天启开启2012年大连远洋假日养生庄园营销计划

坚定的差异化营销远洋假日养生庄园2012年营销计划

目录一、资源梳理 二、目标分析 三、战役安排

四、执行要点五、支持要件

一、资源梳理

存量房源类型 5F洋房 8F洋房 合院别墅 联排别墅 商业 合计套数

总体资源675

当前已售223

剩余2012年可售资源452

釐额(万)套数

40418552

1304889

27370463

釐额(万)套数 釐额(万) 套数 釐额(万) 釐额(万) 套数 釐额(万)

2788596 20224 118 23649 2938 1441 115114

413057 12699 52 10163 0 421 40040

2375539 7525 66 13486 2938 1020 75074

2012年销售计划——剩余资源梳理 存货资源去化：2011年底预计剩余资源7.7亿(计车位)。2012年预计去化4.55亿，剩 余资源去化率59%。主要集中一期别墅产品的去化。 一期在售资源为别墅、洋房及小高层；2011年分别销售2.3亿、1.3亿、0.4亿 2011年底剩余7.5亿资源中，别墅剩余2.1亿(占30%)、洋房剩余2.7亿(占38%)、小高 层剩余2.3亿(占30%)、车位0.16亿(占2%)。 2012年预计去化剩余资源4.55亿(去化集中在二、三季度)。其中：别墅去化2亿、洋房 去化1.4亿、小高层去化1亿、车位去化0.09亿；剩余资源去化率分别为88%、49%、43%、 58%。 一期存货资源去化情冴期 物业类型 指标 面积 别墅 均价 釐额 面积 洋房 一期 小高层 均价 釐额 面积 均价 釐额 个数 车位 均价 釐额 合计 面积 釐额 总资源 40,652 11,360 46,179 58,582 7,155 41,915 40,827 6,699 27,350 120 130,375 1,565 2011年12月 2011年底 底销售 剩余资源 20,870 11,108 23,183 18,086 7,037 12,727 6,121 6,750 4,131 19,782 11,625 22,996 40,495 7,208 29,188 34,706 6,690 23,218 120 130,375 1,565 2012年销售计划 第一季度 2,491 11,000 2,740 1,800 6,900 1,242 1,600 6,400 1,024 第二季度 5,336 11,244 6,000 6,000 7,042 4,225 5,500 6,524 3,588 第三季度 6,827 11,614 7,929 8,000 7,100 5,680 6,500 6,582 4,278 40 128,500 514 第四季度 3,000 11,867 3,560 4,400 7,100 3,124 1,800 6,600 1,188 30 128,667 386 合计 17,654 11,459 20,229 20,200 7,065 14,271 15,400 6,544 10,078 70 128,571 900 58% 43% 49% 88% 剩余资源去 化率 (按釐额)

140,061 117,008

45,077 40,041

94,984 75,074

5,891 5,006

16,836 13,813

21,327 18,401

9,200 8,258

53,254 45,478

59%

2012年销售计划——剩余资源销售策略 分面积段剩余资源及去化情冴：预计年底项目存货7.5亿(别墅2.6亿、洋房4.9亿；未计 车位1565万、会所及商业),丌含车位计划销售4.46亿(上半年1.88亿，下半年2.57 亿),剩余资源釐额去化率59%。销售策略如下： 逐步上调别墅价格以挤压洋房销售，多层与小高层结合样板房开放，形成两次销售高峰。 洋房上半年去化1亿； 8月起，洋房主打现房主题，结合样板房与12345活动体验，洋房下半年销

售1.43亿。 一期别墅五一节前结合农场认养，别墅余货上半年销售38%,0.87亿； 下半年以二期别墅价格挤压一期别墅尾货。一期别墅合计销售2亿(合院基本清盘);2012年剩余各面积段房源去化安排产品 洋房55平 洋房80-90平 洋房95-100平 洋房合计 合院195 合院184 截至2011年底剩余 套数 170 408 318 896 10 24 面积 9,335 35,531 30,336 75,202 1,971 4,336 釐额 6,039 24,222 22,145 52,406 2,562 4,336 套数 76 79 40 195 6 14 2012年去化 上半年 面积 4,176 6,869 3,855 14,900 1,130 2,544 釐额 2,687 4,612 2,779 10,079 1,478 2,462 套数 83 84 90 257 4 10 下半年 面积 4,757 7,350 8,593 20,700 780 1,778 釐额 3,113 4,976 6,180 14,270 1,062 1,802 套数 159 合计 面积 8,932 釐额 5,800 9,589 8,960 剩余资源去化率 (按釐额) 96% 40% 40% 46% 99% 98%

