《城乡规划法》的控制性详细规划改革探讨(3)

此外，对不同城市也可采取不同

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表２控规内容“Ｉｔ０性”与“弹性”的重新划分

注：为了避免重复和表达方便．。设施配套”相关内容的刚性与弹性划分一并放在了规划管理单

元层面予以表达

的控规覆盖策略。如发展速度快而又实、分区平衡”的控制方式，既能保无法快速进行高质量控规全覆盖的城证规划的严肃怯分解Ｅ位规划目标，市，可借鉴成都模式，在科学测算环又能体现规划的灵活性，适应现实发境容量的基础上合理划分建筑密度分展环境。

区，探索控规执行的通则式做法。

‘‘分层落实、分区平衡”控制方式４．２．２实行‘＇分层落实．分区平衡’’的具体作法是：在整个规划区与单个的控制方式

地块之间设置“规划管理单元”的空在整个控规规划区无法作为实间层次，并且将上位规划的目标在这施开发控制的直接操作平台，而单个一层次进行分解和落实，同时加以强地块（特别是经营性用地）的相关内制性规定，而将传统控规中单个地块容指标又无法也不应该进行全部强的强制性内容（除公共设施．基础设制性控制的情况下，若采取“分层落

施、绿地和广场的规模及位置外）设

２００９年第８期第２５卷７５

控规

置为指导性内容，允许其在一定范围务半径）来确定管理单元的规模，即制”外，以下几种措施也是较为有效内、经过相关程序及相关机构的批准在新建地区宜为Ｏ．８Ｋｍ２～１．５ｋｍ２的途径：

同意后进行适当的调整；而调整的过（在旧城区可适当缩小）。这样不仅能（１）改进政府盈利机制＠，改土地程必须遵循“分区平衡”的原则，即够与基层的行政单位相匹配，与未来‘‘－欢性”批租制为“基本租金＋年租在单个地块控制内容发生调整的同社区的自治相衔接，也可缓解实际中金”相结合的批租制，同时合理开征时，—个规划管理单元内部其他地块常常因规划单元与行政单元不匹配而财产税驯ｉｉ］，使新上任政府也能分享的相关控制内容也必须进行相应的调导致的发展矛盾，而且能够为相关利上届政府已批租土地的收益，而不用

整，以保证规划管理单元层面相关的益主体提供载有群体信息的博弈边—昧地”离虽压｝出售“新”士也使

强制性内容在总量上保持不变，从而界，有利于公众参与规划和控规的调政府能够真正自愿地从追求即时利益在整体上实现各级发展目标“分层落整论证。

转向维护公共环境＠。

实”的控制目的。

这种“分层落实、分区平衡”的（２）引入新加坡“白色地带”规划管理单元的规模太大，会增控制方式在广州、南京的控规改革中加控制难度，太小会失去设置意义。已开始进行初步探索。要有效地实现建立“喇蝴单元”，用于应对未来

（ＷｈｌｔｅＳｉｔｅ）的开发控制措施［】２。１４１，

综合考虑，可以基层社区的行政边界这—控制方式，还需要多方面的体制不确定的发展变动和建设失衡后的平为基础，以社区服务设施的服务半径机制创新。除一些学者所提出的“改衡调整ｍ［ｉｓ］。

（工业社区宜按照产业服务设施的服变以ＧＤＰ为导向的政绩考核机制”、（３）为必然而合理的容量突破提前务半径、居住社区则宜按照小学的服

“引入奖励管制”、“完善公众参与机

做好技术性准备，—方面预留大运量陕

表３不同类型区域的控规对策

７６规划师ＰＬＲｎＲＥ己Ｓ

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控规

速公交通遣另—方面对公共设施尽量

施行高配原则，并留有增建余地。

４．２．３建立基于产权地块的工作机制

控规在本质上是对土地开发权的调节与配置，因而必须依据承载开发权益的“产权地块”，建立既能结合社会经济又能落实到空间的控规工作机制。一方面，需要依据产权地块的权属边界划分地块，对于不能形成连片开发的非单一产权主体的地块，尽量保留原有的用地权属边界。另一方面，需要充分体现产权地块的经济

涵义，遵循城市地租的客观规１－－靳Ｄ实

际的市场价值，尽量做到地块大小的标准化和控规相关内容指标的标准

化赋予同等的开发权益，但对于需

要保护的地段仍然进行必要、严格的规划控制。与此同时，将开发权从土地使用权中分离出来，建立开发权转让市场西，允许合理适度的有价转让，从而有效推进建成区的再开发及特色地段的开发保护。对于开发权转让的控制则应当由政府掌控，当开发权在已出让地与未出让地之间进行等价（单位地价）转让时，应将开发权的交易费交给政府，用以补偿其他地块因开发强度降低而导致的土地出让收益损失或因开发受限制所丧失的机会成本，也可用于增建公共设施；而对于开发权在单位地价不相等的地块之间进行转让时，应根据实际的市场地价差值，向政府缴纳开发权的增值费，以体现国有土地的开发权配置收益应归政府所有的原则，从而也避免政府合法收益的流失。为了适度减少开发权转让导致的控规调整数量，还应对开发权转让收取一定的再次配置费，尽量使土地开发的“外部效应”内部化。对于已出让土地发生开发权转移的，应重新办理土地使用合同和规划许可证。

４．２．４架构面向规划日常管理的

“一张图”操作平台

将管理工作必需的已编规划、建

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设项目的规划审批数据，以及相关的规划标准与规范等相关信息全部加载到管理图则，架构含有所有相关控制要素的“—张图”，使规划管理工作只需依据含有“全要素”的管理图则就能］ｌｌ页ｑ完成，从而减少规划管理的工作量、提高规划管理的工作效率。

４．２．５建立有效的参与机制

为了提高和保证控规成果的客观

性、科学性和公正性，应根据不同利

益主体不同的行为指向特征，分类制定有针对性的控规参与机制（图１）。具体而言，对于政府、开发商、原有土地使用者等控规面向实施管理的核心利益主体，应着重加强他们在控规制定过程中的实质性参与，主要工作在于了解他们各自的发展意图，协调存在的分歧。对于作为基本利益主体的普通公众，则强调他们对控规的

监督Ｊ生参与，从而保障基本的公共利

益，主要工作包括：为他们提供多样化的参与方式和便利的参与机会，并设置相应的复议、上诉机构，增强监督力度。此外，对于与控规并不存在实际利害关系的“评审专家”，强调

他们的技术，ｌ譬参与，以提高和保证控

规成果的科学性，相关工作应着重加强对专家意见合理性和公正性的保障。

４．２．６编制程序的重构及法制化

借鉴英国地方规划的编制程序，结合我国规划督察员制度，引进公众听证、复议、上诉机制，可将控规的编制程序分成咨询、初审、协商、完善等四个阶段，从而建构有效、开放的控规编制程序（图２）。

在咨询阶段，着重与利益主体进行沟通、收集与处理相关信息、拟定初步规划方案，在初步方案经规划部门初审并深化修改后，将成果及相应意见的处理情况一并公布于众。在进入全面的协商阶段后，对于无法达成一致的分歧，举行公众听证会。

公众听证会结合我国正在实行的规划督察员制度进行安排，即由规划

图１控规编制中。分类参与”机制示意

委员会来主持听证会，并根据各方的意见，综合拟定听证报告，并将听证报告中的修改建议及其理由公布于众，在３０天内有反对意见者可向规划督察员申请复议，复议结果作为最终的修改报告，若仍有不满者可向高等法院就规划督察员的报告制定程序提出起诉。最后依据 …… 此处隐藏：2132字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……