住房个人贷款的风险种种及对策

住房个人贷款的风险种种及对策

200企业家天地!下旬刊/2009/8

住房个人贷款的风险种种及对策

杜凌翼

摘 要:近11年来商业银行的个人住房贷款业务突飞猛进,但光鲜成绩的背后风险开始滋生。有效的识别与控制个人住房贷款面临的潜在风险,对于商业银行的健康发展和保持金融系统的稳定具有重大意义。本文介绍了当前个人住房贷款中存在的个人信用风险、信贷风险和银行流动性风险,并提出相应的政策建议,以期有助于提高相关机构的认识。关键词:个人房贷;假按揭;流动性风险中图分类号:F123.16 文献标识码:A

文章编号:CN43-1027/F(2009)8-200-02

作 者:中国工商银行湖南省分行信贷管理部;湖南,长沙,410011

在本文开始论述之前,先阐述一个重要概念:个人住房贷款。目前国内所称的个人住房贷款,其实是一个较为笼统的概念,是指贷款人向购买自用住房的人发放的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保,借款人到期不能偿还本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或物质,或由保证人承担偿还本息的连带责任。根据贷款方式,个人住房贷款主要有以下几种:个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款;根据房屋类型,个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款;根据房屋权属状况,个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房(再交易房)贷款。依据目前大多数金融机构的做法,商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了 个人住房消费贷款 的统计口径。本文中的个人住房贷款(下简称 个人房贷 )为实务中常指的商用房贷款与真正的个人住房贷款。

我国的个人住房贷款起步于1998年,但真正发展还是2000年之后。1998年初全国个人住房贷款余额仅有190亿元,到了2008年底这一指标猛窜至3.61万亿,11年增长了190倍,其增速远远超过银行对房地产开发的贷款。1998年以来,个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%~97%。

对于个人住房贷款,银行界普遍认为是一种优质资产,与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点,因而把个人住房贷款作为低风险贷款。近年来,个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展,个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升,不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种,并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年,全国个人房屋商业贷款余额高达1.2万亿元,同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1%一0.2%之间,从短期来看,这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。

但是,据银行内部资料,2001年下半年开始,不按时归还贷款的个人客户逐渐增多,已引起金融部门的高度警觉。为此,对个人住房贷款的现状应该重新认识。但在当前特定的金融市场,金融产品。在特定意义上说,当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制,那么,未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

按照国际惯例,个人住房贷款的风险暴露期通常为3~8年。这也就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期。从实际情况看,一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。可以预计,由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患,个人住房贷款的风险还将持续暴露。

随着个人住房贷款的快速增长,业务风险逐渐显现,为促进业务健康发展,有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究,并提出切实可行的应对策略,努力控制风险。本文将利用有限的篇幅,对个人住房贷款中存在的风险进行分析,并提出若干建议。

一、个人房贷中存在的若干风险

(一)个人信用风险。

由于个人房贷业务的急剧膨胀,商业银行根本没有足够的能力、资源以掌握个人信息状况,很难对申请房贷的个人进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看,一方面,个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还银行贷款,被迫违约放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。当前个人信用风险主要集中在部分人在不具备购房贷款条件甚至无意购房的情况下,千方百计骗取银行信用,套取银行信贷资金,从而给商业银行带来坏账风险,这就是业内所称的假按揭。

假按揭的 假 ,一是指不具有真实的购房目的,二是指虚构购房行为使其具有 真实 的表象,三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。据有关业务人员的总结,假按揭行为具有若干共同表象:(1)滞销楼盘忽然热销;(2)开发企业员工或其关联方集中购买同一楼盘,或一人购买多套;(3)借款人收入证明与年龄、职业不相称,在一段时间内集中申请办理按揭;(4)借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解;(5)借款人首付款非自己缴付或实际没有缴付;(6)借款人集体中断还款。

根据一些银行的内部调查,无论是别墅、高档住宅,还是经济适用房项目,都可能存在假按揭。开发商的假按揭造成的危害是双重的。通过假按揭从银行取得大量低成本资金,一旦成功获得资金,往往将大量资金转移,放弃开发项目的后续建设,从而导致工程烂尾或存在严重的质量问题,而诚实的借款人(购)不能正房屋

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综 合/201

产权或不能正常居住;对银行而言,假按揭容易造成不良贷款、抵押物变现能力不足,从而形成损失。

假按揭产生的原因也是多方面的。一是开发商自身资金实力不足或产生资金流动性障碍,为了保证按揭贷款项目或其他待开发项目的运转,在直接融资或向银行申请开发贷款受阻的情况下,利用个人住房按揭贷款申请门槛较低、银行审查不严格的特点,炮制假按揭,从银行套取资金;二是银行内部工作人员为完成上级下达的贷款发放任务,单方面放松了对借款人购房真实性和还款能力的调查和审核,放任具有假按揭苗头的行为发生;三是银行内部工作人员与售房人、中介机构等内外勾结进行金融诈骗。

(二)信贷风险。

作为借贷合同的主体之一,借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全具有至关重要的作用。借款人风险主要体现为还款能力风险与还款意愿风险两个方面。商业银行在发放贷款前,通常会对申请的借款人经济能力进行一系列的审查,除非借款人在后续还款期内出现重大变故,否则一般不会出现中断还贷,因此还款能力风险相对容易控制。但实际操作中对还款意愿风险的审核往往是被忽略的,特别是开发商方面所导致的借款人还款意愿下降。商业银行普遍陷入一个认识误区,认为商品房买卖是借款人与开发商的事,银行只需关心借款人的偿还能力,出了问题就直接找借款人,房屋的成交情况无需关注。但最近几年来,在新闻和各种媒体上,经常会接触到一些开发商与借款人之间的矛盾激化,导致借款人断供的情况。这就是所谓的 城门失火殃及池鱼 。

(三)银行的流动性风险。

对于银行来说,个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高,可能会带来流动性风险。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的,但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内,对这个缺口进行管理,就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到18%一20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资 …… 此处隐藏：3635字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……