2011年商业地产前期定位与后期推广招商(详解)(1)(2)

购物/逛街

娱乐

餐饮

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主力消费群体特征研究消费者行为分析——消费区域和考虑因素(以南京市场为例) 消费区域和考虑因素(以南京市场为例) 消费者行为分析 消费区域和考虑因素经常去的消费区域与家庭月收入交叉表1000-2000 万达商业广场 莱迪地下购物中心 大洋百货 苏宁银河新街口店 德基广场 金鹰国际购物中心 水游城 夫子庙 太平洋 苏宁环球 山西路湖南路 中央商场 南京新百 润润巷 41.7% 66.7% 25.0% 16.7% 8.3% 0.0% 16.7% 66.7% 0.0% 0.0% 25.0% 0.0% 0.0% 0.0% 2001-4000 35.8% 39.8% 46.3% 5.7% 12.2% 6.5% 13.0% 54.5% 6.5% 4.1% 17.9% 5.7% 0.8% 0.0% 4001-6000 28.1% 40.5% 57% 5.8% 20.7% 19.8% 12.4% 37.2% 6.6% 10.7% 19.8% 5.0% 2.5% 0.0% 6001-8000 16.1% 41.9% 54.8% 9.7% 19.4% 32.3% 48.4% 61.3% 6.5% 22.6% 22.6% 9.7% 0.0% 3.2%

(仅为示意，供培训使用)8001以上 38.5% 38.5% 69.2% 7.7% 30.8% 46.2% 30.8% 46.2% 7.7% 7.7% 15.4% 15.4% 0.0% 0.0%

总计 31.0% 41.3% 51.7% 6.7% 17% 16% 17.3% 48.3% 6.3% 8.7% 19.3% 19.3% 1.3% 0.3%

万达商业广场因其专卖孕婴用品及珠宝玉器的特色加上沃尔玛超市，吸引了各类收入人群；莱迪地下购物中心以其便宜的价格 和丰富的商品种类吸引了大部分的低收入人群；大洋百货作为时尚百货，受到中高收入人群的青睐；相对其他收入人群，高收 入人群选择德基广场的比例更高；金鹰国际购物中心由于入市早，在中高收入人群中有很强的号召力；水游城商品品牌新且偏 国际化，受到有品牌认知的中高收入人群喜爱；夫子庙作为一个非常传统的商圈，因其历史价值和旅游价值，吸引了各类收入 人群；高收入人群中一部分品牌认知较低的消费者更信赖老字号的中央商场。注：上表中橙色区域横向表示光顾某一商业项目的主要收入群体。15

主力消费群体特征研究消费者行为分析——消费区域和考虑因素(以南京市场为例) 消费区域和考虑因素(以南京市场为例) 消费者行为分析 消费区域和考虑因素经常去的消费区域与年龄交叉表18-25岁 万达商业广场 莱迪地下购物中心 大洋百货 苏宁银河新街口店 德基广场 金鹰国际购物中心 水游城 夫子庙 太平洋 苏宁环球 山西路湖南路 中央商场 南京新百 润润巷 12.5% 80.0% 35% 2.5% 7.5% 2.5% 20.0% 62.5% 2.5% 2.5% 17.5% 0.0% 0.0% 2.5% 26-35岁 35.8% 45.8% 58.3% 8.3% 20.8% 20.0% 25.0% 45.8% 8.3% 7.5% 21.7% 9.2% 1.7% 0.0% 36-50岁 31.7% 26.7% 55.0% 6.7% 19.2% 18.3% 10.0% 43.3% 6.7% 12.5% 15.8% 5.0% 0.8% 0.0% 51岁以上 35.0% 25.0% 25.0% 5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 65.0% 0.0% 5.0% 30.0% 5.0% 5.0% 0.0%

(仅为示意，供培训使用)总计 31.0% 41.3% 51.7% 6.7% 17.0% 16.0% 17.3% 48.3% 6.3% 8.7% 19.3% 6.0% 1.3% 0.3%

万达商业广场因其商品的细分市场以及大卖场的存在，各年龄消费群体都有，相对年轻人较少；莱迪 地下购物中心 显然受到年轻一族的追捧；大洋百货的主要消费人群年龄在26-35岁；德基广场和金鹰受到有了一定收入的中青年青睐 ；水游城因其理念的新颖以及时尚的程度受到18-35岁人群的欢迎；夫子庙传统的小吃以及风土人情既受年轻人喜爱又 吸引着中老年人前来；中央商场因其商品类型的齐全，几乎涵盖各年龄消费群体，但因业态和商家偏传统，无法吸引 年轻人的眼球；传统的新百的消费群体更偏重于中老年人。注：上表中橙色区域横向表示光顾某一商业项目的主要年龄群体。16

主力消费群体特征研究消费者行为分析——餐饮、娱乐(以南京市场为例) 餐饮、娱乐(以南京市场为例) 消费者行为分析 餐饮(仅为示意，供培训使用)中餐厅/餐馆 西式快餐 中式快餐 火锅店 夫子庙 说不清/讲不出 大排挡/路边滩 中式连

