第六章经济评价指标与方法(2)

【重点难点】房地产开发投资与置业投资指标体系

【2010年真题】

下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。 A.现金回报率 B.投资回收期 C.借款偿还期 D.资产负债率 E.资本金利润率

[答疑编号505558060201：针对该题提问]

【正确答案】CD

【答案解析】参见教材P178。

【2009年真题】

借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（ ）

[答疑编号505558060202：针对该题提问]

【答案】×

【解析】借款偿还期是清偿能力指标，而投资回收期是盈利能力指

标。参见教材P178。

【2007年真题】

下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。 A.净现值 B.投资利润率 C.现金回报率 D.静态投资回收期 E.内部收益率

[答疑编号505558060203：针对该题提问]

【答案】BCD

【解析】两个限制，一个要求静态，一个要求盈利能力。先排除动

态指标AE。再在BCD中选盈利指标，排除偿还能力指标。参见教材P178。

【2007年真题】

用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（ ）。 A.权益投资比率 B.利息备付率 C.偿债备付率 D.内部收益率 E.资产负债率

[答疑编号505558060204：针对该题提问]

【答案】BCE

【解析】A无有此指标。D是动态盈利指标。参见教材P178。

【2006年真题】

下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。 A.投资回收期 B.借款偿还期 C.利息备付率 D.财务净现值 E.现金回报率

[答疑编号505558060205：针对该题提问]

【答案】ADE

【解析】BC是清偿能力指标。参见教材P178。

3. 全部投资和资本金评价指标的差异 3.1 全部投资与资本金 3.2 计算三类指标的意义 3.3 三类现金流的不同 3.1 全部投资与资本金

■房地产投资的资金有两个来源，一是资本金，二是借款资金 ■投资者利用借贷资金进行投资，或使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平

■只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，具有正向放大作用 【2011年真题】

投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（ ）。 A.抵御通货膨胀的影响 B.提高资本金的投资收益率 C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本

[答疑编号505558060206：针对该题提问]

【正确答案】B

【答案解析】参见教材P178。

【2011年真题】

财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。 （ ）

[答疑编号505558060207：针对该题提问]

【正确答案】 ×

【答案解析】只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成 本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，具有正向放大作用。参见教材P178。

3.2 计算三类指标的意义

4.通货膨胀对经济指标的影响 4.1 通货膨胀的影响

4.2 通货膨胀和房地产增值的区别 4.3 对投资分析工作的影响 4.1 通货膨胀的影响

■通货膨胀使现金的购买力下降，投资者必须提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响

■理论上预期收益率通常应随着对通货膨胀预测的变化而变化，当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，折现率才是一个常数 【2010年真题】

当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ）

[答疑编号505558060208：针对该题提问]

【正确答案】×

【答案解析】通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。参见教材P179。

【2010年真题】

对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（ ）。 A.包含了对通货膨胀的补偿 B.不包含对通货膨胀的补偿 C.没有实际意义

D.不能直接用于财务评价

[答疑编号505558060209：针对该题提问]

【正确答案】B

【答案解析】参见教材P179。

4.2 通货膨胀和房地产增值的区别

【2008年真题】

一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ ） [答疑编号505558060210：针对该题提问]

【答案】×

【解析】通货膨胀导致折现率提高，但房地产增值一般不影响折现

率。参见教材P179。

4.3 对投资分析工作的影响（两种方法考虑通货膨胀）

■允许未来的年经营收入和运营成本随通货膨胀分别有所增加 ■如果在收益现金流估算中没有考虑通货膨胀，则可以调低折现率

第三节 动态盈利能力指标及其计算

1.财务净现值FNPV

2.财务内部收益率（FIRR） 3.动态投资回收期 4.典型例题讲解

1.财务净现值FNPV （Financial Net Present Value） 1.1 财务净现值的内涵 1.2 财务净现值的计算公式 1.3 基准收益率

1.4 项目计算期的界定 1.5 判定标准

1.1 财务净现值FNPV的内涵 ■概念

·是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和 ■实质

·将发生在不同时点的现金流，统一折算到0点位置，再进行代数运算，含义上类似于考虑时间价值的利润指标

·本质是A-P或F-P，再求和 1.2 净现值的计算公式

■各年净现金流量相等时（A-P）

■各年净现金流量不相等时（F-P）

1.3 基准收益率 ■内涵

·反映资金时间价值的参数

·是投资所要求的最低投资报酬率，称最低要求收益率 ■决定因素（两个） ·资金成本

·风险

1.4 项目计算期的界定n ■开发投资

·出售的：开发期＋销售期

·出租或自营的：开发期＋经营期 ■置业投资:

·经营准备期＋经营期

【重点难点】重要的四期

（

【2011年真题】

对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括）。

A.开发期 B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E.销售期

[答疑编号505558060301：针对该题提问]

【正确答案】AE

【答案解析】开发销售型的计算期为开发期加上销售期。参见教材

P180。

【2009年真题】

某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。 A.37 B.40 C.43 D.50

[答疑编号505558060302：针对该题提问]

【正确答案】B

【答案解析】经营期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。本题中土地使用权剩余年限为50-3=47年，建

筑物经济使用寿命为40年，以最小的作为经营期 …… 此处隐藏：2101字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……