——2009年4月广州二手房市场研究报告

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市场均价逼近前期历史高位

——2009年4月广州二手房市场研究报告

据广州市国土房管局公布的数据，2009年4月全市10区的二手住宅成交量为70.55万平方米，同比增加76.6%。该数值略低于2007年9月的最高位（74.87万平方米），成为近一年半来的成交量次高位。由于前两个月自住型客户消化过急，当月二手楼市交投有所缩减，广州中介行的买卖业务量比3月份减少一成有余，租赁业务量环比减少8%。

满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为7534元/平方米，环比上升3.7%，同比上升8.2%。租赁市场方面，受春交会短租房热潮减退影响，4月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为27.1元/平方米·月，环比下跌0.7%，同比下跌9.7%。

来源：满堂红研究部

均价逼近一年半前“高位”

今年4月份，广州总体二手住宅成交均价为7534元/平方米，同比上升8.2%，且跟2007年10月的高位（7536元/平方米）相当接近，即经过近一年半时间的振荡整理，广州二手楼均价再次达到2007年的历史高位。

满堂红研究部经理周峰分析，由于今年2、3月份的二手楼市交易火爆，自住型客户入市情绪高涨，市场上流通的中低价格物业被迅速消化，剩余的盘源多数是价格相对较高的物业。4月份改善型、投资型客户陆续入市，与此同时小业主的“反价”现象也明显增多，中高价物业的成交比重随之增加。当月总体成交单价在7000元/平方米以上的比重为54.3%，比3月份的44.6%增加近10个百分点，故二手楼均价出现明显上涨。后市楼价的走势将继续取决于客户入市的持续性，若客户跟进的热情从前期的高涨转弱，楼价便缺乏急速上涨的基础；反之，则二手楼价还会在今年内创出新高。

当月天河、荔湾、番禺三区的表现最为突出，其中前两区的二手住宅均价环比上涨幅度均超过8%，荔湾区在8000元/平方米以上的成交比重达到35.6%（3月该比重是19.2%），天河区在9000元/平方米以上的成交比重达到37.8%（3月该比重是30.4%）。而天河区的套均总价环比增加达到9.5万元/套，番禺区的套均总价环比也增加近5万元/套，主要是总价在

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70万元以上的物业成交增多所致。

住宅买卖时有反价，商用物业买卖继续萎缩

自今年3月份小业主新一轮反价潮自东向西（天河、越秀、荔湾、海珠）蔓延后，4月份这种现象继续向广州市南、北两端扩展，白云、番禺两区也相继出现反价潮。反价潮延缓了一部分资金量不足的客户入市的步伐，导致当月的二手市场成交量所有缩减；同时也促使部分入市的客户频频追高，“买涨不买跌”的情况相当明显，从而使个别板块（广花、西槎、员村、天河公园等）的历史高位套牢者相继解套。

与二手住宅市场交投相对较热不同，商用物业市场的交投仍旧处于萎缩状态。据广州市国土房管局公布的数据，今年头四个月，广州市二手商用物业（商铺、写字楼、车位）成交量为8.08万平方米，同比减少31.6%（2008年头四个月同类型物业的成交量同比减少38.0%）。

商用物业市场不能与住宅市场同步“前进”，是多方面因素造成的。周峰分析，2008年第四季度的金融危机至今仍影响着广州写字楼买卖市场，租客减少、租金下滑导致办公楼的投资价值有所下跌，由于写字楼的管理费高昂（甲级写字楼管理费一般在28元/平方米以上），空置期内会增加业主的操作成本。而二手商铺的质优货源（商业中心圈首层临街铺）集中在一边收租一边坐享升值的业主手上，供应市场上多是位置欠佳的社区铺或非临街、非首层铺面，受关注度大为降低，商铺投资者只能从“次优级”地理位置中选购面积在600平方米以下、交易单价在3.5万元/平方米以下的铺面。至于二手车位买卖领域，超过9成交易集中在番禺、花都两区的大型楼盘内，市区内二手车位成交寥寥无几，主要是普通市民多数通过购置发展商开发项目的配备车位（一手车位）解决停车问题，无需过分依赖通过二手途径寻求车位。此外，市场流动资金高度集中在住宅领域，也是造成商用物业交投萎缩的因素之一，预计在今年第三季度后，广州的二手商用物业才有机会在资金流动转向的前提下重新活跃。

来源：满堂红研究部

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满堂红地产研究部

撰写：周峰