第4章附：房地产贷款项目评估案例(2)

天花板为合资铝扣板吊顶；洁具为日本TOTO洁具，

配备双冲水按键；浴缸为日本TOTO洁具，单柄混

合式水龙头；

厨房：管道煤气入户；橱柜为意大利宝丽高档橱柜，配备三灶

眼灶具，抽油烟机；天花板为合资铝扣板吊顶；地面为

高级防滑地砖；墙面为合资美标高级瓷砖；

供暖：社区内建设燃气环保锅炉房，采用集中供暖，德国森德

第4章附：房地产贷款项目评估案例

散热器

热水：提供24小时管道生活热水；

空调：居室内预留插座及空调位；

电话：居室预留2个IDD电话插孔；

电话系统：居室内设有公用频道电视天线插孔，接收卫星电视

及有线电视节目；

智能系统：宽频INTERNET入户；配备室内智能防盗红外线

系统；

说明：配备部分高级原木壁柜，整体应为五星级宾馆装修档次；

公共部分

外墙：德国矿牌外墙彩色有机环保涂料；

电梯：每单元三部原装三菱高级客梯； 公共楼梯间：首层墙，地面高级花岗岩铺面；二层以上通体合资美标防滑地砖；墙面美国瑞

环保涂料；

保安系统：每单元门安装可视对讲系统；24小时专业管理人员巡视管理；

泊车：地下一层（部分二层）设有停车库；电梯直达各层；

邮政系统：大堂设置每户独立信报箱；

住客会所：住客会所内设大型健身房、棋牌室、50米标准游泳池、网球场、高档会员餐厅

等多项娱乐配套设施；

5、户型及平面布局分析：

户型房屋布局为三卧一厅三卫一厨一工人房两阳台，从总体布局看，其优缺点如下：

5.1 为追求立面效果，使客餐厅呈不规则形，只有一个固定长向，家具摆放、布置有

一定困难。

5.2 工人房带独立卫生间，较好的处理了主、佣关系。

5.3 A.D户型主卧及次卧均朝南向；客餐厅偏南向且带弧形落地窗，满足居住舒适性。

5.4 厨房大小面积适中，不一味追求大面积，迎合人们现代生活节奏。

5.5 从整体平面布局看，房屋按使用功能做到动静分区，主卧处于最里端，私密性较

好。

5.6 B、C户型客卫间距较近，私密性较差。

5.7 项目户型均为三间卧室，面积在150-180平方米，品种较单一，使得项目市场诉

第4章附：房地产贷款项目评估案例

求面较窄且面积较大适合满足居住舒适性，而忽略了投资置业者对小面积户型的需求，但如

按照项目建筑物的建筑形式不变而增改小面积户型，就必然会造成部分户型朝向较差、房间

布局欠合理、通道占用面积大，使用率低等问题产生。

三、项目合法有效性分析

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民

共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开

发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均应

符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。

项目报批：已获得北京市发展计划委员会颁发的《关于开发建设环球高尔夫住宅区及配

套设施项目建议书（代可行性研究报告）》的批复。规划设计：获得北京市规划委员会颁发

的《建设用地规划意见书》。目前正在进行设计方案报批。该项目目前规划面积为162750

平方米，在规划意见书批准的155000平方米±5%之内。

从已获的政府有关部门批准文件上分析，项目从立项、规划设计方面具有合法有效性。

四、项目建设的必要性

1．建设意义

项目位于朝阳区燕莎商圈，该地区为北京市东北部规模最大的国际商务、居住及绿化区。

北京环球高尔夫俱乐部有限公司决定对北京环球高尔夫住宅区项目进行开发建设，把之建成

新型智能化高尚住宅小区，为京城成功阶层和外来人士提供优质房源，获得合理回报，并以

此加快环球高尔夫俱乐部的建设，贯彻“以绿引资，以资养绿”的政策，带动周边地区商业、

旅游业的发展。

2．最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产项目要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高

最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财

务上可行，经过充分合理的论证，并能给项目带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断所评估的房地产项目是否处于

最优使用状态主要从下列方面：

2.1 在法律上允许（规划及相关政策法规许可）的前提下即不受现时使用状况的限制，

而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。

该项目已获北京市发展计划委员会《项目建议书代可行性研究报告批复》[京计投资字

（2001）533号]文号，并已获得北京市规划委员会颁发的《建设用地规划意见书》，同意该

第4章附：房地产贷款项目评估案例

项目的投资开发并符合城市规划。从北京市房地产开发项目管理方面具有了规划及相关政策

法规的许可。

2.2 在技术上可行 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建

筑工程方面的技术要求进行评估。

项目所处场地比较平整，周边地区尚未发现特殊地质构造。项目规划建筑层数为18—24

层，从目前国内建设技术状况上分析，可以做到。

2.3 在经济上可行 即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能

获得最大收益的使用方式的评估结果。

项目邻近燕莎商圈，交通购物方便。比较周边相似物业售价，如京达国际公寓（均12500

元/平方米）、瑞城中心（均2750美元/平方米）、第一上海中心（均2600美元/平方米）不等，

假定其设计合理，物业管理完善，可为开发商带来合理回报。并且由于靠近规划中的高尔夫

球场，具有较高竞争力，因此得出结论，该宗地用于高档公寓开发，从经济效益分析，具有

经济可行性。

2.4 土地与建筑物的均衡性 即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是

否处于最优使用状态，也就是说评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集

约度的因素考虑进去。

该区域属于燕莎商圈，周围商业服务设施比较完善，比较适合高档公寓楼的开发建设。

2.5 房地产与周围环境的协调性 即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是

说，评估时要按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的用途进行

评估。

项目邻近朝阳公园，规划中的高尔夫球场及东四环路绿化带，人居环境较好，适合进行

高档公寓的开发建设。亮马河沿东西方向贯穿整个场地。不利因素是河水污染比较严重，需

投入较大资金进行治理。

2.6 可持续发展性 即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地

产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价

格和收益变动的趋势。

周围环境随着高尔夫球场的建成会越来越好，土地有较高升值潜力。所以，高档公寓楼

的开发建设有持续发展的可能。

结合以上条件分 …… 此处隐藏：2164字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……