处隐藏：2885字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……