上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析

上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析

赛娜

内蒙古财经学院、呼和浩特市、010051

【摘要】

2006年我国新修订的30个涉及会计要素计量的准则中，有17个不同程度地采用了公允价值计量模式，其中对投资性房地产明确规定可以采用公允价值进行后续计量。本文选取深沪两市上市公司的2007-2009年年度报告作为样本，对上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状和原因进行了分析，并结合实际情况提出了一些在上市公司推广公允价值计量的建议。

【Abstract】In 2006 the new revision of the 30 involves the accounting elements, have the code of measuring 17 different degree adopted the fair and equitable value measurement model, which explicitly stipulated in the investment real estate can be a follow-up measurement at the fair value. This article selects the deep Shanghai two city listed companies in 2007 to 2009 annual report of the listed company as sample, and the fair value measurement of the investment real estate of the current situations and reasons were analyzed, and puts forward some practical in promoting the fair value measurement of listed company advice.

【关键词】 投资性房地产 公允价值 计量模式

【Key Words】: investment real estate fair value fair value measure model

一、公允价值计量方法导入的背景

自20世纪40年代末英国提出并使用公允价值概念以来，西方一些国家非常重视对公允价值的研究和应用。近年来，国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家的会计准则，纷纷将公允价值作为重要的甚至是首选的计量属性加以运用。我国从1997年开始在准则中提倡采用公允价值计量，后来由于对公允价值的应用环境和条件估计不足，实践中碰到了许多困难，甚至出现了大量的利润操纵现象，影响了资本市场的发展。2001年后，我国基本上回避了公允价值计量．对一些曾经采用公允价值计量的准则进行了修订，重新回归成本模式。但是随着我国市场经济的发展、资本市场的完善以及国际上对我国市场经济的认可，重新采用公允价值的环境和条件日臻成熟。于是2006年新修订的30个涉及会计要素计量的准则中，有17个不同程度地采用了公允价值计量模式。显然，从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性，满足信息使用者决策需要。从长远来看，采用公允价值计量模式的上市公司将会不断增多。

新会计准则规定，企业出租或者持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。公允价值模式计量的采用与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时，公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反映，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价。因此，应当鼓励公允价值计量模式在投资性房地产后续计量中的应用。

二、投资性房地产中引入公允价值计量模式的优越性

新准则规定了会计要素的五种计量属性，从会计角度，计量属性反映的是会计要素金额的确定基础，主要包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。其中，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。公允价值的重新引入，使企业提供的信息更有助于未来的决策。其优越性主要表现在以下几个方面:

（一）反映时间价值，客观真实

公允价值反映出投资性房地产随时间变化的真实价值。公允价值是客观且动态的计量属性体系，具体表现为现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等计量属性，与历史成本价值的静态计量相比，更具动态性。投资性房地产不同于其他资产，有一定的特殊性，公允价值的使用使得企业信息更为透明，有利于公司和其他相关利益者在资本市场获得正确的定价以为投资和再投资打好基础。新会计准则的会计报表中将单列“投资性房产”科目，对于房地产企业的资产进行专门计量，在公允价值模式下不计提折旧、摊销和减值准备，而应当以资产负债表日的公允价值计量，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换日的公允价值大于原账面价值的，作相反分录，从产出的角度强调现在和未来的价值量，从而使企业的利润与净资产价值更加准确地得到计量与披露。

（二）反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同

公允价值计量的引入反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同，满足了与国际接轨的需要。由于国际会计计量普遍采用公允价值，如果我们的会计准则仍然采用过去的账面价值的方法，不仅不利于我国会计业与国际接轨，也不利于我国会计业的发展。市场经济在本质上是公允经济，对公允原则的偏离，必然会给整个国民经济带来负面影响。

（三）采用公允价值计量模式可以增强企业融资能力

由于目前资金紧张，各家企业尤其是房地产公司的资金需求量巨大，目前大部分房地产公司的资产负债率均在70%左右，如果采用公允价值计量模式，将大大增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。在当前的市场下，部分大中型城市房地产存在资本的增值，公允价值的引入将在相当大的程度上提升企业投资性房地产的账面价值，溢价将在账面中充分体现。以陆家嘴为首的一些投资性房地产数量庞大的公司，其资产数倍于账面的溢价巨额利润将在账面浮现，这将大幅提升企业价值，银行等金融机构和企业的借贷交易也会随之增多，有助于企业提升融资能力，并在一定程度上缓解企业资金链紧张的局面。

（四）不增加企业的实质性税赋

公允价值计量模式可以在使企业在增加利润的同时不增加企业的实质性税赋。根据财税（2007）80号的规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。在采用公允价值计量投资性房地产后，企业的实际税负并没有增加，这有利于节约公司的资金。

（五）有利于会计信息的相关性和可靠性达到统一

相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则真实与公允完美统一

三、上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状

新准则明确规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列 …… 此处隐藏：4865字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……