武汉市CBD4000亩公共设施项目开发经营专题调研报告2007年

武汉市CBD4000亩公共设施项目开发经营专题调研报告2007年

武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司

4000亩公共设施项目开发经营专题调研报告

经营部 二〇〇七年一月

武汉市CBD4000亩公共设施项目开发经营专题调研报告2007年

前 言

从摸清公共设施的定义、分类及政策规定入手，廓清公 共设施开发的基本特征、一般模式和工作流程。 着眼武汉公共设施投资开发实际，结合典型案例和项 目特点，对CBD公共设施规划分布、经营分类、经营 原则、开发时序等具体分析。 结合对CBD各类公共设施项目经营可行性、优劣势的分 析，提出山、湖、广场等公共设施开发经营具体策略， 投资建设管理模式以及下一步开展工作的建议。

调研目的

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前 言

工作思路

从公共设施项目的分类及是否具有可经营性分析出发，结合CBD项 目特点和规划，剖析国内和武汉市公共设施项目典型案例，研究 4000亩公共设施项目的开发模式。

工作方法针对各公共设施项 目的审批程序、管 理模式、建设要求、 经营性质等关键问 题展开调研。 在研究4000亩内 公共设施项目规 划基础上，重点 从案例出发分析 可经营项目的特 点和规律。 提出4000亩公共 设施项目的开发 及经营建议。

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前 言

2006年11月至12月，先后对武汉市、区政府部门、有关单位及国内相关 城市进行走访，考察学习了相关公建项目，回顾总结公司近年来外出调研项 目情况。

开 发 区：武汉经济技术开发区、武汉东湖高新区、武汉新区。 政府部门：武汉市区两级规划、建委、园林、教育、城管、水务、体育 等局委办以及相关企事业单位20余家单位。 具体项目：上海罗店项目、上海新天地、上海人民广场、世博园项目、

常青花园、武汉国展中心、龙王庙国际广场、解放公园、洪山广场、西北湖广场、汉口火车站广场、沌口体育中心、 武汉江滩公园等。

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参照的国家政策及法律法规公共设施法律法规依据总类： 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB137-90) 《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93) 《武汉市房地产管理条例》 各单项法律法规依据分类： 《城市地下空间开发利用管理规定(中华人民共和国建设部令第108号)》 《武汉市城市绿化管理条例》 《武汉市城市公园管理条例》 《武汉市湖泊保护条例》 《武汉市人民政府办公厅关于落实城市新建住宅居民委员会及社区服务设施用房的通知 (武政办[2002]93号文)》 《湖北省机动车停放服务收费管理实施细则》 《市物价局关于贯彻实施《湖北省机动车停放服务收费管理实施细则》的通知武价服字 [2006]95号》 《电影制片、发行、放映经营资格准入暂行规定》国家广播电影电视总局

令第20号》 《武汉市体育场所管理办法》 《户外广告登记管理规定 (中华人民共和国国家工商行政管理总局令 第25号)》

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目 录

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公共设施项目概况公共设施项目一般开发特点及流程 重点案例分析 4000亩公共设施项目经营模式分析

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下一步工作建议

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公共设施的定义公共设施即社会性基础设施，是指城市区域内服务于大众的文化、体育、公园、 广场、教育、医疗、行政、福利等公共设施，广义的公共设施还包括商业服务、 金融保险、大众住房、宗教设施等。

公共设施分类

行政管理 金融保险 商业服务 文化娱乐 体育运动 教育 科研 宗教 社会福利 大众住房

绿地、公园、 广场

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公共设施的特点

环境品质性 土地接收

随着人们对环境的要求越来越高，对公共设施的数量和品 质的要求也趋高，如：山、湖、广场等人文环境的建设。 从提供的公共产品形态看，这些设施提供的“公共产品” 更多的是无形的服务，如：教育、医疗等。

公 共 设 施 的 特 点

产品无形性 土地接收

点状分布性

从设施形态上看，不同于市政基础设网络覆盖的布局方 式，而更多的是以点状分布为主。

非迫切性

相对于市政设施而言，这些设施的生活必需性和迫切性 相对要低一些，但这些设施同时具有更广泛的社会认同性。

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公共设施的分类

土地接收 公益性公共设施

公 共 设 施 的 分 类经营性公共设施

这类设施与居民生活 关系密切，涉及城市整 体功能和公共利益。一 般由政府投资，很难由 市场运作。

文化、体育、教育、医疗 等服务设施

大型公园、绿地等环境设施

主要由市场配给的提供生活、生产和旅 游等活动服务的设施，如：经营性教育设 施、经营性文化体育设施等。这类公共设 施政府一般只做宏观控制和引导，不直接 投资。

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目 录

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公共设施项目概况公共设施项目一般开发特点及流程 重点案例分析 4000亩公共设施项目经营模式分析

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下一步工作建议

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国内公共设施项目投资管理的一般模式 政府完全主导型模式------政府公共部门负责从方案设计、资金筹措到建造、 维护、管理等系列，并拥有设施的所有权。目前我国大型公共设施项目基本采取 这种模式。 土地接收 大型公共设施 BOT模式------政府公共部门保留设施的所有权并为之负责，民营企业通过特 许经营、代建制等方式，协同参与设施的建设、经营和管理。体育、医疗等设施 PPP模式------政府部门与民营企业合作模式。PPP模式是公共基础设施建设 中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，是一种以各参与方的“双赢”、 “

多赢”为合作理念的现代融资模式。如轨道建设中采用模式

公 共 设 施 项 目 开 发 模 式

(城市级或地区级)

市财政统一支付------政府不收任何费用，由市财政统一支付，建设方、产权、 管理者均是政府。在计划经济时代，这是目前我国的主要的模式。 从土地出让金中提取建设资金------土地出让金中包括居住配套公共设施中纯 公共产品的建设资金，政府建立专项帐户，专款专用。实践过程中由于实施方案 有可能变化，导致真正能够到位的专项资金比实际费用少。 单独收取居住区配套公共设施建设费------按照一定的收费标准和建设用地上 居住建筑面积，单独收取居住配套公共设施建设费，政府建立专项帐户，专款专 用。 一般由政府以招投标形式来控制工期和费用。(上海做法) 政府要求开发商无偿代建------政府要求开发商无偿配建居住区公共设施，然 后交给政府。(北京做法)

居住区配套 公共设施

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