锁店 日式餐厅 烧烤店 西餐厅 不去

29.3% 27.3% 12.0% 12.0% 5.3% 4.7% 3.7% 2.7% 1.0% 1.0% 0.7% 0.3%

KTV/ 卡拉 OK 电影院 棋牌室 公园 广 场 跳舞 酒吧

27.0% 22.0% 11.7% 8.0% 6.3% 6.3% 4.7% 4.3% 4.0% 3.0% 1.0% 1.0% 0.3% 0.3%

娱乐 城 / 游 乐 园 不去 说不 清 / 讲 不 出 运动/健身 水游城 网吧 / 游 戏 机 房 秦淮灯 会 工 人文 化 宫

在现有的餐饮类型中，中餐厅，西式快餐，中式快餐及火锅店较受欢迎，从本项目角度来考虑，在餐饮类型的选择上可倾 向于这几种类型。 在娱乐方式的选择上，KTV,电影院，棋牌室占据了主流， 表明在为本项目引入娱乐业态时，应优先考虑这几种类型，以 吸引更多的消费群体。

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主力消费群体特征研究消费者行为分析——餐饮、娱乐(以南京市场为例) 餐饮、娱乐(以南京市场为例) 消费者行为分析 餐饮餐饮类型喜好及年龄交叉表18-25岁 26-35岁 36-50岁 51岁以上 总计 5.0% 1.7% 8.3% 10.0% 5.3% 夫子庙 20.0% 12.5% 9.2% 10.0% 12.0% 火锅店 中式快餐 5.0% 10.8% 14.2% 20.0% 12.0% 中餐厅/餐馆 中餐厅 餐馆 12.5% 30.0% 33.3% 35.0% 29.3% 西式快餐 42.5% 30.8% 21.7% 10.0% 27.3% 中式连锁店 2.5% 2.5% 3.3% 0.0% 2.7% 大排档/路边 大排档 路边 0.0% 4.2% 5.0% 0.0% 3.7% 摊 0.0% 1.7% 0.8% 0.0% 1.0% 烧烤店 西餐厅 0.0% 0.8% 0.8% 0.0% 0.7% 日式餐厅 2.5% 0.0% 0.8% 5.0% 1.0% 说不清 10.0% 4.2% 2.5% 10.0% 4.7% 不去 0.0% 0.8% 0.0% 0.0% 0.3% 总计 100% 100% 100% 100% 100%

(仅为示意，供培训使用)

餐饮类型喜好及家庭月收入交叉表1000-2000 2001-4000 4001-6000 6001-8000 8001以上 总计 夫子庙 火锅店 中式快餐 中餐厅/餐馆 中餐厅 餐馆 西式快餐 中式连锁店 大排档/路边 大排档 路边 摊 烧烤店 西餐厅 日式餐厅 说不清 不去 总计 8.3% 16.7% 16.7% 16.7% 33.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 8.3% 0.0% 100.0% 8.1% 13.8% 22.0% 17.1% 26.8% 0.8% 1.6% 0.8% 0.0% 0.8% 7.3% 0.8% 100.0% 2.5% 9.9% 5.0% 43.0% 24.0% 3.3% 5.8% 1.7% 1.7% 0.0% 3.3% 0.0% 100.0% 3.2% 12.9% 3.2% 25.8% 38.7% 6.5% 6.5% 0.0% 0.0% 3.2% 0.0% 0.0% 100.0% 7.7% 7.7% 0.0% 38.5% 30.8% 7.7% 0.0% 5.3% 12.0% 12.0% 29.3% 27.3% 2.7% 3.7%

0.0% 1.0% 0.0% 0.7% 7.7% 1.0% 0.0% 4.7% 0.0% 0.3% 100.0% 100.0%

中老年人更喜欢具有传统风味的夫子庙小吃，中式快餐以及口味清淡的日式餐厅；年轻人接受新事物的能力则更强，更青睐 火锅店以及西式快餐；中餐厅的消费群体涵盖大部分年龄段，且呈现随着年龄增加，喜欢的群体数量越多的趋势；26-35岁的 消费群体更喜欢烧烤店，之后年龄段的消费者从健康角度考虑选择烧烤店的越来越少；西餐厅因其幽雅的就餐环境以及异国 风情受到追求生活品质的中青年消费者的欢迎。 夫子庙以及火锅店广泛受到各收入群体的喜爱；中式快餐因其价格便宜，受到较多中低收入群体

的欢迎；中等收入及中高收 入人群选择中餐厅，我们推测是由于存在较多的宴请活动；西式快餐的普及程度广泛，各收入人群都有所涉及；日式餐厅消 费档次较高，主要消费群体为高收入人群。注：左表中橙色区域横向表示偏好某一餐饮类型的主要年龄群体， 右表中橙色区域横向表示偏好某一餐饮类型的主要收入群体。18

主力消费群体特征研究消费者行为分析——交通工具(以南京市场为例) 交通工具(以南京市场为例) 消费者行为分析 交通工具摩托车/轻骑车 1.7% 自行车/助动车 4.7% 出租车 7.0% 步行 12.3% 公交车 69.7% 私家车 13.0%

(仅为示意，供培训使用)

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