文昌市清澜片区房地产市场调查

文昌市清澜片区房地产市场调查

一、 清澜开发区简介：

清澜开发区位于文昌市老城区文城镇东南方向约15公里，南倚风景秀丽的高隆湾旅游度假区，北与东郊椰林隔清澜港相望。

清澜开发区成立于1989年，是海南省五大经济开发区和十大重点旅游开发区之一。全区控制规划面积 30平方公里，其中城市建设用地18平方公里。远期规划常住人口为15万人。开发区以发展无污染、节水型加工工业和旅游业为重点，其建设目标是将清澜建设成为工业、商业、旅游业综合发展的具有热带特色的现代化滨海城区。

清澜经济开发区自创立以来，已投入建设资金20多亿元，建起了一批工厂、度假村、宾馆酒店和娱乐场所，如美南发电厂、大中漆厂、奥瑞金制罐厂、加华深海捕捞和渔产品加工基地、高隆度假村、金融度假村、经纬花园度假村等。新建了1个5000吨级泊位码头和2个500吨级泊位码头及仓库、堆场，年吞吐量60万吨。还扩建了清澜渔港，新建了轮渡码头和旅游码头；建设了中心主干道、文清大道、商贸大道、一环道、南二环道、旅游大道、疏港大道、进港大道等道路干线，总长60公里，形成了四通八达的道路网。区内已经铺设好供水管道；目前，区内水、电、路、通讯、码头等基础设施初具规模。

2003年，文昌市政府通过决议，下发文府[2003]153号文件，同意将“清澜开发区”改为“文昌新市区”。现阶段，文昌市各政府职能部门已大部分落户于清澜开发区内，其中包括：文昌市政府、国土局、公安局、电力局、电信局、工商局、检察院、财税局、法院等。

2007年，国家新卫星发射基地选址文昌龙楼镇，同时将于其基地指挥中心建于清澜开发区南二环路与疏港大道交汇处，距离市政府约500米，占地面积约1000亩，现已完成征地与土地平整工作，指挥中心将与发射基地同时于2008年11约全面开工建设。

清澜开发区的未来承载着未来新文昌市（航天城）城市发展的重任，

二、 清澜开发区房地产发展状况：

受经济及旅游发展的牵制，文昌市房地产市场起步晚、规模小、产品品质低，

早期项目文华园、诒喜小区、碧海椰都主要分布于文城老城区与东郊椰林，售价均在2000元/平米之下，清澜开发区2005年之前房地产市场为空白。

随着文昌市的发展重心逐渐向清澜开发区倾斜，清澜开发区房地产市场开始实

现零的突破，2005年，随着白金海岸与中南·森海湾两个滨海大盘的开发，清澜片区房地产市场拉开序幕。

发展： 其中白金海岸项目为产权式度假酒店产品，森海湾为普通住宅产品，两个项目

早期定价较低，均为2800元左右，但这一价格一开始就超越了文昌早期三个房地产项目的定价，随着2006年全国房地产市场的升温，以上两个项目价格也出现缓慢上升的趋势，2007年初，白金海岸售价突破4000元/平米大关；森海湾售价同时也突破3000元/平米。

2007年9月经国务院与中央军委批准，我国第四个卫星发射基地落户文昌，

同年年底，海南省“东环高速铁路”开工建设，文昌市迎来前所未有的发展契机，受此利好消息影响，文昌市土地价格成倍增长，房地产市场急剧升温，各在售房地产项目价格增幅达到1000—3000元不等。

争鸣： 自2007年底至今，文昌市房地产市场新增房地产（在售）项目9个，其中文

城片区3个；清澜片区6个。清澜片区现有在售项目9个，分别是：中南·森海湾、白金海岸、同创·碧海城、同业·天海紫贝、椰海尚品、美林逸苑、清澜别院、金山美域。另根据国土局资料显示：清澜片区有潜在项目多达20余个。无论从体量又或者产品种类与品质上，清澜片区无可争议的成为文昌房地产市场发展的龙头，整个片区市场出现百家争鸣的局面。

