2014年成都商业地产《IFS案例分析》

成都IFS案例分析

目录

一、项目概况 二、商业定位 三、动线分析

四、业态分布及配比五、项目特色 六、SWOT分析

一、项目概况

项目概况成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以 西，为香港九龙仓投资的西部地标性建筑。成都国际金融中心集旗舰购物中心、 超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅于一身。购物中心拥 有近300家商铺，其中90个为首驻成都品牌。项目名称 开发商 开业时间 地理位置 所处商圈 总建筑面积 购物中心面积 写字楼面积 酒店房间数 住宅面积 总投资 成都国际金融中心 香港九龙仓集团 2014.01.14 锦江区红星路步行街口 春熙路-红星路商圈 76万㎡ 20万㎡ 26万㎡ 230间 7.2万㎡ 160亿人民币高 端 住 宅 甲 级 写 字 楼

20万㎡ 购物中心

二、商业定位

商业定位

IFS是成都最高端、最国际化的购物中心，集购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术于一身 的一站式消费目的地。

三、动线分析

外部动线 IFS交通四通八达，十分便捷，通过红星路、纱帽街可进入东大街和大慈寺路等快速通道； 公交线路：周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区； 地铁：2、3号线出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地铁人群也可通过地下通道直达IFS。

地面交通红星路广场北站

红星路口站

地铁

纱帽街北站

春熙路站

纱帽街站

外部动线 IFS一楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。 3层停车场，1700个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。此入口正对大慈 寺路，可通过跨 层电梯到达3楼此入口正对纱帽街 ，离停车场出入口 很近，乘客可在此 下车进入购物中心

此入口正对江南 馆街

停车场出入口

停车场出口

卸货区、停车 场入口

人流动线 车流动线上 3楼

此入口位于红星 路和大慈寺路的 交叉口

主入口，此处不仅可 到达1楼，还可通过 跨层电梯直通3楼， 通过下沉式广场到达 负1楼和负2楼

地铁2.3号线地面 出入口，人群可通 过地下通道无缝连 接购物中心负1、2 楼

红色区域内为3楼 ，车辆可通过位于 纱帽街的高架到达

这两处为购物 中心3楼入口

内部水平动线 IFS1楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个；3楼有3个出入口。 采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效地避免商 业死角。

1层

2层

3层

4层

内部水平动线 负1层有1个地铁出入口；负2层1个地铁出入口，并设有专门的落客区，乘客可直接乘车至此。 采用“回”字型动线，

围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角。

5层

6层

负1层

负2层

地铁 出入口

地铁 出入口

内部垂直动线 内部设有6个中庭，每层至少有5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通 达性；并设有跨层电梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F,让客户能够快 速到达目的地。观光电梯 手扶电梯

小结

小结： 地面交通便捷，四通八达。 公交：19条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利。 地铁：地铁上盖物业，与地铁2、3号线实现无缝对接，为IFS带来大量人流。 水平动线：采用“回”字型动线，人流动线较简单。 垂直动线：商场内设臵众多扶梯和观光电梯，保障商场垂直通达性。

四、业态分布及配比

1.总体配比IFS主要以服饰为主，比例达到48%,多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮 、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。楼层分布图L7 L6 L5 L4 L3 L2 L1 LG1 LG2 餐饮&雕塑花园 UA影院 时尚服饰 连卡佛&时尚服饰 连卡佛&珠宝、钟表 国际服装 国际服装 大食代&服装 溜冰场&儿童业态 业态分类

总体业态配比数量 百分比

服装餐饮 鞋、箱包 珠宝、钟表、 配饰 家居用品 电子数码 个护化妆 其他

12628 29 27 7 7 4 33

48% 11%11% 10% 3% 3% 1% 13%

2.LG2业态配比负二楼业态主要以服饰和餐饮为主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰场吸引了众多 人群，为整个商场聚集了人气。

LG2业态配比业态分类 服装 儿童用品、玩具 餐饮 甜品 个护化妆 药店 超市 滑冰场 数量 12 5 6 3 1 3 2 1 百分比 37% 15% 18% 9% 3% 9% 6% 3%

主力店：

冰悦滑冰场——面积约3000㎡,采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全 。 Great顶级超市——面积4000㎡以上，为内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界 顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。 H&M——面积约2500㎡,首次售卖H&M家居系列产品。