《城乡规划法》的控制性详细规划改革探讨(4)

为了保证控规变更的科学陛和公正性，提高工作效率，宜在区分控规调整与修改（类似于总规的变更存在总规调整和总规修编一样）的基础上，

建立“分类分级”的控走嗍整机制。控

规调整与控规修改的区分，应在总体

Ｅ遵循（铖乡舭ｌＪ渤的相羚腚。具

体而言，可以将下列情况之一者视作控规的修改：①变更地块面积占原控规规划区面积５０％以上或绝对变更面积在１Ｋｍ２以上的；②公共设施或开敞空间数量与规模减少５０％以上的；③基础设施线位或六线规划内容取消或变更在５０％以上的；④总人口规模

突破原控规１．５倍或总开发强度突破原控规１．２倍以上的。而其他情况则可视作控规的调整。对于控规的修改，应严格按照《（城乡规划法》规定的程序要求进行。

“分类分级”的控规调整机制可分为“四个类别、三个层级”。“四个类别”指：①强制性内容的调整；②指导性内容的调整；③控规内容的优化调整（包括公共设施位置与用地形

控规

态、基础设施线位、“六线”线位等内容的微调，支路及指导性内容中除容

积率与用地性质之外其他内容指标的

适当调整等）；④控规内容的更正调整（包括由于原有土地权属边界、建设审批等信息疏漏导致控规成果与现实不吻合而进行的调整等）。

“三个层级”是指：强制性内容（法定图则）的调整经过控规委员会的审查，以及公示和协商等程序后，报市（县）政府批桂同意；指导陛内容（管理图则）的一般调整在控规委员会复议机制、公众上诉机制的监督下，经规划行政主管部门集体审查后报规划委员会批准同意；而控规内容的优化调整与控规内容的更正调整，则由规

划管理部门予以查核、自由裁量确定

并报控规委员会备案。

４．４．３调整程序的设计及法制化

对应。分类分级”的调整机制，对于强制性内容的调整和指导性内容的调整，可将控规调整程序分为申请

与立项、可行陛研究、初审，协商、批

准、验收与更新六个阶段（图３）。

首先由调整方持相关文件向规划管理部门提出申请，立项确定调整类别后进行可行性研究，将研究报告交由相应部门审查，根据审查意见修改后，公布调整报告。对于强制性内容的调整，在规划督察员复议机制、公众听证与上诉机制的监督下，进行协商并达成一致后将调整报告报市（县）政府批准。对于一般性内容调整，在控规委员会复议机制、公众上诉机制的监督下，进行协商并达成～致后将调整报告报规划委员会批准。最后将根据批准的调整报告，进行规划成果的更新后纳入ＧＩＳ管理系统。

与控规编制程序的法制化相同，控规调整程序也需要朝法制化方向发展。

４．５设置相应的事务机构

首先，面对日益繁重的控规编制、调整工作，可以借鉴美国区划委员会、

万方数据

Ｉ申请

Ｉ

与立项

可行性Ｉ研究

Ｉ－ＩＴＩ

初审

ｌＩ

协商

ＩＩ

ＩＩＩｌｌｌＩ

ｌ

Ｉ．Ｉ

批准

验收ｌ

与更新Ｉ

图３控规调整程序的设计

深圳法定图则委员会，组织规划部门及规划设计的市场化，可结合城市规的相关领导、技术人员和城市规划专划编制研究中心，设置长期跟踪服务家成立“控规委员会”，专职服务于控于控规调整论证、修改及维护工作的规成果的审查、控规调整的组织与审专职机构。。ｎ

批管理等相关工作。

其次，可以结合我国目前实行的［注释］

规划督察员制度，建立以“规划督察①正处于城市化高速发展期的中国，每年新

员”为主体的控规复议机构，既能使增的建筑量有２０亿平方米，目前仅北京，上督察员制度真正起到督察的作用，还海的年建筑总量就超过了整个欧洲同期的建

筑量。基于此，我们可以想象目前中国城市变

能较为公正、有效地提高控规运行程化的速度与程度有多么快速和剧烈。参见：仇

序的透明度。

保兴．第三次城市化浪潮中的中国范例～

最后，面对日益增多的控规调整

中国快速城市化的特点．问题与对策［Ｊ］．城

２００９年第８期第２５卷７９

控规

市规划，２００７，（６）：９—１５．

②根据赵燕菁学者引用中国宏观经济学会的统计数据进行测算，为了保障我国粮食安全，按照２００３年的建设用地占用指标，至２０３０年，未来城市化将至少需要占用耕地１．８６亿亩，若按照１９９６年以来平均的建设用地占用指标，未来城市化将至少需要占用耕地４亿亩，而中国未来可占用的耕地极限仅为１．５亿亩。因此，适度提高土地开发强度和利用效率将是不可回避的选择，建设用地的人口密度大幅增长也可能是一种必然。参见：赵燕菁，

城市可持续的土地规划［Ｊ］．规划师，２００７，

（６）：７４—７６．

⑦（（物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满的续期，依照法律规定办理。对于此，在某种程度上可以认为《物权法》使得已出让（包括划拨）且已建的用地，有”转变为了实质上的“私＾所有”。甜勿权法》第八十九、一百三十六条分别规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。基于这些规定，控规必须对既有的相关产权关系给予充分尊重和考虑，对于规划改造的区域必须进行相应的经济分析，以满足、平衡与④我国城市扩张和土地占用带来的税收（包括用税等）全部由地方享有，已经成为地方政府出让收益完全留于地方政府、不再上缴中央财政，巨额的土地出让金收八．也已成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。据统计，一些

几项加总，从土地上产生的收入已占到地方财政收入的一半以上，发达地区的地方财政已成为名副其实的。土地财政”，地方政府普营销回报。参见：常晓红．土地解密ｒＪ］．财

经，２００６，（４）：彭海东，尹稚．政府的价值取

向与行为动机分析——我国地方政府与城市＠开征财产税毫无疑问能有效缓解政府追求

短期利益的“饥渴”。事实上，在西方发达国家，财产税是政府主要的税收来源之一。例如，天勇．“高增长必然高就业．中国为何形成高

失业”ＩＮ］．中国经济时报．２００６－０７—１１．

＠对现实而言，这有利于防止由地价导致的

万方数据

房价过快上涨和抑制房产泡沫；对未来而言，则有利于我国市场经济体制的完善。

⑦在苏州工业园区的建设发展中，就借鉴新加坡“白色地带”的概念，通过安排大量的“预留发展用地”来应对不可预见的发展，并成功引导了园区的高质量开发。参见：黄雪

良苏州工业园区借鉴新加坡规划建设经验的实践［Ｊ］．城市规划学刊，１９９９，（１）：２１—２４．

＠对于开发权的相关问题，周剑云、戚冬瑾学者（２００７）进行了讨论，对于其建议将开发权分离出来作为独立权利来建立开发权市场等主要观点，笔者非常赞同。所不同的是，笔者认为应该将开发权的配置权划归国家，更确切地说是应由城市规划掌控，而开发权本身应与土地使用权一样可以进行自由转让，而不应该是将开发权一并划归国家所有，这样才能真正建立开发权制度。例如，英国虽然分离出开发权进行规划控制，但由于其被划归国家所有，从而没有建立起开发权转让市场；而美国基于开发权私有的制度 …… 此处隐藏：1930字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……