房地产基础知识百问百答(2)

基础知识,房地产,问题

的商品房销售合同、商品房购买发票、契税完税票据、房主身份证、户口本、土地分割证等。如按揭客户请咨询公司按揭专员。

6.. 小区总户数有多少？

答：因十期至十二期规划方案尚未确定，小区总户数无法准确统计。

7. 开发商的资质是？

答：建业大宏公司是二级资质，建业森林半岛公司是暂定资质。

8. 沙盘上A2地块32号楼前面的那个小房子到底建的什么？请技术部回复确认

答：原规划为生态实验楼，但是否按原规划实施需技术部确认。

9. 目前未取得预售许可证的房屋大概在什么时间取证？

答：请参照明源平台主专项计划的取证时间。

法律：

1. 关于2010年6、7月销售活动中降价补差的承诺，能否写到购房合同的附加条款中，或

者有相关书面承诺做依托？

答: 根据建设部《商品房销售管理办法》笫十六条关于“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”之强制性规定和本公司经总经理办公会批准的《商品房买卖合同补充协议》笫 15条关于“买卖双方要约内容应以本合同签订文字为准；口头承诺，一律无效”之管理办法，本公司所有每－时期, 不同楼宇的销售办法（或称政策）规定，均应以书面形式明确写在商品房买卖合同相关条款附加空格内，做为买卖双方对此已达成合议的依据，否则本公司一律不予承认；以后因此与客户发生争议之责任，也应由口头承诺者自负。

凡需新增合同内容的，依公司《商品房广告发布及销售合同签约程序法律风险防范规定》第二条笫(四) 项之规定，应由销售部提出，经法律顾问把关后，召集相关部门领导开专题会或经总经理办公会确认后执行。撰写此类临时新增合同内容时，应特别注意把起止执行时间，具体执行楼盘写清楚，以免客户对以后销售或其他楼盘的销售产生误解。

对客户提出的非原则性修改合同意见，应经销售部经理和法律顾问共同商榷后，由法律顾问将修改内容写入合同，并在修改处签字和客户加盖指印后生效；对客户提出的重大或原则性修改意见，应经销售部经理报请总经理批准后, 由法律顾问将修改内容写入合同，并在修改处签字和客户加盖指印后生效。凡不按上述规定操作，擅自篡改合同内容者，一经发现，即予严肃处罚；直至除名或追究法律责任。

2. 如果房子在5年内过户，要交哪些相关费用？

答: 商品房购后再卖，即为二手房交易。

二手房交易中买卖双方都需承担不同的税费。根据2010年9月国家发布税费新政规定， 买卖一套二手房应缴税费如下(本数据仅供参考，具体缴费办法以当地当时政府规定为准):

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（－）二手经适房交易(国家规定经适房购后满5年才能上市)

卖方需缴纳的税费：

1.土地出让金：一般为原经适房购房款的8%。

2.个人所得税：转让5年以上（含5年）且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税；转让5年以上（含5年）并非家庭唯一生活用房的，按成交价的2%缴纳个人所得税；转让未满5年的房屋，无论是否是家庭唯一生活用房的，均需按成交价的2%缴纳个人所得税。

3.营业税：转让5年以上（含5年）普通住房，免征营业税，非普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税；转让不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税，非普通住房，按成交价全额征收5.65%的营业税。

4.交易费：按3元/平方米缴纳。

买方需缴纳的税费：

1.契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住 房的，按房屋成交价的1%征收契税；购买面积在90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的1.5%征收契税；购买面积在144平方米以上的非普通住房，不论是否属于家庭唯一住房，均按成交价的3%征收契税；对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，同样按成交价的3%征收契税。

2.登记费：80元

3.交易费：按3元/平方米缴交。

（二）二手商品房交易

卖方需缴纳的税费：

1.个人所得税：转让满5年（含5年），且是家庭唯一生活用房，并在1年内不再购房

的，免征个人所得税；转让个人住房，无论是普通住宅还是非普通住宅，不论年限，均按成交价2%征收个人所得税。

2.营业税：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，按照成交价全额征收5.65%营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

3.交易费：按3元/平方米缴交。

买方需缴纳的税费：

1.契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房

屋成交价1%征收契税；购买面积在90平方米以上的普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的1.5%征收契税；购买面积在144平方米以上的非普通住房，

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不论是否属于家庭唯一住房的，均按成交价的3%征收契税；对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，则同样按成交价的3%征收契税。

2.登记费：80元。

3.交易费：按3元/平方米缴交。

（三）二手房改房交易

卖方需缴纳的税费：

个人所得税、营业税、交易费与商品房交易相同。

买方需缴纳的税费：

1.契税：与商品房交易相同。

2.登记费：40元

3.交易费：与商品房交易相同。

（四）二手写字楼办公房营业用(门面)房交易

卖方需缴纳的税费：

1.个人所得税：按照其销售收入减去购房款后的差额征收20%个人所得税。

2.营业税：按照其销售收入减去购房价款后的差额征收5.65%营业税。

3.土地增值税：按成交价的2%征收土地增值税。

4.交易费：写字楼、办公房按18元/平方米缴交；商业用房（门面）按24元/平方米缴交。

买方需缴纳的税费：

1.契税：按成交价的3%征收契税。

2.登记费：按550元/套缴交。

3.交易费：写字楼、办公用房按18元/平方米缴交；商业用房（门面）按24元/平方米缴交。

3. 合院别墅负一层的车库为赠送，为何附件四补充协议中要加上车位另行购买？

答: 合院别墅负一层车库为赠送, 是出售合院别墅及其－家－户相联车库的特殊情况,

并己写入合同相关条款中。《商品房买卖合同附件四补充协议》中的内容，是对全体客户而言都应遵守的共同约定；因此附件四补充协议中“业主如需使用车库、车位、储物间等，应另行向开发商购买”－句，对合院别墅业主来说，是指除赠送的车库以外，又需其他车位、车库的情况。故“应另行向开发商购买”。

4. 高层的地下停车场是否是人防通道？建成停车位是否违法？

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答: 首先应指出，人防工程和人防通道是两个法律概念，人防工程是指属于人防的全部工程，而人防通道仅是人防工程用于通行的极少一部分，故不应将人防通道和人防工程混为一谈，或错误的将人防工程统称为人防通道。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条关于“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理 …… 此处隐藏：2251字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……