我国物业管理行业发展现状及预测

我国物业管理行业发展现状及前景分析

物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，是物业社会化、专业化、企业化的有效途径。广义的物业管理泛指一切围绕房地产发展、租赁、销售及售租后的服务；狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关设备设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化、餐饮等内容。物业管理的对象是物业，服务的对象是人。通过专业化的物业管理，可以以更经济的方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务，实现社会、经济、环境效益的同步增长。

一、物业管理行业的影响因素

1. 我国城镇化率增长迅速

物业管理行业的发展与一国的人口聚居状况、建筑面积等因素密切相关。我国长期以来以农业为主，工业发展相对落后，与工业化相适应的城镇化率居于较低水平。改革开放以来，我国经济迅速发展，城镇化率也由1978年的17.9%增长到2005年的43%（见图1），建筑面积达到400亿平方米。作为城镇化和市场经济发展的产物，物业管理行业从无到有，并不断壮大。

在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的

任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户,应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解

图1 我国城镇化率增长状况 我国城镇化率增长状况

50%

45%

40%

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20%

15%

10%

5%

0%

1953年1958年1978年2002年2005年10.60%16.30%17.90%39.10%43%

资料来源：据公开资料整理。

2. 服务业迅速发展

服务业是国民经济的重要组成部分，其发展水平代表着专业化分工程度和劳动效率，是一国经济发展水平的重要标志。近年来，我国的服务业得到长足的发展，在GDP中所占比重由1993年的33.9%增长到2006年的45.8%。物业管理以社区服务为主，是一种综合性的经营服务方式，它将各种分散的社会分工汇集起来统一管理，如清洁、保安、绿化、水电、房屋维修、餐饮及其他各种社区服务，对每个业主来说只需面对物业管理企业一家就能解决问题而无需面对各个不同部门。因此，物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物，它与房地产市场的繁荣发展息息相关，相互作用。

3. 社会对专业化服务的认识提高

一方面，随着我国经济的快速发展，居民生活水平提高，人们的工作和生活节奏加快，生活方式也发生改变， 在日常生活中的繁杂事务逐渐倾向于接受专业化的服务；另一方面，在商用建筑、医院、学校等非居民社区领域，将物业管理外包给专业化的物业管理公司，可以提高工作效率和服务质量，其支付的成本要远远低于发包方自主提供服务的成本。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的

任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户,应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解

二、物业管理行业发展现状

按照不完全统计数据，截至2007年10月我们国家物业管理单位总数超过15万家，从业人员大概有300多万。从4,600家物业管理企业的样本空间调查中，我们发现我国的物业管理行业基本状况呈现以下几个特点。

1. 我国物业管理行业发展阶段

我国物业管理行业起步较晚，但增长迅速。从1981年3月全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立到现在，物业管理在我国已有了长足的发展。从我国物业管理发展阶段来看，1981年至1994年的13年间，4,600家企业中只有268家企业成立，占企业总数的5.82%，这一阶段是我国物业管理行业的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至2004年的10年间，是我国物业管理行业发展最为迅猛的阶段，共有2,495家企业这一阶段诞生，企业成立数量以每年近133%的速度猛增。2004年以后，企业数量的增长速度放缓。我国物业管理企业成立时间如表1所示。

表1 我国物业管理企业成立时间

时间

1981—1994年

1994—2004年

1994—2007年

资料来源：中国物业管理协会资料。

注：调查样本量为4,600家企业。 成立企业数量 268 2,495 4,332 占上报调查企业的比例 5.82% 75.98% 94.18%

2. 物业企业地区分布

我国物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系，沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区。东部沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南）1,754家，占企业总数的38.13%；中部省区（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1,308家，占28.44%；西部省区（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙古、广西）904家，占19.65%；东北三省634家，占13.78%。

在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的

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图2 我国各经济区域物业服务企业分布情况

资料来源：中国物业管理协会资料。

注：调查样本量为4600家企业。东部沿海及经济发达省区包括：北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、

福建、山东、广东、海南；中部省区包括：河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北；西部省区包括：重

庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙古、广西；东北三省包括：辽宁、

吉林、黑龙江

3. 物业管理行业企业类型

从形式上看，大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司，但我国物业企业建立真正意义上的现代企业制度仍是行业面临的课题，目前未改制的国有物业服务企业仍占相当比例，外资和私营企业比例偏低。调查表明，我国现有国有物业管理企业758家，占企业总数的16.48%；股份有限公司301家，占

6.54%；有限责任公司2,976家，占64.70%%；私营企业348家，占7.57%；港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。

我国现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。在资质情况方面，一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。 各资质企业等级在管理面积和管理人员之间关系是：物业管理企业资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，

一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。

在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的

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三、物业管理行业发展特点

1. 物业管理覆盖面小，发展不平衡

从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。由于受对物 …… 此处隐藏：2778字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……