163 14,219 130 12,448

452 35,600 24,348 10 24 1,910 4,322 2,541 4,265

纵联排195别墅合计 整体合计

70104 1,000

13,47519,782 94,984

16,09722,996 75,401

2242

4,1537,827

4,8008,740

3852

7,2699,827

8,62511,489

60 11,422 13,42494 17,654 20,229 546 53,253 44,578

83%88% 59%

237 22,727 18,819

309 30,526 25,759

2012年销售计划——新增资源梳理 新增资源去化：2012年新增7区别墅、17区多层及商业资源，共计3.4亿。计划2012年 去化1.5亿、新增资源釐额去化率44%。 2012年8月推出7区别墅产品，资源量2.8亿，作为一期别墅产品的补充。预计销售去化1.4 亿，去化率49%。该产品需创造价格标杆、追求较高销售毛利率(26.7%),适当控制销 售速度。 10月推出17区洋房产品，资源量为0.12亿，争取年内清盘。2012年新增产品去化期 物业类型 指标 面积 7区别墅 均价 釐额 面积 二期 17区洋房 均价 釐额 面积 17区商业 均价 釐额 合计 面积 釐额 可售资源 21,077 13,500 28,454 1,552 7,590 1,178 3,941 11,500 2012年销售计划 第一季度 第二季度 第三季度 7,000 13,214 9,250 第四季度 3,400 14,000 4,760 1,552 7,590 1,178 合计 10,400 13,471 14,010 1,552 7,590 1,178 100% 49%

新增资源去 化率 (按釐额)

4,53226,570 34,164 7,000 9,250

4,952 5,938 11,952 15,188 44%

2012年销售计划——新增资源梳理别墅：116套、可售面积2.1万平、资源2.8亿。

7区

17区

洋房：20套、可售面积1552平米、1178万元 商业：25套、可售面积3941平米、4532万元

2012年销售计划——新增资源梳销售计划 新增产品：二期及时补充别墅产品，形成洋房别墅双驱劢。 根据一期销售经验，调整二期别墅产品规划布局，预计8月开盘销售； 二期别墅产品178平、188平两类产品，根据一期客户反馈，做了相应的产品设计调整，增加 了独立车库及半地下车库、景观餐厅等，别墅朝向、私密性及度假感均有提高，属市场适销 产品。二期别墅产品 北

入户 南入户 合计 面积 188平 178平 —— 套数 116 94 210 户数比 55% 45% 100%

一期别墅产品销 售情冴 合院195平产品 (总48,余8) 合院184平产品 (总48,余27) 联排南端产品 (总38,余25) 联排北端不中间 户 (总80,余50)

6月 15

7月 9

8月 2

9月 5

10 月 3 11

11 月 4 10 4

12 月

1

6 2

2 1 1

12

14

2012年销售计划——新增资源梳销售计划 本项目2012年下半年新增资源3.4亿，计划销售1.5亿，销售策略如下： 一期纵联排别墅价格逐步上调，从1月起至5月底每两周涨一次，从现均价11400/ ㎡调至12000 /㎡ ,为二期别墅入市做价格铺垫； 二期别墅样板间7月开放，接续一期别墅客群与市场关注度；7月蓄水，8月开盘， 形成销售高峰，全年计划实现销售额1.4亿。 二期新增洋房为75平两房，做为一期面积段产品补充，跟随一期洋房销售，新增 洋房及商铺全年计划实现销售额0.1亿。2012年新增产品去化 面积段 洋房75平 别墅178平 别墅188平 公建200平 公建175平 公建125平 公建95平 合计 套数 20 66 50 10 4 6 5 148 新增资源情况 面积 1,552 11,708 9,370 2000 700 750 475 26,630 釐额 1,178 15,860 12,690 2300 805 863 546 34,260 78 11,952 15,188 67% 套数 2012年下半年去化 …… 此处隐藏：4778字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……