三、 清澜片区主要楼盘个案调查

总占地 600 亩，社区总体规划建筑面积有 65 万 m²,是一个产品包 规模(占地、建筑面积、 括高层酒店式公寓，小高层洋房，多层洋房，别墅，度假酒店的大 套、栋、层数、类型) 型综合体项目。 第一期公寓产品已售磬，第二期多层洋房现已至地面三层以上并已 工程形象进度 取得预售许可 销售均价 容积率 绿化率 1.2 60% 3500/m² 正式发售 交房标准 (一期) 4800 元/m² (二期) 2006-10-1 简单装修 入伙日 销售率 2008-6-30 一期 100%

2 房 1 厅 1 卫 105m²、2 房 1 厅 1 卫 97m² 户型分类 1 房 1 厅 46m²

其他功能(办公或商业)

高隆湾海鲜城 80000m²商业配套,双会所,海滨五星级酒店,社区公交,依托滨海公

内部配套设施 园,开发各种水上运动。 内部园林评述 规划有广场、树林、雕塑、运动休闲等不同的景观带。 中南·森海湾是旅游大道小片区目前唯一开发的项目，从其体量及 未来规划来看，未来社区的生活配套与商业配套将由社区自身去满 周边环境

评述 足。该项目坐拥高隆湾一线海景，风景秀丽，但目前周边区域多为 荒地，居住氛围不浓厚。 休闲度假客户为主，依托开发商宝名以及代理商上海传世在上海销 目标客户评述 售单位较多，另有其他客户来自东北、华北、江浙一带。 首创大型滨海公园人居概念，整个建筑采用西班牙休闲风格，类似 楼盘特色评述 国外滨海休闲度假小镇。 备注 不接受按揭贷款客户使其流失部分客户

白金海岸 物业名称 (电话 63322888) 开发商 高隆湾旅游度假区旅游大 位置 道 投资商 物业管理、管理费 宝名国际集团 物管费 1.1 元/m² 策划代理商 承建商 园林设计单 建筑设计单位 汉维设计 位 Adam 景观设计顾问 上海新草工作室 海南宝名置业

规模(占地、建筑面积、 总占地 27 万 m²,总建面为 30 万 m²,共 13 栋，规划建设 6000 多 套、栋、层数、类型) 套公寓，包含 5100m²的 VIP 会所

第一期 1763 套公寓产品已售磬，二期工程已封顶并取得预售许可 工程形象进度 证 销售均价 容积率 绿化率 1.05 50% 5000/m² 正式发售 交房标准 (一期) 6500 元/m² (二期) 2005-5-1 简单装修 入伙日 销售率 2006-12-1 一期 100%

户型分类

主力户型：一房一厅 53m²

其他功能(办公或商业) 引进海南航空酒店管理公司，内部现阶段有健身房、咖啡阅览室、 内部配套设施 餐厅、游泳池、商务中心、棋牌室。规划建设中另有 3500 平方米 南洋风情海滨休闲街。 内部园林评述 内部园林较为简单，以铺种绿化草皮及棕榈树为主。 该项目同样拥有高隆湾一线海景，距离文昌清澜起步区中心较为接 近，但同样面临着周边区域现阶段仍为荒地的问题，如无自驾车， 周边环境评述 出行非常不便。海航酒店目前尚未能给项目带来大量住客，居住氛 围同样不浓厚。 目标客户评述 楼盘特色评述 备注 度假公寓产品， 以岛外客户为主， 主要客户为东北与江浙一带客户。 售后返租模式，首付低，引入大型酒店管理公司，增加楼盘卖点。

同业· 同业·天海紫贝 物业名称 (电话 63331115) 开发商 发有限公司 位置 清澜开发区南二环路 文昌同业房地产开发有限公 投资商 司 物业管理、管理费 物管费 1.1 元/m² 承建商 园林设计单 建筑设计单位 海南泓景建筑设计有限公司 位 海南热带园林景观 海南兆基建筑公司 策划代理商 深圳 21 世纪 文昌同业房地产开

规模(占地、建筑面积、 总占地 5.8 万 m²,总建面为 10 万 m²,共 19 栋小高层建筑，规划 套、栋、层数、类型) 建设 1200 多套普通住宅

工程形象进度 …… 此处隐藏：3304字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……