第六章经济评价指标与方法

第六章 经济评价指标与方法 【考情分析】

■本章考试所占分值最大，几乎每年都会出计算题

【本章特点】

■考题所占分值最大

■理论性非常强，技术含量高 ■计算题多，难度大 【学习方法】

■必须听懂讲解，而且要多次反复听课

■必须把典例案题与历年真题搞懂，能独立地在一定的时间内完成 ■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用 ■必须保证这部分的学习时间 【内容框架】

第一节 效益和费用识别 第二节 经济评价指标

第三节 动态盈利能力指标及其计算 第四节 静态盈利能力指标及其计算 第五节 清偿能力指标及其计算 第六节 房地产投资方案经济经比选

第一节 效益和费用识别

1.投资与成本

2.房地产投资分析中的投资与成本

3.营业收入 4.利润 5.税金

6.房地产投资效果的表现形式 1.投资与成本 1.1投资的概念 1.2投资的种类 1.3成本的概念

1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同 1.1投资的概念

■广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬

■所投入的可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源 ■工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分 1.2投资的种类（两类）

1.3成本的概念

■指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价 ■产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗

■销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用 1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同 ■财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据

■在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等 【2006年真题】

下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。 A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样

D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 [答疑编号505558060101：针对该题提问]

【答案】 D

【解析】A是不完全一样，而非完全不一样。参见教材P171。

2.房地产投资分析中的投资与成本

2.1房地产投资项目中投资与成本的特点 2.2三种模式的投资与成本的特点 2.3开发项目总投资 2.4开发产品成本 2.5营业成本 2.6期间费用

2.2四种模式的投资与成本的特点

2.3 开发项目总投资

2.4 开发产品成本

■当房地产开发项目建成时，将开发建设投资转为开发产品成本 ■同一项目有不同产品的，可能通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本

2.5 营业成本（经营成本） ■概念

房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本 ■营业成本的内容（四大类）

【辨析】

2.5 营业成本（经营成本）（续）

【2006年真题】

房地产开发企业的经营成本主要包括（ ）。 A.土地转让成本 B.经营管理费用 C.配套设施销售成本 D.商品房销售成本 E.房地产出租经营成本

[答疑编号505558060102：针对该题提问]

用

【答案】 ACDE 【解析】管理费用属于期间费用，不属于经营成本。参见教材P173。

2.6 期间费用 ■概念

指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费■包括 管理费用 财务费用 销售费用

【重点难点】期间费用的归属

【2011年真题】

房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（ ）

[答疑编号505558060103：针对该题提问]

【正确答案】 ×

【答案解析】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费

用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。参见教材P173。

【2010年真题】

按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（ ）

[答疑编号505558060104：针对该题提问]

【正确答案】对

【答案解析】房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项 目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P173。

2.7 运营费用 ■概念

指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出

3.营业收入（三类，取决于经营模式） ■营业收入比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果

4.利润（五个层次）

毛利润＝营业收入－营业成本 营业利润（销售型）＝营业收入－营业成本－期间费用－营业税金及附加－土地增值税 营业利润（出租型）＝营业收入－营业成本－运营费用 税前利润（利润总额）＝营业利润+营业外收支净额 税后利润（净利润）＝利润总额－所得税

可供分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 【2007年真题】

房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。 A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润

[答疑编号505558060105：针对该题提问]

【答案】A

【解析】利润总额＝经营利润+营业外收支净额。参见教材P174。

5.税金

■营业税金及附加（两税一费）

营业税－营业额的5%

城市维护建设税－营业税的7% 教育费附加－营业税的3% ■城镇土地使用税和房产税

城镇土地使用税－占用国有土地应缴纳，按土地等级、用途按占用面积计算 房产税－按房产原值或出租收入的一定比例征收 【重点难点】土地增值税 ■转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，缴纳土地增值税

■土地增值税税率为30%、40%、50%、60%四级

■增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得金额 ■允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房增有关的税金，和其它扣除项目

■土地增值税的征收执行预征和清算制度，预征时点与营业税相同，预征率为销售收入的1%－2%，待项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补 ■采用核定税率征收土地增值税时，核定征收率不得低于5% 【重点难点】企业所得税

■应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损

■所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额 ■房地产开发企业所得税税率为25%

■纳税方式：先按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算 ■预售时，用预售收入乘以预计计税毛利率分季或月计算出当期毛利额，扣除相关期间费用 …… 此处隐藏：2441字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……