商业地产商业综合体研究

商业综合体研究

什么是商业综合体？将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的 能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体

北京国际贸易中心

曼哈顿洛克菲勒中心

商业综合体的外部特征

商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生

命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为 “城中之城”高可达性 高密度，集约性 整体统一性 功能复合性

位于城市交通网络发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网

高楼林立的景象，城市的标志；人口密度 大，昼夜人口、工作 日与周末人口，功能 不同而形成互补

建筑风格统一，各个单体建筑相互配 合、影响和联系； 与外部空间整体环

实现完整的工作、生 活配套运营体系，各 功能之间联系紧密， 互为补充，缺一不可

络和信息网络

境统一、协调

商业综合体的内在特征大空间尺度 通道树型交通体系 现代城市景观设计 通过标志物、小 品、街道家具、 植栽、铺装、照 高科技集成设施 是高科技和高智 能的集合。其先 进的设施充分反 南京国际广场

室内外空间较大， 将内部交通和公 一方面与城市规 模相匹配，另一 共空间贯穿起来， 同时又与城市交 通系统有机联系，

方面则与建筑功能的多样相匹配， 成为多功能的聚 集焦点。

明等手段形成丰富的景观与宜人 的环境。

映出，科学技术的进步是这种建 筑形式产生的重 要因素。

组成一套完善的“通道树型”体 系。

西安万达广场

北京熙旺中心

重庆财富中心

商业综合体产生的背景(一)

城市人口日益膨胀

个人生活成本加大

土地资源日益稀缺 城市快速发展

经济运行效率降低

商业综合体 产生办公 购物 住宿 休闲

高品质的生活需求

缺乏景观和活力 中心区各种矛盾突出美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体， 它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞

大的私人所有的商业、娱乐中心。

商业综合体产生的背景(二)在城市中的作用

随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是

多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群， 其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工 作效率、发挥投资效益等。提高土地利用率

产生机会收益三维空间开发

降低投资风险

商业综合体

多功能空间组合 满足高效率

立体交通体系满足多种需求

改善区域

交通

商业综合体的分类

商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核

心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸 区、城市副中心、CBD和交通枢纽1 2

新开发区 中心

城市副 中心

商业综合体3 4

城市CBD 中心

城市交通 枢纽

新开发区中的商业综合体

苏州新天翔商业广场——区位项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。

苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。

苏州新天翔商业广场——建设规模

新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精

装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。技术指标占地面积 19354m2 商铺 53527m2 地下超市 4700m2

总建筑面积

125801m2

写字楼

35400m2

地下车库

37977m2

容积率

6.5

酒店式公寓

37401m2

停车位

817个

新天翔商业广场项目拟建两

幢16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。 预计总投资逾 8亿元。

苏州新天翔商业广场——定位思路

市政交通分析

区域人口 竞争业态分析

区位条件分析

确定项目辐射 区域

区域产业

区域欠缺业态

确定项目业态 规模及配比

相关政策分析

区域公建

第一步

第二步

第三步

苏州新天翔商业广场——项目定位(一)

园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配 套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本 无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、 投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。

苏州新天翔商业广场——项目定位(二)高档商务办公

园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三

产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公 楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多 的需求。

园区2007年上半年经济指标指标 地区生产总值 累计(亿元) 同比(%)

399.64

21.3

第二产业 第三产业

290.66

19.1

产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为

108.05

28.1

核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经 达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说 对于商务办公的需求较大。

苏州新天翔商业广场——项目定位(三)酒店式公寓“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒

店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随 时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。

世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这 一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。

园区内的酒店区域 湖东中央区域 湖西中央区域 现代大道沿线 机场路沿线 酒店公寓 0 0 1 1 三星酒店 1 1 3 4 四星酒店 1 1 3 3 五星酒店 1 1 4 1

园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒 店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市 场上的这一欠缺。

苏州新天翔广场——结论写字楼随着园区内高新产业和 服务业的兴起，写字楼的 需求加大 园区以工业为主，对于 办公需求总量有限

新天翔 广场

大型购物中心园区内缺乏大型购物中 心，难以满足白领的生活 需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务 区，区位条件好

酒店公寓园区内大量外资的入驻， 外方人员增多，酒店公寓为 其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有

核心商务区的商业综合体